原告上海XX房地产顾问有限公司。
法定代表人施XX，董事长。
委托代理人汪XX，女，上海XX房地产顾问有限公司工作。
委托代理人王XX，男，上海XX房地产顾问有限公司工作。
被告陈XX，女。
被告齐XX，女。
原告上海XX房地产顾问有限公司（以下简称XX公司）与被告陈XX、齐XX居间合同纠纷一案，本院于2010年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年12月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告陈XX到庭参加诉讼，被告齐XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，2010年1月，被告至原告锦绣华城分行处，对上海市浦东新区新区XX室房屋表达了购买意向。后在原告积极促成下，被告与原告及案外人（卖售人）签订了《房地产买卖居间协议》，并与原告签订了《佣金确认书》，确认交易完毕后被告应付佣金人民币14,200元（以下币种同）。2010年2月1日，在原告居间下，被告与案外人（卖售人）签订了《上海市房地产买卖合同》。原告已完成了本次居间服务，但被告拒绝按佣金确认书支付佣金，其行为已违背诚实信用原则且侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，要求判令被告支付原告佣金14,200元并承担案件诉讼费。
原告就其主张提供如下证据材料：
1、2010年1月28日，被告陈XX、齐XX与原告及案外人（卖售人）签订的《房地产买卖居间协议》复印件1份，证明被告经原告提供的居间服务与案外人达成了买卖意向；
2、2010年1月28日，被告陈XX与原告签订的《佣金确认书》复印件1份，证明被告确认交易完毕后应付佣金14,200元；
3、2010年2月1日，被告（买受人）与案外人（卖售人）签订的《上海市房地产买卖合同》复印件1份，证明原告已完成所有居间义务。
被告陈XX辩称，在购买房屋时，被告明确告知原告要买的系第二套房，且原房屋还有抵押贷款25万元未还清，询问其首付30%是否可行，但原告称被告原有房屋未超过90平方米，故此次购房可算作第一套房，首付30%没问题。后原告担心贷款出现问题，故在签订买卖合同的当天与卖方签订了补充协议，双方约定如被告贷款未获通过则解除合同。后贷款未获银行批准，被告与卖售人为解除合同，进行了长达半年之久的诉讼。被告认为，在房屋买卖过程中，原告业务员江XX对业务不专业、操作不当，造成被告与卖售人的纠纷，现原告并未实际促成买卖，无权要求支付佣金，故请求法院驳回原告诉求。
被告陈XX就其主张提供如下证据材料：
1、2010年2月1日，被告齐XX（买受人）与案外人（卖售人）签订的《房地产买卖合同之补充协议》复印件1份，证明被告与案外人约定，如被告未获贷款银行批准，被告可以单方面解除买卖合同；
2、2010年4月13日，中国光大银行上海浦东支行个人信贷部出具的《情况补充说明》复印件1份，主要内容为：“一、齐XX等在2005年因购买XX路X弄X号X室的房屋，向银行申请过商品房按揭贷款，现在齐XX等购买的XX室房屋属于等二套房，根据中国人民银行的政策，第二套房按揭借贷首付必须达到总房款的40%。但是齐XX等提供的《房地产买卖合同》约定，首付只有30%，申请借款金额为99万元，贷款比例达到70%，不符合我行关于第二套房屋按揭贷款的40%首付比例政策要求。二、齐XX等申请按揭贷款99万元，月还款额达到8000元，根据中国人民银行的规定，其收入应达到x-x元，但是齐XX等人单位出具的收入证明总额只有4000元，不能达到按揭贷款要求的收入水平。三、另有房产抵押贷款25万尚未还清。”，证明根据被告的实际情况，无法按约定贷款比例办出贷款；
3、（2010）浦民一（民）初字第X号民事判决书1份、民事上诉状复印件1份，证明经法院判决，被告已与卖售人解除了买卖合同，买卖关系不成立，卖售人上诉后当庭撤回上诉；
4、2010年4月6日、2010年9月20日原告向被告发出的催告函各1份，2010年4月12日、2010年9月24日被告向原告发出的回函各1份，证明原告催讨佣金时，被告已就与卖售人解除合同一事告知原告，并告知其纠纷正在法院审理中。
被告齐XX未具答辩，但向法院递交了书面答辩意见，答辩意见同被告陈XX。
经庭审质证，被告陈XX对原告提供的证据1、2、3真实性无异议，但认为买卖双方并没有实际交易成功，原告没有理由收取佣金。原告对被告陈XX提供的证据1、2、3、4真实性无异议，但认为证据1是被告与案外人买卖协议的补充，恰恰证明原告已经完成居间义务，促成买卖成立；证据2只能证明被告仅在光大银行申请过贷款，贷款办不出来是被告的原因；证据3证明被告对解除买卖合同是有过错的，且案外人上诉与否与本案无关；证据4不能证明被告与案外人的纠纷同被告应支付佣金有关。
基于原、被告的陈述及双方提供的证据，本院确认如下事实：2010年1月28日，在原告居间下，被告与原告及案外人（卖售人）就上海市浦东新区新区XX室房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定房屋总价142万元，其中首付43万元，贷款99万元（占房屋总价的69.72%）。当日，被告陈XX与原告签订《佣金确认书》，确认本次交易完毕后被告应付佣金为人民币14,200元，支付日期为：签合同当日。2010年2月1日，经原告居间，被告与出售方签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为139万元。同日，被告与出售方签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定房屋总价为142万元，其中合同价为139万元，剩余3万元为搬迁及固定装修补贴费，并约定如买方的借款审核未获贷款银行通过，则买方在银行作出签署审核结果后三个工作日内解除交易，双方互不追究违约责任。此后，原告分别于2010年4月6日、9月20日向被告发送催告函，要求其支付佣金，被告均告知其被告与案外人的房屋买卖合同纠纷正在法院审理中，拒绝支付佣金。原告认为已居间成功，遂于2010年10月29日诉至本院，请求解决。
另查明，2010年2月22日、4月13日，中国光大银行上海浦东支行个人信贷部分别出具《情况说明》、《情况补充说明》各1份，对被告齐XX等不符合按揭贷款的原因作出说明:一是被告要购买的房屋属于第二套房，根据相关政策，首付比例必须达到总房款的40%，但被告提供的买卖合同约定，首付只有30%，贷款比例则达到70%，不符合相关政策的要求；二是被告的收入不能达到按揭贷款要求的收入水平；三是被告另有房产抵押贷款尚未还清。
还查明，（2010）经本院浦民一（民）初字第X号民事判决，被告与卖售人就上海市浦东新区XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》于2010年2月28日解除。后卖售人不服提起上诉，在二审过程中撤回上诉。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案争议的焦点是原告是否完成了居间服务原告认为被告与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》。原告已完成居间义务，原告有权收取佣金。被告认为原告业务员对业务不专业、操作不当，导致被告无法按约定数额办理贷款，造成被告与卖售人的纠纷，现原告并未实际促成买卖，无权收取佣金。本院认为，确定原告是否完成居间服务，应综合考量房屋买卖合同未能履行的原因，原告作为专业的房地产中介从业机构，应依据诚实信用原则，按照法律规定和行业规范全面履行居间义务，对于被告是否符合贷款条件，应给予专业的指导意见，引导被告在购房时作出正确的判断；本案原告并无证据证明在其明确告知被告无法按约定的贷款额办理贷款后，被告仍坚持要按约定贷款额办理贷款，现因约定的贷款比例（70%）已高于国家政策的相关规定，致使被告无法按约定的贷款额99万元办理贷款，造成被告与卖售人最终解除买卖合同，从而未能实际完成房屋交易，非因被告主观上不愿意继续履行买卖合同，故原告要求被告支付合同约定佣金的请求，本院不予支持。但本院考虑到原告在本次房屋买卖交易过程中付出了一定劳务，现本院根据本案实际情况，酌定由被告支付原告劳动报酬2,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：
一、被告陈XX、齐XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房地产顾问有限公司人民币2,000元；
二、驳回原告上海XX房地产顾问有限公司要求被告陈XX、齐XX支付佣金14,200元的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费155元，减半收取计77.50元，由原告上海XX房地产顾问有限公司负担52.50元，由被告陈XX、齐XX负担25元。此款已由原告预交，被告应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员朱红
书记员苏胜眉
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
