广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)程某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人廖锡全，广东煜日律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)林某某，男，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
委托代理人朱慧蔚，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人袁耿升，广东广立信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)佛山市创基房地产代理有限公司(以下简称创基公司)，住所：佛山市禅城区X路X号。
法定代表人陈某某，经理。
委托代理人肖某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人程某某因买卖合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：2004年4月20日，原告与被告林某某签订二手楼房地产买卖合同一份，约定被告林某某将其所有的位于佛山市禅城区X街X号601的房屋一套转让给原告。该房屋建筑面积为104。92m2，套内面积为98。91m2，购房款总计（略）元；原告应于签约后一天内支付定金（略）元，并于2004年4月2日前支付第一期房款（略）元(含定金)给被告，余款（略）元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清；原告和被告林某某应在签约之日起30日内携带有关资料到佛山市房地产交易所办理过户手续。原告支付最后一期购房款时，被告林某某同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告；被告林某某于2004年4月13日将涉讼房产交付原告使用；被告林某某决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作其中途悔约处理，本合同即告解除，被告林某某应在悔约之日起7日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告违约金（略）元；原告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴纳购房款时，作原告悔约处理，本合同即告解除，原告所交定金，被告林某某不予退回。已付购房款被告林某某在7日内退回原告，另赔偿被告林某某（略）元违约金，由林某某在原告已付房款中扣除等。同年4月2日，被告林某某出具收款收据一份，确认收到原告交来购房款（略）元(含2003年12月所付定金（略）元)。同日，原告缴纳中介费300元给被告创基公司，委托该司代为办理涉案房屋过户手续。创基公司出具了收款收据，并注明余款200元待取房产证时付清。同日，被告林某某当即将涉案房屋的房地产权证和国土证各一本交付给被告创基公司。被告创基公司随后委托佛山市立衡测绘有限公司绘制了涉讼房屋的宗地平面图，并于同年5月8日从佛山市禅城区房地产交易所取得了房屋交易证明。同年7月5日，佛山市禅城区国土资源局通知原告，称其于2004年5月28日送来该局办理涉案房屋的土地登记资料，经审查后欠房改房上市确认书，且已于当年6月21日、28日、30日、7月5日电话通知，请10日内补齐该资料，否则作退件处理。同年8月17日，因未补齐房改房上市确认书，国土部门将已收取的办证文件作退件处理。2004年7月29日，原告以被告林某某未依约提交相关办证资料、被告创基公司未尽责代办过户手续为由，诉至本院，请求判令解除房屋买卖合同，两被告承担违约责任，赔偿损失、返还已收取款项等。另查明：2004年4月13日被告林某某将涉案房屋交付原告后。原告找龙运生、张修发二人进行了装修，支付了装修工程某9069元，并购买了部分装修材料。
原审判决认为：原告与被告林某某签订的二手房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，法律予以保护。双方在合同中约定了合同解除的事由，即原告中途不买或逾期付款、被告中途不卖或逾期交付房屋。从本案事实来看，并非出现此范围内的情况，故本案不适用合同的约定解除。本案中，合同各方在办理涉案房屋产权证方面并无阻碍，只是在办理该房屋国土证时未能向国土部门提交房改房上市确认书，致使国土部门退件，遂起纠纷。合同本意在于原告向被告支付一定的对价，以取得涉讼房产的产权(含土地使用权)。被告林某某向原告出售房屋，应负有提交必要资料以协助过户的义务。林某某未能证明其已依约向原告或原告的代理人提交了必要的过户文件(房改房上市确认书)，应认定其未能完全履行合同义务。其该行为确有不当。庭审中，考虑到被告林某某已明确表示愿意补充办理涉讼房屋的房改房上市确认书，甚至于愿意承担由此而产生的房屋差价，故被告之行为不足以造成原告合同目的无法实现，亦不足以表明其无意继续履行合同。同时，本案中原告未能提交证明其已就被告逾期履行提交必要文件之行为予以催告的相关证据，故亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”而致可解除合同的情况。由此可见，原告主张解除与被告林某某的房屋买卖合同依据不足，且林某某的行为亦不属于合同中约定的应当支付违约金的情况。故本院从维护交易稳定的角度出发，对原告提出的解除房屋买卖合同，被告返还价款，支付违约金的诉讼请求不予支持。同理，原告请求被告赔偿装修费用亦无相关事实和法律依据，本院对原告该请求亦不予支持。至于原告与被告创基公司之间，系原告委托该司代为办理房屋过户相关手续，被告创基公司向其收取中介费用。双方之间存在委托代理关系。该法律关系合法有效，法律予以保护。在庭审过程某，原告已明确承认被告创基公司在办证过程某确实尽了其所应当履行的职责，这属于当事人自认。故其主张返还中介费并无依据。本院对原告相关诉讼请求不予支持。至于原告主张由被告创基公司对被告违约金、原告装修费用等承担连带赔偿责任，依前述，被告本身不应承担该部分责任，故被告创基公司承担相关责任的前提已不存在。本院对原告的相关诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告程某某的诉讼请求。本案受理费3916元由原告程某某承担。
宣判后，上诉人程某某不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定的事实不清。首先，上诉人与被上诉人于2004年4月20日签订的二手楼房地产买卖合同约定：上诉人与被上诉人林某某应在签约之日起30日内携带有关资料到佛山市房地产交易所办理过户手续。一审法院无视合同中的这项约定，对被上诉人林某某从签约之日起至今仍未能提交办理涉讼房产过户手续的必要资料《房改房上市交易申请确认书》(以下简称《确认书》)的这一违约事实却未做任何认定。被上诉人林某某的这一违约行为导致了涉讼房产未能顺利办理过户手续，上诉人无法取得房屋所有权，严重损害了上诉人的利益。其次，虽然被上诉人林某某于2004年4月13日将涉讼房产交上诉人使用，但是，上诉人与被上诉人签订合同的本意在于上诉人向被上诉人支付一定的对价，以取得涉讼房产的产权，而不是仅仅使用该房屋。从订立合同目的的角度出发，本案的事实已符合合同的约定解除的条件，即“逾期15天仍未交付房地产时，作中途悔约处理，本合同即告解除。”根据合同的目的，“交付房地产”是指交付涉讼房产的产权，而非仅指形式上的交付。而且，被上诉人林某某没有在合同约定的时间内将办理产权过户手续的必要资料给创基公司，系由于其本人的过错所致，一审已对此认定。上诉人认为，被上诉人林某某直至一审法院开庭审理时仍未能提交《确认书》的行为已经构成严重违约。再次，上诉人与被上诉人创基公司间存在委托代理关系，但是被上诉人创基公司在收取了中介费后，并没有尽职代办过户手续。创基公司作为职业房地产代理有限公司，其主营业务就是提供房地产代理中介服务，其非常清楚各种类型的房产上市交易的程某及所需要的相关必要资料，这也是上诉人之所以委托创基公司代其办理涉讼房地产过户手续，确信其能帮助上诉人顺利完成涉讼房产的过户手续的原因。而在代上诉人办理涉讼房产过户手续时，创基公司明知被上诉人林某某没有提交《确认书》，并且在缺乏必要的办理涉讼房产过户手续资料的情况下，将办理涉讼房产产权过户手续的其他资料提交相关部门，并最终导致了国土部门将已收取的办证文件资料作退件处理。其行为的主观心态如果不是故意，至少也是过失。因此，创基公司应对其过错行为造成上诉人未能在期望的时间内取得涉讼房产的产权承担相应的法律责任。但是，一审法院却未对创基公司的过错行为作任何认定。最后，一审法院以被告对证据的真实性的确认作为认定证据真实性的依据的做法有失严肃性与公正性。上诉人与被上诉人作为对立方，一审法院以对方当事人对证据的态度作为认定证据的真实性的标准，缺乏事实依据。同时，上诉人在一审中出示证据的原件，如果法院对证据的真实性、对房屋装修费用及装修材料价款有异议，应当对证据进行鉴定或对房屋装修费用及材料价款进行评估，而不应该是武断地否定证据的真实性与证明力，否定上诉人装修房屋及购买装修材料的费用。二、一审法院适用法律错误。首先，上诉人已委托创基公司代为办理涉讼房产的过户手续，上诉人与创基公司之间存在着委托代理关系。因此，应由被上诉人创基公司对其已就被上诉人林某某逾期履行提交必要文件之行为予以催告进行举证，而不是由上诉人提交证明其已就被上诉人逾期履行提交必要文件之行为予以催告的相关证据。其次，根据代理法的相关规定，代理人的行为是代理人代被代理人所为的民事法律行为。故创基公司代上诉人催告被上诉人林某某办理《确认书》的行为，即是上诉人的行为。因此，若被上诉人创基公司已就被上诉人林某某逾期履行提交必要文件之行为予以催告属实，那么上诉人亦可根据《合同法》第九十四条第一款第(三)项的规定解除合同。再次，上诉人对被上诉人的起诉，是对被上诉人林某某逾期履行提交必要文件的行为进行郑重催告。但是，从上诉人起诉之日起至今，被上诉人林某某仍未将办理涉讼房产过户手续的必要资料办妥。因此，被上诉人林某某未提交办理涉讼房产过户手续必要资料的行为已不符合《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的“当事人一方迟延履行主要债务”的情况，而是构成违约，甚至构成了欺诈，即《民通意见》第六十八条的规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈”。而被上诉人林某某作为交易一方，应当清楚自己的房改房上市交易所需要的资料。但是，被上诉人林某某却在明知自己缺乏《确认书》的情况下，故意隐瞒这一真实情况，诱使上诉人作出了与其进行房地产交易的错误的意思表示。请求：1、撤销原审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
上诉人程某某在二审期间没有提供证据。
被上诉人林某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求：维持原审判决，维护争议双方的合法交易，判决双方继续履行交易合同。
被上诉人林某某在二审期间没有提供证据。
被上诉人创基公司辩称，我方已经履行代理合同中的义务。上诉人无法取得房产证，责任不在我方。原审判决认定事实清楚，应予维持。
被上诉人创基公司在二审期间没有提供证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：林某某与程某某之间订立的买卖合同约定林某某逾期15天仍未交付房地产时，合同即告解除。此处的“交付房地产”应理解为房屋本身的交付，不涉及房屋产权证书的办理。对于产权证书的办理是否导致合同解除，双方未有约定。因而，原审判决认定本案不适用合同的约定解除正确。林某某未在合理期限内协助程某某办理产权过户手续，已构成违约。原审判决对此已作出认定。虽然林某某迟延履行义务，但是程某某在本案中却没有提供证据证明其已催告林某某履行。所以，原审判决据此认为程某某不符合合同法定解除的条件正确。
林某某已明确表示愿意继续履行合同，而且，程某某又不具备合同解除权，原审判决驳回程某某对林某某的诉请，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。至于林某某要求创基公司承担责任问题，根据现有证据以及当事人的陈某，导致程某某无法取得房产证的责任在于林某某没有提供相关办证资料，过错不在创基公司。因此，程某某要求创基公司承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决不支持程某某的该项诉请正确，应予维持。程某某的上诉，理据不充分，本院予以驳回。对于合同履行问题，程某某可另寻救济途径。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3916元，由上诉人程某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00五年九月二日
书记员张飞凤
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