上诉人（原审被告）湖南省凤凰县顺发房地产开发有限责任公司（以下简称“顺发公司”）。住所地：凤凰县X路局。
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人王术武，湖南高新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋某某，女，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
委托代理人田胜勇，湖南延群律师事务所律师。
上诉人顺发公司因商品房预售合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院(2008)凤民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人顺发公司的委托代理人王术武、被上诉人蒋某某委托代理人田胜勇等到庭参加诉讼。蒋某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2004年5月3日原告购买被告开发的“凤凰旅游商贸城步行街”第一层第三号门面，面积约为40.x，售价x元/m2，总价51.4928万元，并签订了《商品房预定合同》，约定房屋交付使用时间为2005年12月30日前，如遇不可抗力适当延期，但不得超过2个月，另约定了定金付款方式和违约责任等内容。合同签订后，原告已按约定交付定金和房屋价款。2007年1月15日，被告商品房通过建设部门竣工验收合格，于同年5月16日备案。2007年4月5日被告将房屋交付给原告使用，并签订“交付协议书”，被告承诺：代办原告的房屋产权证，办证费用由被告承担，原告不需承担。2008年5月29日，被告为原告代办了房屋产权房屋产权登记，房屋登记面积为39.69m2，证号为“凤房权证沱江镇字第x号”。2008年6月6日，原告以被告未办理土地使用权变更登记手续构成违约为由，向本院提起诉讼。
另查明，被告顺发公司商品房于2007年1月15日通过建设部门验收合格，同年5月16日备案。2007年底，被告顺发公司虽然向国土部门申请办理国土证分户手续，但由于被告顺发公司开发路段未取得开发路段总房产证、经国土局地籍股验收未通过及被告顺发公司延迟报送资料等自身因素，不能按约定的期限为原告办理国土证，在原告向本院提起诉讼后，被告于2008年7月28日代办了土地使用权变更登记手续，同时，退还原告多余面积部公的维修基金和契税共451元。
原判认为，原、被告签订的《商品房预购合同》及“交付协议书”具备合同的相关事项，明确原、被告双方的权利和义务，是双方真实意思的表示，属有效合同，双方均应按合同的约定全面履行。被告在履行合同过程中，未按约定的期限将房屋交付原告使用，又未按规定的期限交付使用后90日（迟延11个月）内办理房屋产权证书和土地变更登记手续构成违约，应承担违约责任，按照中国人民银行（2007）X号文件规定的利率计算，违约金4万余元。故原告请求被告顺发公司支付违约金的理由成立，本院不予支持。被告提出未按期办理房屋产权证和土地变更登记手续是由于办证机关原因造成的反驳意见，缺少证据证明，且与本案的事实不符合，其意见本院不予采纳。在本案审理过程中，采取了积极补救措施，被告为原告办妥了土地变更登记手续，采取了对方的谅解，故违约金可酌情判处。原告提出结算房产税及分配“通道改建为门面对外出租”的利益，因无具体的数额和举不出充分的证据证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、条六十条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的办理》第十八条（一）、（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南省凤凰县顺发房地产开发有限责任公司应在本判决生效之日起三日内支付原告蒋某某违约金人民币x元；二、对原告蒋某某的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1400元，保全650元，共计2050元，由被告湖南省凤凰县顺发房地产开发有限责任公司承担。
顺发公司上诉提出：“一审判决认定事实不清，证据不足，应予撤销。我方在履约过程中没有过错，一审原告的诉讼请求应当依法予以驳回。请求撤销一审判决将本案发回重审或者予以改判。由被上诉人承担一、二审诉讼费用。”
蒋某某答辩称：“截至上诉人办理土地证件之前，上诉人已经违约，据最高法院的解释第十八条规定，上诉人应当支付我们违约金8万元。一审法院酌定仅判令上诉人支付我违约金2万元，没有足额支付我们的违约金，已袒护上诉人，请求二审法院保护我们弱势群体，维持一审判决。”等。
在二审庭审中，上诉人顺发公司向本院提供了凤凰县房地产管理局出具的《关于对“旅游商贸城步行街”部分购房户延缓办理房屋产权证的情况说明》，拟证明其在2007年5月就向房地产管理局报送了相关资料，迟延办证是房地产管理局的原因。被上诉人蒋某某认为不属于新证据。经查，该证据系上诉人在一审庭审结束后才调取的证据，本院对被上诉人蒋某某提出的意见不予采纳。上诉人顺发公司还向本院提供了其与蒋某某于2007年4月5日签订的《“凤凰县旅游商贸城步行街”商住楼住宅（或门面）交付协议书》，拟证明其没有承诺承担办证费用。被上诉人蒋某某对该事实没有异议，但认为该证据不属于新证据。经查上诉人在一审时已向法庭提供，该证据不属于新证据。
经本院审理查明的上诉人与被上诉人于2006年7月27日签订《商品房预定合同》、被上诉人已履约、2007年1月15日商品房通过竣工验收合格同年5月16日备案、2007年4月5日上诉人将门面交付被上诉人使用并签订《“凤凰县旅游商贸城步行街”商住楼住宅（或门面）交付协议书》、2008年5月29日上诉人为被上诉人代办了房屋产权登记、2008年7月28日上诉人代办土地使用权变更登记手续、退还被上诉人维修基金和契税等事实与一审认定的相关事实相同。
另查明，2007年4月5日,上诉人顺发公司与被上诉人蒋某某在《“凤凰县旅游商贸城步行街”商住楼住宅（或门面）交付协议书》中第三条第二款约定，房屋产权证由甲方（即顺发公司）代办，乙方（即蒋某某）已交清一切办房产证费用，甲方不再向乙方收取任何费用（办房产证费用）。第十条载明，甲方已经对因延期交房的补偿金全部支付完毕，乙方不再提出任何要求。同年5月，顺发公司向凤凰县房地产管理局申请办理商品房产权转移手续。凤凰县房地产管理局经审查认为符合商品房分户登记的有关规定，开始对该项目分户证件的发放。同年7月，凤凰县X路局以其与顺发公司在联合开发中存有争议且正在诉讼中为由向凤凰县房地产管理局请求暂缓办理。同月，凤凰县房地产管理局决定暂缓办理产权手续。顺发公司分别于同年8月9日、10月9日向凤凰县房地产管理局递交了《请求撤销“暂缓办理产权证的决定”的报告》、《关于对凤凰县X路局无理阻挠我公司办理房产证的异议》。时值2008年4月,顺发公司向凤凰县房地产管理局提交人民法院判决书后，凤凰县房地产管理局始于同年5月陆续为顺发公司部分购房户办理房产分户产权证。同年8月，凤凰县X路局又以顺发公司在联合开发中未按原协议分配开发面积再次要求暂缓办理产权分户证，于是，凤凰县房地产管理局再次决定暂缓办理顺发公司余下部分的分户登记。认定依据有凤凰县房地产管理局出具的《关于对“旅游商贸城步行街”部分购房户延缓办理房屋产权证的情况说明》、顺发公司与蒋某某签订的《“凤凰县旅游商贸城步行街”商住楼住宅（或门面）交付协议书》。
又查明：2007年5月10日，顺发公司向凤凰县人民政府主管领导递交了《关于申请办理土地证的报告》。同月11日，凤凰县人民政府主管领导签署了“情况属实，按县府常务会议精神请国土部门给予酌情支持处理”。之后，因前述凤凰县房地产管理局决定暂缓办理产权手续及冰冻灾害等客观原因，并且按2008年的新规定，办理土地分户手续需由国土部门参与工程验收，然而2007年元月15日工程验收时，凤凰县国土资源局未参与验收。经顺发公司多次申请，凤凰县国土资源局才鉴于该实际情况于2008年7月正式进入为顺发公司办证程序。上述事实有顺发公司提供的《关于申请办理土地证的报告》、凤凰县国土资源局《关于顺发遍地房地产公司为旅游商贸城步行街购房户办理土地分户证的情况说明》等证据予以证实。
本院认为，上诉人顺发公司没能在约定时间内为被上诉人蒋某某办理房屋产权证书和土地变更登记手续，是否应当承担违约责任问题是本案的焦点问题。
结合上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》及“交付协议书”的约定内容，上诉人顺发公司于2007年4月5日将房屋交付给被上诉人蒋某某后，应在同年7月10日前为被上诉人蒋某某办理好房屋产权证书及土地变更登记手续。实际上，2007年5月，顺发公司就向凤凰县房地产管理局申请办理商品房产权转移手续和向凤凰县人民政府主管领导递交了《关于申请办理土地证的报告》。凤凰县房地产管理局基于顺发公司与凤凰县X路局在联合开发中存有争议且正在诉讼中决定暂缓办理产权手续后，牵连到顺发公司未能如期取得开发路段总房产证而不能如期向凤凰县国土资源局报送资料；同时，2007年元月15日验收时凤凰县国土资源局未参与，而依2008年的新规定需由国土部门参与工程验收，所以凤凰县国土资源局地籍股验收未通过；加之，当时冰冻灾害等客观原因，均影响到土地变更登记手续办证程序的正常进行。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提条件是“由于出卖人的原因”。本案中，上诉人顺发公司未能在约定时间内为被上诉人蒋某某办理房屋产权证书和土地变更登记手续顺发公司，并非是其自身的原因即非“出卖人的原因”，从而，原审判决其承担违约责任不当。并且，被上诉人蒋某某在与上诉人顺发公司签订的《“凤凰县旅游商贸城步行街”商住楼住宅（或门面）交付协议书》第十条中已明确约定，在顺发公司对因延期交房的补偿金全部支付完毕后，“乙方（蒋某某）不再提出任何要求。”根据民法的“当事人意思自治原则”，对蒋某某因本案提出的诉讼请求不应予以支持。
综上所述，顺发公司提出的“我方在履约过程中没有过错，一审原告的诉讼请求应当依法予以驳回”的上诉理由成立，本院对其提出的“撤销一审判决，予以改判”上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、撤销凤凰县人民法院(2008)凤民初字第X号民事判决；
二、驳回原审原告蒋某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费2800元，由被上诉人蒋某某承担。
本判决为终审判决。
审判长杨滨
审判员谷平衡
代理审判员刘某
二00九年六月十一日
代理书记员王慧
附:本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……
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