重庆市北碚区人民法院
民事判决书
（2009）碚法民初字第X号
原告：重庆麦田某电有限公司，住所地：重庆市北碚区歇马碑堡，组织机构代码证：x-0。
法定代表人：赖某，总经理。
委托代理人：刘某某，男，X年X月X日出生，住（略）-X号，身份证号码：x。
被告：田某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，户籍地：重庆市北碚区X镇X巷X号X幢X-4，现住（略）-1，身份证号码：x。
原告重庆麦田某电有限公司（以下简称麦田某电公司）诉被告田某物业管理服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田某勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告麦田某电公司的委托代理人刘某某、被告田某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告麦田某电公司诉称：原被告双方于2007年签订麦田某厦物业管理合同，合同约定原告对小区进行物业管理服务，被告按季度支付物业服务费，从2008年3月开始至2008年12月止，被告尚欠物业服务费455元，现请求法院判令被告立即支付。
被告田某辩称：原告麦田某电公司没有物业管理资质，属违法经营，原告被告之间的物业管理合同无效，原告亦没有尽到物业管理义务，故现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告田某购买了原告麦田某电公司开发建设的双元大道麦田某厦X号6-X号住房一套，原告麦田某电公司自行组织人员对麦田某厦进行物业管理。自2006年3月起，被告田某开始向原告麦田某电公司交纳物业管理费，此后原被告签订了《麦田某厦物业管理合同》，确定了原被告之间的权利和义务，原告的服务项目为：物业共用部分的日常维修、养护和管理。具体包括（公共走廊、过道、楼梯间、楼道灯、避雷装置）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。（具体包括：共用的上下水管道、路水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备）；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护的管理（具体包括道路、上下水管道、化粪池）；公用绿地、花木等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；物业项目使用专项维修基金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应收重庆麦田某电有限公司管理服务的其他费用的收取。物业管理费为住宅每月0.4元每平方米。合同签订后，原告麦田某电公司安排管理人员对麦田某厦小区进行了公共设施、设备的维修、养护、运行和道路、室外上下管道、化粪池、公共绿地、花木等养护和管理以及公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等工作。自2008年3月起，被告田某认为原告麦田某电公司没有物业管理资质，亦没有提供物业管理的多项服务，拒绝继续交纳物业管理费。2008年12月10日，原告麦田某电公司要求被告田某支付物业管理费起诉来院。
另查明，麦田某电公司不具有物业管理资质。
上述事实有原、被告双方当事人的当庭陈述、集资合作建房（余房销售）协议、《麦田某厦物业管理合同》、物业管理人员的工资表、保安人员的交接班登记、管理人员做清洁卫生及安装路灯的照片19张等证据载卷为据，足以认定。
本院认为：违反法律法规强制性规定的合同无效。《物业管理条例》第三十二条规定，国家对从事物业管理的活动的企业实行资质管理制度。物业管理企业应当根据核准的资质等级从事相应的物业服务。原告麦田某电公司并不具备相应的物业管理资质，其不得从事物业管理服务活动。因此原告麦田某电公司与被告田某签订的《麦田某厦物业管理合同》违反法律法规关于物业管理资质的强制性管理规定，应属无效合同。虽然原被告签订《麦田某厦物业管理合同》无效，但是原告麦田某电实际对麦田某厦小区进行了管理服务，且未按正规的有资质的物业管理公司收取物业管理费，只是适当的收取了一定的劳务费。被告田某居住在麦田某夏小区内实际享受了原告麦田某司的物业服务，按有偿服务原则，被告田某应当支付一定的服务费，被告田某不同意支付物业管理服务费的理由不当。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
一、原告重庆麦田某电有限公司与被告田某签订的《麦田某厦物业管理合同》无效。
二、由被告田某支付原告重庆麦田某电有限公司服务费455元（从2008年3月至12月止）。
本案受理费25元，由被告田某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员田某勇
二OO九年三月十日
书记员龚雪
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