原告曾某甲诉被告郑某某房屋租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:湖南省郴州市北湖区人民法院

原告曾某甲，女，X年X月X日生，汉族，高中文化，系湖南众一百货有限公司董事长，住（略）。

委托代理人倪某某，男，X年X月X日生，汉族，大学文化，系湖南众一百货有限公司董事长助理，住（略）。

委托代理人曾某乙，女，X年X月X日生，汉族，高中文化，系湖南众一百货有限公司员工，住（略）。

被告郑某某，男，X年X月X日生，汉族，初中文化，个体户，住（略）。

委托代理人林某某，男，X年X月X日生，汉族，初中文化，自由职业，住（略）。

原告曾某甲诉被告郑某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾某甲的委托代理人倪某某、曾某乙和被告郑某某及其委托代理人林某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告曾某甲诉称：原告与被告于2007年3月15日签订租赁合同，租赁标的物位于郴州市X路X号房产（物业编号为X栋X、202、203、204）。合同约定由被告承租房经营中西餐厅，租赁期间为五年，自2007年4月20日起至2012年4月19日止；约定年租金以x元为基础，每两年递增8%，且需以半年为单位提前交纳。然而自2008年1月起被告便不再按约定支付租金，原告多次催收后，被告才分别于2008年3月9日、4月2日、8月15日补交租金共计x元。原告本着诚信履行合同的原则，多次与被告协商，然而被告既不愿解除合同，归还房屋使用权，又不按合同约定交纳租金，至2009年1月31日拖欠租金总额已达x元。被告的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。特诉请人民法院判决解除原、被告双方的房屋租赁合同，被告返还房屋使用权；判决被告支付拖欠的房屋租金x元及利息8424元；判决被告支付违约金x元；由被告承担本案诉讼费用。

庭审中，原告曾某甲因被告郑某某已于2009年3月10日移交了承租房屋而变更诉讼请求，要求被告支付的房屋租金计算至2009年3月10日为x元，并要求被告支付违约金x元，但不再要求被告支付拖欠租金的利息8424元。

为支付其诉讼请求，原告向本院提供了如下证据：

1、房屋租赁合同1份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告负有支付房屋租金的合同义务；

2、郴州市房屋权属登记调查表2份，用以证明租赁合同标的物——郴州市X路X号X楼X、202、203、X号房产系原告所有；

3、补充协议1份，用以证明房屋租赁期间发生厨房漏水，原、被告双方曾某此问题进行了协商，原告履行了合同义务；

4、西餐厅（乙方）装修期间内房屋业主（房东为甲方）的因素造成乙方装修工期延误以及开业期延误所需补偿的损失项目传真件1份，用以证明因房屋漏水，原告已从房屋租金中减免了相关费用；

5、郑某某往来对帐单1份，用以证明截止2009年2月28日被告累计拖欠租金x元；

6、解除房屋租赁合同的通知1份，用以证明原告已合法行使合同解除权，有权收回房屋；

7、缴纳水电费凭证1份，用以证明原告代缴了被告营业期间拖欠的水电费。

被告郑某某辩称：1、房屋租赁合同是我签订的，但房屋的实际使用人是郴州金贵族餐饮有限公司和周乐开，请求追加郴州金贵族餐饮有限公司和周乐开为本案被告；2、因为房屋漏水，我与原告协商2008年12月份以前按x元/月计算租金，2008年12月以后按x元/月计算租金；2008年11月郴州金贵族餐饮有限公司停业，原告将房屋上锁，当时我一直在与原告协商房租事宜，请求减少租金。

为支持其答辩主张，被告郑某某向本院提供了如下证据：

8、金贵族中西餐厅合作经营协议书1份；

9、企业注册登记资料1份；

10、企业法人营业执照1份；

证据8、9、10用于证明郴州金贵族餐饮有限公司和周乐开为租赁房屋的实际使用人。

经本院组织庭审质证，被告郑某某对证据1、2、3无异议；对证据4无异议，确认原告减免了一个月租金，但具体数字不清楚；对证据5有异议，认为房屋漏了几个月水，应按x元/月计算到2008年12月，拖欠的租金至2009年2月28日没有x元这么多；对证据6无异议，但没有收到该通知，原告口头上对其说过，其知道该情况；对证据7有异议，认为原告在诉状中并未提出该项诉讼请求；原告对证据8、9、10不予质证，认为郴州金贵族餐饮有限公司内部经营事宜与本案房屋租赁合同纠纷无关。

根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：

证据1、2、3、4、6具有真实性、合法性、关联性，可作为本案定案的依据；证据5未经被告签字认可，不能作为本案定案依据，但该证据中原告认可被告已向其交纳租金x元及原告同意减免、抵扣被告应交租金x的事实，本院予以确认；证据7因原告在诉状中并未提出该项诉讼请求，不能作为本案定案依据；证据8、9、10与本案无关，不能作为本案定案依据。

根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方的陈述，本院查明的案件事实如下：

2007年3月15日，原告曾某甲作为甲方与作为乙方的被告郑某某签订了《房屋租赁合同》。合同约定：乙方承租甲方拥有产权的房屋作营业使用，该房屋座落于郴州市X路八号，物业编号为二楼X、202、203、204；计租面积以建筑面积为依据，共面积965.88平方米，并以此作为计算租金、折旧和收取有关管理费用的标准；乙方承租此房屋做经营中西餐厅使用，不得擅自改变房屋用途或将房屋转让、转租、分租；租赁期限共五年，自2007年4月20日至2012年4月19日止；本合同签订时，乙方向甲方交纳商业履约保证金x元；乙方租赁甲方的物业租赁费用，第一年每月租金为30元/平方米，计租金为x元/半年，租金每二年为一个级次在上一级次的基础上递增8%；签订本合同后3日内，乙方向甲方一次性交清本合同约定的第一半年的租金，以后，乙方须在每一租赁半年开始前30日一次性交清下一半年的租金；乙方必须按时交纳房租及相关费用，不得拖欠，逾期不交，按所拖欠金额每天5‰向甲方支付违约金；乙方有将承租的房屋擅自转让、转租、转借、分租，或未经甲方同意擅自装修装饰，擅自改变房屋用途，或拖欠房屋租金超过30天等情形的，甲方有权终止合同收回房屋，商业履约保证金作为违约金归甲方；乙方为改善经营条件，如有装修、装饰、照明、粉刷等工程，必须书面申报，经甲方同意方可进行，其费用由乙方负责，合同解除后，根据“来装去丢”的原则，能移动的设备或家具部分乙方自行折除，不能拆除的无偿归甲方所有，……。合同签订后，被告郑某某于2007年3月19日向原告曾某甲一次性交纳了合同约定的半年（六个月）租金x元，并与林某峰、梁铭禄合股成立了郴州金贵族餐饮有限公司，由被告郑某某任公司法定代表人，在承租原告曾某甲的房屋内经营金贵族中西餐厅。金贵族中西餐厅在装修期间，因原告方面的原因造成金贵族中西餐厅装修工期延误以及开业期延误，原告于2007年6月4日书面同意对金贵族中西餐厅的损失进行相应补偿，减免其2007年4月20日至2007年5月31日的租金计x元。金贵族中西餐厅在经营过程中，因厨房渗水至一楼门面，影响一楼门面的正常经营，原告曾某甲与被告郑某某合股经营的金贵族中西餐厅达成补充协议，约定请专业防水施工人员进行处理，所需费用2280元由原告曾某甲承担，金贵族中西餐厅先行垫付，以后在金贵族中西餐厅向原告曾某甲交纳的租金中扣除。2007年12月9日，被告郑某某向原告曾某甲交纳了2007年12月份的租金x元。自2008年1月起，被告郑某某便不再按《房屋租赁合同》的约定交纳租金，经原告多次催收后，被告郑某某分别于2008年3月9日向原告交纳租金x元，2008年4月2日向原告交纳租金x元。2008年6月，被告郑某某将其在郴州金贵族餐饮有限公司的股份转让给林某峰，由林某峰任公司法定代表人。2008年7月15日，被告郑某某作为郴州金贵族餐饮有限公司的代表人与周乐开签订了《金贵族中西餐厅合作经营协议书》，并于2008年8月15日向原告交纳租金x元。2008年11月，金贵族中西餐厅因股东之间发生纠纷停止营业并关门上锁，之后通知原告曾某甲也在租赁房屋上加锁。2009年3月10日，被告郑某某将承租房屋的钥匙移交给了原告曾某甲，但金贵族中西餐厅的沙发等物品仍存放在原告房屋内，致使原告至今未能将房屋另行出租。

被告郑某某从2007年4月20日租赁原告曾某甲房屋之日起至2009年3月10日将房屋移交给原告曾某甲时止，应向原告曾某甲交纳的房屋租金总计为x.60元（每月租金x元，共计22个月18天），已向原告曾某甲交纳租金x元，金贵族中西餐厅由于原告方面的原因导致装修工期延误及开业期延误，以及厨房渗水需要维修，原告曾某甲同意减免、抵扣租金x元，被告郑某某尚欠原告曾某甲房屋租金x.60元。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途；承租人则应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

本案中，原告曾某甲与被告郑某某所签《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。原告曾某甲已按合同约定将房屋交付被告郑某某经营使用并履行了房屋维修等相关义务，被告郑某某理应按照合同约定的期限向原告曾某甲支付租金。被告郑某某从2008年1月起以种种理由不按合同约定支付原告租金，又不同意解除租赁合同，及时将房屋返还原告，以至2009年3月10日将房屋移交给原告时拖欠的租金数额累计达x.60元，违约责任在被告郑某某。故原告曾某甲要求解除与被告郑某某的房屋租赁合同，并要求被告郑某某支付拖欠的租金x.60元，本院依法支持。

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原、被告所签《房屋租赁合同》约定，拖欠房租超过30天的，商业履约保证金作为违约金归原告；被告必须按时交纳房租及相关费用，不得拖欠，逾期不交，按所欠金额每天5‰向原告支付违约金。被告郑某某累计拖欠原告租金x.60元，且被告郑某某虽然于2009年3月10日将房屋钥匙移交原告曾某甲，但至今未能将金贵族中西餐厅的物品搬出原告房屋，致使原告接收房屋钥匙至今已近四个月仍未能将房屋另行出租，给原告造成重大经济损失。原告要求被告按照《房屋租赁合同》的约定支付违约金x元，由于该项违约金的诉请过分高于因被告违约给原告造成的损失，本院根据本案实际情况，决定支持其中的x元（含商业履约保证金x元）。此外，被告郑某某应及时搬走存放在原告房屋内的所有物品，否则，原告可自行处理，由此造成的经济损失，由被告郑某某负担。

被告郑某某抗辩《房屋租赁合同》虽是其签定的，但房屋的实际使用人是郴州金贵族餐饮有限公司和周乐开，要求追加郴州金贵族餐饮有限公司和周乐开为本案被告。经审查，根据合同关系的相对性原则，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼，与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼，也不应承担合同的义务或责任。本案中，原告曾某甲与被告郑某某作为《房屋租赁合同》的双方当事人，依照所签《房屋租赁合同》享有合同权利并承担合同义务，被告郑某某违反合同约定拖欠原告租金，应由被告郑某某偿付原告租金并承担违约责任，原告曾某甲只需向被告郑某某提出请求或提起诉讼；被告郑某某租赁原告的房屋后与他人合股、合作经营金贵族中西餐厅，仍应由被告郑某某向原告曾某甲偿付租金。至于被告郑某某向原告曾某甲偿付租金并承担违约责任后，是否向郴州金贵族餐饮有限公司及其合作经营者周乐开追偿以及如何追偿，属于被告郑某某与其他股东及合作经营者的内部事务，属另一法律关系，与本案无关联。故被告郑某某要求追加郴州金贵族餐饮有限公司和周乐开为本案被告，本院不予支持。

被告郑某某提出2008年11月郴州金贵族餐饮有限公司停业后原告将房屋上锁，其当时一直在与原告协商房租事宜；由于房屋漏水，其与原告协商2008年12月份以前按x元/月计算租金，2008年12月以后按x元/月计算租金，请求减少租金。经审查：1、关于被告郑某某提出房屋漏水、装修延期及开业延期等问题，原告曾某甲已对被告郑某某进行了补偿，减免抵扣了房屋租金x元；2、关于被告郑某某提出2008年12月份以前按x元/月计算租金及2008年12月以后按x元/月计算租金的问题，原告方当庭予以否认，被告郑某某也未提供证据证明其与原告曾某甲就租金问题达成了上述内容的协议；3、关于被告郑某某提出2008年11月郴州金贵族餐饮有限公司停业后原告方将房屋上锁的问题，系郴州金贵族餐饮有限公司的股东与合作经营的周乐开因经营管理产生矛盾后停止营业并先行关门上锁，然后通知原告方另行加锁，此期间，原、被告就房屋租金进行了协商，但并未达成任何协议。因此，被告郑某某的上述抗辩主张，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项和第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除原告曾某甲与被告郑某某于2007年3月15日所签《房屋租赁合同》（已解除并移交房屋）；

二、被告郑某某应支付拖欠原告曾某甲的房屋租金x.60元，限被告郑某某于本判决发生法律效力后十日内一次性付清；

三、被告郑某某支付原告曾某甲违约金x元，已支付x元（商业履约保证金），尚欠x元，限被告郑某某于本判决发生法律效力后十日内付清。

如果被告郑某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费9976元，由被告郑某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审判长田忠民

审判员尹青莉

代理审判员刘梦

二○○九年七月三日

书记员黄某瑞