原告（反某被告）胡某某，女，1972年出生。
被告（反某原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司。
法定代表人吉某某，该公司经理。
原告（反某被告）胡某某诉被告（反某原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司口头房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反某被告）胡某某及其委托代理人，被告（反某原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年9月15日，被告濮阳市芳香饼干食品有限公司因欠薛显亮工程款，经该公司法定代表人吉某某将位于黄某路北150米、振兴路东、北邻赛博电脑城、东邻胡某乡家属院、南邻胡某村委会的房产（X号楼西单元X楼西户）以x元的价格抵给薛显亮作为欠薛显亮的工程款。后薛显亮将该房产转卖给原告，而被告至今未能将水、电、气、暖与市政管网接通，也未能为原告办妥个人房产证、土地证，只是逾期到2007年6月被告代理人翁庆田才将房屋钥匙交给原告。请求法院依法确认原、被告签订的合同有效，判令被告将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，办理房地产和土地使用权证，承担逾期交房违约金x元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，因本案合同违反某律规定，应属无效。被告不可能给被告办理房产证，饼干厂不具备房产开发商的资格，也不具有销售资格，合同无效不存在违约金，违约金不应受到支持。房屋直到今天没有竣工也没有交付，并不是被告交给原告钥匙，是翁庆田的个人行为，被告不予认可。原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告不应对原告承担任何责任。应当驳回原告的诉讼请求。
被告反某某，2006年原、被告签订了商品房买卖合同，但被告属于食品有限公司，并非房地产开发公司。1996年被告办理了《建设用地规划许可证》，该证书明确规定用地项目名称为营业、车间、（略）舍。同年被告又申请办理了《建设工程规划许可证》，该证确定的建设项目名称为办公、住（略）。《中华人民共和国城市规划》规定：城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从利用规划管理，任何单位和个人未经法定程序均不得更改或废止规划许可。根据政府对被告建设用地的规划审批许可，被告只能进行内部建设，不得进行商品房开发。被告在不具备商品房开发资格、又不具备商品销售资格的情况下与原告签订了商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反某律、行政法规等强制性规定的合同无效，本案合同违反某《中华人民共和国城市规划法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，故合同应属无效。故请求判决确认本案合同无效。
针对被告的反某，原告辩称，被告所出售房屋的土地根据市政府的文件已确定为住宅区，根据濮阳市整顿市场的公告该土地的使用及规划许可均符合城市规划的要求，因此双方签订的协议不违反某律法规的强制性规定，应为合法有效。
经审理查明，2005年12月6日，被告濮阳市芳香饼干食品有限公司与濮阳市二轻工业公司经协商签订一份《集资建房协议书》，双方约定在被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的土地上合资建房；房屋位置：位于黄某路北150米、振兴路东，北邻赛博电脑城、东邻胡某乡政府家属院、南邻胡某村委会、西邻振兴路；价格与付款方式：住宅楼价格一、四楼每平方米1200元，二、三楼每平方米1300元，五、六楼每平方米1100元，门市每平方米2500元，地下室为每平方米500元。采取现金或按揭分期付款方式，濮阳市二轻工业公司于协议签订后五十日内每户付定金5万元，主体建至六层时，每户付款5万元，内外墙水泥面粉完后，每户付款3万元。余款待水、电、气、暖与市政府管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，被告负责为濮阳市二轻工业公司办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，濮阳市二轻工业公司一次付清除千分之一的质量保证金以外的所有剩余款项，千分之一的质量保证金按河南省建筑质量管理办法的规定如期返还给被告，定金抵作楼价款；双方定于2006年1月1日左右开工，于2006年12月1日竣工，被告同意2006年12月30日将上述房地产正式交付给濮阳市二轻工业公司。
2006年9月15日，被告因欠案外人薛显亮工程款，双方协商同意由被告用位于黄某路北150米、振兴路东、北邻赛博电脑城、东邻胡某乡家属院、南邻胡某村委会的X号楼西单元X楼西户房屋一套抵偿薛显亮工程款x元。2006年12月25日，案外人薛显亮将该房屋转让给本案原告胡某某，由原告向被告主张权利。原告支付薛显亮房款x元，双方约定等房屋手续全部办完后，原告再向薛显亮支付剩余房款。2007年6月被告代理人翁庆田向原告交付了房屋钥匙，被告至今未将水、电、气、暖房屋配套设施与市政管网接通，未为原告办理房产证和土地使用权证。现原告起诉要求确认原、被告之间的合同有效，要求被告按约定将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，办理房产证和土地使用权证，并承担逾期交付房屋违约金x元；被告反某要求确认双方之间的合同无效。双方由此形成纠纷。
另查明，2005年4月20日，濮阳市人民政府作出濮政土（2005）X号关于濮阳市芳香饼干食品有限公司变更土地用途的通知，将位于黄某路北、振兴路东，经市政府“濮政土（1996）X号”文批准给濮阳市芳香饼干食品有限公司的出让国有土地使用权，土地用途为商业、工业、住宅用地，登记面积5525平方米，按照城市规划要求及用地单位申请，同意将上述部分用地面积2484平方米由工业用地调整为住宅用地，出让年限由五十年调整为七十年，自1996年8月28日至2066年8月28日止。剩余面积土地用途、出让年限不变。
本院认为，本案为口头房屋买卖合同纠纷。被告将本案争议房屋以折抵工程款的形式抵偿给案外人薛显亮，不违反某关法律规定，本院予以确认。后薛显亮又将该房屋转让给本案原告，双方约定由原告向被告主张权利，后被告代理人向原告交付了房屋钥匙。薛显亮与原告之间转让房屋的行为应为有效。房屋转让后，原、被告之间依法产生相应的权利义务关系。根据房屋买卖惯例，被告作为出卖人应协助买受人办理房产证和土地使用权证，并保证房屋配套设施（包括水、电、气、暖与市政管网接通）满足基本居住需要。现原告要求被告将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，协助办理房产证和土地使用权证，理由正当，本院予以支持。原告要求确认原、被告签订的合同有效，并要求被告承担逾期交付房屋违约金x元，因双方现并未订立书面合同确定有关权利、义务，其请求理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：
1、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内将原告胡某某所购买房屋水、电、气、暖与市政管网接通；
2、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告胡某某办理房屋产权证和土地使用权证；
3、驳回原告胡某某的其他诉讼请求；
4、驳回被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的反某请求。
本诉案件受理费50元，诉讼保全费1000元，反某案件受理费50元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审判长袁春喜
审判员李志捷
审判员冯志刚
二零零九年二月二日
书记员袁艳芳
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