重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审原告）吕某某，女，汉族。
委托代理人姜稚鸣，重庆xx律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程某某，女，汉族。
委托代理人杨某某，女，汉族，居民。
上诉人吕某某因与被上诉人程某某房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2009）中区民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年10月8日，程某某（乙方）与李和平（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于渝中区X路X号的门面房屋出租给甲方，租期一年，自2008年9月28日至2009年9月27日，租金x元。合同第七条约定：“租赁期间，房屋可以转让第三方；租赁期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前一个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方可直接向房屋租赁管理部门申请调解或起诉人民法院处理”。合同签订后，程某某依约向李和平支付了一年租金x元。2008年10月17日，程某某与吕某某达成口头协议，程某某将其承租的渝中区X路X号的门面转让给吕某某。当日，吕某某向程某某支付了定金x元，程某某出具收条一张，载明：“今收到吕某某缴纳中华路X号门面转让定金人民币贰万元整。该门面转让费人民币肆万伍仟元整，程某某年租金人民币壹拾伍万元。该定金有效期到2008年11月15日止。吕某某应于该有效期内办理好转让手续，过期该定金无效，不予退还”。嗣后，吕某某并未向程某某实际支付转让费x元。
一审法院审理认为，双方争议的焦点集中在双方之间合同关系的性质以及合同的标的额。针对本案诉争的相关问题，法庭作如下评析：一、合同性质问题。按照《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。程某某与李和平签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，应当受法律保护。合同中第七条已经明确约定程某某有权将所租门面进行转租。故程某某将门面转让给吕某某的行为实质是一个转租行为。二、合同标的额的问题。在吕某某向程某某交付x元定金后，程某某出具的收条中明确载明：“该门面转让费人民币肆万伍仟元整，程某某年租金人民币壹拾伍万元”。双方是该合同的相对人，吕某某的义务是向程某某支付x元后，程某某将其已经装修了的门面进行整体的承租权转移，该x万标的额中既包含了程某某支付给门面所有权人的租金费用，又包含了装修费用。吕某某只有在完全支付的情况下方可取得门面房屋的使用权。故对合同的标的额应该认定为x元。按照《担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。由此，吕某某已经交付的定金数额，并未超过法定上限。因此，吕某某要求程某某立即退还多收取定金x元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国担保法》第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决驳回了吕某某的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由吕某某负担。
吕某某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人之间所签订的《房屋租赁合同》的性质不是转租，而是承租权的转让。2、基于双方所签订合同的性质是承租权的转让，而不是转租，因此，合同的标的额仅为承租权的转让费x元，一审认定为x元不当。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的请求。
程某某答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人吕某某与被上诉人程某某达成口头约定，由被上诉人程某某将其承租的渝中区X路X号门面房屋转让给上诉人吕某某承租，在该转租行为中，通过程某某出具的收条所载明的内容“今收到吕某某缴纳中华路X号门面转让定金人民币贰万元整。该门面转让费人民币肆万伍仟元整,程某某年租金人民币壹拾伍万元。该定金有效期到2008年11月15日止。吕某某应于该有效期内办理好转让手续，过期该定金无效，不予退还”，可印证该转租行为指向的内容为吕某某以x元的价格取得原由程某某承租的门面房屋的承租使用权，而程某某不再承租。故，双方行为的性质是一个关于房屋的转租行为，转租约定的对价为x元。因此，上诉人提出双方约定的性质是以x元为对价的租赁权转让，与事实不符，其上诉理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程某合法，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人吕某某承担。
本判决为终审判决。
审判长肖某
审判员叶芳
代理审判员于利
二00九年七月八日
书记员黎明
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