上诉人（原审被告）魏某某，女，X年X月X日出生，系唐某贵之妻。
上诉人（原审被告）唐某甲，男，1970年12月l2日出生，系唐某贵之子。
上诉人（原审被告）唐某乙，男，X年X月X日出生，系唐某贵之子。
上诉人（原审被告）唐某丙，女，X年X月X日出生，系唐某贵之女。
四上诉人委托代理人刘化雷，河南宛英（略）事务所（略）。
上诉人（原审第三人）宛城区躬耕酿造有限公司。
法定代表人艾某，任该公司经理。
委托代理人郭娟，河南宛英（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）南阳市X镇集体工业联社。
法定代表人肖某某，任该社主任。
委托代理人陈宛恩，河南达圣（略）事务所（略）。
上诉人魏某某、唐某甲、唐某乙、唐某丙和上诉人南阳市宛城区躬耕酿造有限公司（简称躬耕公司）与被上诉人南阳市X镇集体工业联社（简称集体工业联社）为租赁合同纠纷一案，被上诉人集体工业联社起诉后，因唐某贵病故，申请变更唐某贵的继承人魏某某等四人为共同被告参加诉讼。宛城区人民法院于2006年12月5日作出(2006)宛环民初字第X号民事判决书，生效后魏某某等四人不服，向南阳市宛城区人民法院检察院提出申诉。南阳市人民检察院于2007年7月6日作出（2007）宛检民抗X号民事抗诉状，本院于2007年7月19日向宛城区人民法院发出(2007)宛法民抗字第X号函，指定宛城区人民法院对本案进行再审。再审时追加躬耕公司为第三人，宛城区法院于2007年8月13日作出(2007)宛民监字第X号民事裁定书，对本案进行再审，并于2008年7月26日作出(2007)宛民再初字第X号民事判决书。上诉人魏某某等四人及上诉人躬耕公司不服判决，上诉至本院，2008年11月18日本院以原判认定事实不清，证据不足；程序违反法律规定，撤销宛城区人民法院(2007)宛民再字第X号民事判决，发回重审，宛城区法院依法另行组成合议庭，于2009年12月28日公开开庭进行审理。审理后作出（2009）宛民重字第X号民事判决，上诉人魏某某、唐某甲、唐某乙、唐某丙及躬耕公司不服重审判决，于2010年9月7日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人躬耕公司的法定代表人艾某及其委托代理人刘娟和上诉魏某某、唐某甲、唐某乙、唐某丙及四上诉人的委托代理人刘化雷，被上诉人集体工业联社的委托代理人陈宛恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年4月17日南阳市宛城区砖瓦一厂与唐某贵签订资产租赁协议，协议约定：“1、甲方(砖瓦一厂)愿将厂院和院内全部厂房整体出租给乙方(唐某贵)15年。自2003年5月1日起到2018年5月1日止。2、乙方每年元月上旬向甲方一次结清全年租金x元，先付款后使用(逾期只限一个月)，到期未能及时结清租金，甲方有权终止本协议。3、……乙方在甲方院内所建永久性建筑物(包括房子，砖混19间，砖木12间，机井1眼，院墙、大门、地坪)租赁期内为乙方所有，本协议期满上述乙方所有的固定资产为甲方所有。4、租赁期内，由于甲方的原因违约，致使本协议不能履行，甲方无权获得本协议约定的乙方所有的固定资产，并向乙方支付违约金x元；由于乙方的原因违约，致使本协议不能履行，本协议约定的乙方所有固定资产归甲方所有，并向甲方支付违约金x元。……8、甲方所有的资产和乙方租赁期内所有的资产清单，经双方签字后作为本协议的附件。9、如有不可抗力或城市统一规划，造成不能履行本协议，协议自行终止，双方互补承担责任。协议由砖瓦一厂负责人宋应保签字并加盖宛城区砖瓦一厂的公章，唐某贵作为乙方在协议上签名。”协议第8条中双方的财产附清单一份，分别为：甲方资产有：砖混12间、砖木结构27间，变压器1台。乙方资产有：砖混结构l9间，砖木结构12间，大门X座，院墙(东边，南边)，机井1眼，院内硬化路面(含下水道)，宋应保、唐某贵在清单上签字。唐某贵在租用的场地上经营酒类酿造，名字仍用以前的宛城区躬耕酿造有限公司，因2006年度的租赁费唐某贵未交纳，原告于2006年9月5日诉至本院。庭审中被告举出加盖了南阳市躬耕酿造有限公司公章的租赁协议，原告举证的租赁协议及单位存档的租赁协议均没有加盖躬耕酿造有限公司的公章。
另查明：南阳市宛城区躬耕酿造有限公司原系宛城区集体工业联社下属的集体企业。2001年年初，曾在酒厂工作过的唐某贵经人介绍到工业联社（当时叫二轻局）工作，经该社任命唐某贵为下属集体企业光达机械厂厂长，唐某贵有酿酒经验，提出建酒厂解决大家的就业和吃饭问题，光达机械厂班子研究同意后，经工业联社协调租赁工业联社另一下属企业砖瓦一厂职工生活区的房屋和下属企业二轻物资公司住宅楼一幢，筹建酒厂，资金由光达机械厂自筹，向职工借资和向社会集资解决建厂房、购设备、办手续等，于2001年5月改建酒厂，当年11月份竣工，酒厂取名躬耕酒厂。
2002年2月25日，工业联社下文免去唐某贵光达机械厂厂长职务，任命唐某贵为躬耕酒厂厂长。2003年4月8日，工业联社召开唐某贵和光达机械厂的协调会，经会议决定该公司今后定性为私营企业，由唐某贵独立经营，自负盈亏，涉及该公司的债权债务均由唐某贵个人负担。2003年4月18日，唐某贵向光达机械厂写出的还款计划，在该计划中称：南阳市躬耕酒厂与光达机械厂在2003年4月l8日分厂时，躬耕酒厂实欠光达机械厂x.36元，因无力偿还，所以订还款计划。
2006年7月7日唐某贵因病去世，在原审第一次开庭时魏某某向法院陈述该事实，原告遂变更唐某贵的妻子魏某某、儿子唐某乙、唐某甲和女儿唐某丙为被告。
宛城区法院再审庭审时，被告魏某某等四人提出原告南阳市砖瓦一厂未经工商机关登记注册，作为原告参加诉讼，不具备主体资格，同时提出本案被告应是南阳市宛城区躬耕酿造有限公司，唐某贵的家人不是本案的适格被告，并提交了躬耕公司的营业执照。南阳市砖瓦一厂对组建时未经工商部门登记的事实当庭自认，现南阳市砖瓦一厂其实体已不存在，但上级主管部门未组织对债权债务进行清算。再审时：南阳市宛城区集体工业联社以被告提出主体不适格，于2008年1月10日向本院申请变更南阳市砖瓦一厂为南阳市宛城区集体工业联社参加诉讼，并申请追加躬耕公司为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。
2006年8月1日魏某某与艾某签订一份《扩股协议》，由艾某一次性投入2O万元，并担任厂长和企业法定代表人，对企业负全责。躬耕公司的营业执照显示，该企业性质为有限责任公司，即个人股份制的私营企业，成立日期为2001年8月10日，换执照日期为2006年12月26日，法定代表人为艾某。
宛城区砖瓦一厂曾把位于躬耕公司院东边的土地进行处分，其中处分给王书钦的土地上有口井和水塔一座，后水塔被炸掉，后经原、被告协商，在厂区二楼房顶上修一水池，在地下埋设管道和电缆，仍从该井抽水用于生产，居民从此通行压坏了电缆和管道，后唐某贵在厂区打一口井用于生产。现王书钦已在该土地上建房，该井被建在房内，王书钦生活用水仍从该井抽取。
根据以上事实，合议庭认为本案的争议焦点为：1、魏某某等四人与躬耕公司谁是适格的被告。2、谁是租赁协议的违约方。
焦点l，从原、被告所举的租赁协议看内容完全一致，该租赁协议共三份，原告及原告存档的租赁协议上显示唐某贵系一方当事人，但被告持有的租赁协议上加盖了躬耕公司的公章，庭审中查明，该公章一直由唐某贵个人保管，故不排除协议签订后唐某贵自己加盖公章的可能。另外，合同具有相对性，现因唐某贵已去世，因资产租赁协议是唐某贵与南阳市宛城区砖瓦一厂所签订的，签订协议之后，无论唐某贵或继承人与个人或单位合作经营生产，属经营模式的选择，任何单位或个人没有与原告签订协议，故原告申请变更继承人魏某某、唐某乙、唐某甲和唐某丙符合法律规定，且原告的会议纪要上也显示属私营企业，因此魏某某等四人是本案适格的被告。焦点2，按原、被告所签的租赁协议约定每年元月上旬一次交清租赁费，但唐某贵未能及时交纳，应属违约，虽然被告庭审中再三陈述唐某贵因病住院以及与原告之间存在着经济方面问题未处理，但这不能认定属不可抗力所造成的。现原告指不出唐某贵所有的井位于何处，故王书钦房内的井应属唐某贵的财产，宛城区砖瓦一厂对躬耕公司院东边的土地进行处置时，对井坐落位置的土地处置给王书钦，但该土地所有权应归原告所有，井是在躬耕公司未变更为私人企业前所打，在公司变更为私人企业后井的所有权归唐某贵所有，但井坐落在原告所有的土地上，对土地处置后在厂区二楼房顶上修建水池，在地下埋设管道和电缆，躬耕公司仍从该井抽水用于生产，应系双方协商的结果，否则被告应及时主张权利，电缆和管道被压坏系居民通行所致，不能以原告处分土地为由称原告违约。根据协议约定任何一方违约，都应向对方支付违约金x元，但原告在原一审时书面同意放弃对x元违约金的请求，再审时对违约金未表明其观点，故应视为放弃，不予支持。
原审法院认为：1、原告与唐某贵所签的租赁协议，权利义务约定明确，属当事人真实意思表示，应属有效协议，因被告违约，现原告请求终止合同，予以支持。2、该案因合同约定财产不对等，显示公平，故唐某贵的财产应归被告所有为宜。3、关于修路在合同上没有约定，是被告为了本厂出行方便自行所修，不属本案所解决的范围，故被告的辩称不予以支持。4、关于原告请求被告支付2006年至今的租赁费，因原告在法院限定期限内未提交诉讼费，故对该请求本案不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和((中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决：一、解除宛城区砖瓦一厂与唐某贵所签订的资产租赁协议。二、限被告魏某某、唐某乙、唐某甲、唐某丙和第三人南阳市宛城区躬耕酿造有限公司在判决生效后三十日内腾出厂房，将协议上显示唐某贵所有的财产砖混结构19间房子、砖木结构12间房子、大门X座、院墙(东边，南边)在三十日内拆除或搬走，并将租赁物砖混12间、砖木结构27间房子，变压器1台交给原告南阳市X镇集体工业联社。三、驳回原告南阳市X镇集体工业联社的其他诉讼请求。案件受理费2010元，由被告魏某某等四人负担100元，原告南阳市X镇集体工业联社负担1910元。
原审判决下发后，上诉人躬耕公司和魏某某、唐某甲、唐某乙、唐某丙不服分别提起上诉。
上诉人魏某某、唐某甲、唐某乙、唐某丙上诉称：1、请求依法撤销原审错误判决，另行作出客观公正的判决；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：（一）本案中违约方是原告而非被告，一审认定与事实不符。一审法院认定本案中的违约方是被告方，与事实不符，证据不足。事实情况是，原告方违约在先。在原被告双方租赁协议的履行过程中，原告又将租赁场地的一部分卖给别人盖房子用。为卖地皮，被上诉人未经躬耕公司同意，私自炸掉了躬耕公司的水塔。而买地人在盖房子时又将躬耕公司的机井盖在了房内，并将酒厂的路面压坏，致使公司无法正常经营。万般无奈之下，躬耕公司不得不又花一万多元打了一口井，并花去两万多元重新修路，被上诉人也曾答应折抵租金。这些事实在再审开庭时均己查明，并有大量证据予以证实。从前述事实可以看出，被上诉人炸掉了水塔，卖掉了一部分地皮，致使机井被盖在房内，路面被破坏，躬耕公司无法正常经营。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”这足以说明是被上诉人违约在先的，且双方有协商折抵租金的口头约定。因此，被告方不论出于不安抗辩权还是基于此口头约定，都不能算是违约的。一审法院对如此重要的事实视而不见，在判决书中更是轻描淡写，偏袒原告方，判决结果不符合客观事实，证据不足。（二）本案中原被告之间的资产租赁协议不应当解除。一审法院判决解除原被告双方的资产租赁协议，其错误是显而易见的。如前所述，本案中违约方应该是原告，而非被告方，原告方没有权利终止合同。因此，租赁协议仍然有效，不应该由被告方承担违约责任，更不应该判决被告方拆除或搬走租赁场地上的不动产。法院如此判决只是基于错误的事实认定做出的错误判决。综上所述，一审判决认定事实不清，判决结果错误，有悖法律原则。恳请二审法院查明事实，另行做出客观公正的判决，以确保上诉人的正当合法权益不受侵犯。
上诉人躬耕公司的上诉理由基本和魏某某等四上诉人的上诉理由相同。
被上诉人辩称：被告迟交租金，违反协议约定。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
依据上诉人的上诉请求和理由及被上诉人的答辩情况，合议庭归纳本案争议焦点为：1、被上诉人是否违约；2、上诉人违约是否达到解除协议的情形；3、原审判决是否适当。
二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，唐某贵与砖瓦一厂签订的资产租赁协议是双方真实意思表示，双方应严格按照协议约定行使自己的权利，履行自己的义务。本案中砖瓦一厂与唐某贵签订租赁协议期间为十五年，但酒厂所有权转让给唐某贵前，酒厂已在原租赁物的基础上添附了三十一间房屋，大门一座增设院墙、机井，院内路面硬化等基础设施。协议第三款约定，协议期满上述财产归砖瓦一厂所有，协议第四款约定，在租赁期内，由于乙方的原因违约，致使本协议不能履行协议约定的乙方所有的固定资产归甲方所有，并向甲方支付违约金5万元。唐某贵2003年4月17日租赁协议签订后已上交2万元的租金，租金期限应到2005年，在此期间唐某贵身患绝症，第三年度的租金未能按期交纳，2006年7月7日唐某贵因病去逝，2006年9月4日，原审原告砖瓦一厂提起诉讼。所以本院认为，虽然唐某贵因身患绝症第三年度的租赁费未能依协议及时交纳，但对于身患绝症的唐某贵而言虽构不成不可抗力也属于特殊情况，且根据协议第四款约定并非未构成“致使本协议不能履行”的情形。另外，从原审查明的事实，协议双方虽然没有将砖瓦一厂的水塔约定为唐某贵租赁使用的资产之内，但实际上该酒厂在转让给唐某贵个人之前，已在距水塔约六米处打一深水井，且酒厂使用该水塔向酒厂供生产用水，该深水井在协议中已明确界定为唐某贵的资产，但在被上诉人分割变卖该酒厂以外的土地时，炸毁了水塔，且将属于唐某贵所有的深水井，也被土地占用户盖在了房屋内，同时其他建房户在建房时过往的车辆又相继压坏了唐某林地下的较水管道及电路，致使该深水井彻底不能使用，唐某贵在无耐的情况下，又打了一眼水井，并在房顶上修一水池，但该水池无法满足酒厂生产，对此情况唐某贵曾向宛城区相关部门及机关领导口头、书面反映过，在本案几次诉讼中，唐某家属及躬耕公司也以此辩称，被上诉人违约在先。
综上，本案经合议庭评议并报经院审判委员会讨论认为：虽然唐某贵在协议履行中没有及时交纳租金，但并不能认定该协议无法履行，且酒厂使用的水塔虽然未列到甲方出租的资产中，但在协议的实际履行中，水塔已经是酒厂赖依生产的主要配套设施的一部分，被上诉人将水塔炸毁，且将上诉人所有的深水井让建房户修建在房内，无疑也对上诉人的生产造成一定的影响。同时唐某贵去逝后，其继承人就酒厂的外债已相继偿还几十万元的债务，且又寻求其它合伙人又一次投入几十万元。原审法院判决解除合同，让上诉人魏某某等四人拆走属于其财产的建筑物，将造成社会资源的浪费，对上诉人魏某某等四人也显示公平。所以本案根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中被上诉人没有履行督促履行协议的行为，且从唐某贵自书的情况反映书信中显示，唐某补交租金时，被上诉人拒收租金。所以根据本案案情不足以解除合同，双方应继续履行合同。上诉人应及时按约定交纳拖欠租金。
上诉人的上诉理由本院综合考虑应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2009）宛民重字第X号民事判决。
二、驳回被上诉人南阳市X镇集体工业联社诉讼请求。
一、二审案件受理费4020元，上诉人魏某某、唐某甲、唐某乙、唐某丙、宛城区躬耕酿造有限公司负担2010元，被上诉人南阳市X镇集体工业联社负担2010元。
本判决为终审判决。
审判长许金坡
审判员王邦跃
审判员李舸
二0一一年一月七日
书记员杨雪琪
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