原告驻马店市联华物业管理有限公司。
法定代表人陈某甲，董事长。
被告贾某某。
被告陈某乙。
原告驻马店市联华物业管理有限公司（以下简称联华物业公司）与被告贾某某、陈某乙物业管理合同纠纷一案，于2009年4月15日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。本院依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并为双方当事人指定举证期限为30日。本院于2009年6月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李富泉、被告陈某乙及委托人理人赵志刚到庭参加诉讼。被告贾某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年原告受驻马店市天马房地产开发有限公司委托对驻马店市X街进行前期物业管理。被告贾某某系该步行街X号楼X室业主，2006年5月，被告贾某某将该房屋出租给被告陈某乙，并约定：物业管理费由被告陈某乙向物业管理部门交纳，每年物业管理费为710元。在原告管理期间，原告依约对该步行街进行管理，而被告从2008年10至今未向原告交纳任何费用，共欠356元（计算至2009年4月）。为此请求判令二被告向原告支付物业服务费356元。
被告陈某乙辩称，原告未按合同约定及许可证的要求履行管理、维护、保洁等服务义务，该步行街卫生存在脏、乱、差，公共设施很多被破坏，不能正常使用等，原告应当减少收取相应物业服务费。
被告贾某某未答辩。
经审理查明，2006年10月1日，原告联华物业公司与驻马店市X街建设单位即驻马店市天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）签订物业委托管理合同一份，约定：天马公司将驻马店商业步行街委托给联华物业公司进行前期物业管理，联华物业公司服务的受益人为步行街全体业主和物业使用人。合同期为3年即2006年8月1日至2009年7月31日止，物业管理服务内容：（1）商业步行街和广场房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。（2）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用照明、消防设施、屋面水箱和电梯以及步行街和广场上的设备、设施等。（3）公共环境和绿化的养护与管理。公共环境卫生，包括公开场所的清洁卫生、垃圾的收集清运等。（4）停车场的交通与车辆停放秩序的管理。（5）安全管理、防火防盗、维持公共秩序。（6）负责向业主、物业使用人收取物业管理服务费、摊位使用费、车辆管理服务费、其他经营服务费等。物业管理质理目标为：（1）房屋外观：整洁、无违章搭盖、无损坏。（2）保持设备运行正常、排除故障及时。（3）房屋及设施、设备的维修、养护：定期检查维护，保持正常状态。（4）公共环境：按时清扫保洁，每天清扫保持洁净，垃圾日产日清，确保排污设施的畅通。（5）绿色：定期施肥、浇水、灭虫、剪枝造型、保持90%以上成活率。（6）交通秩序：车辆行驶畅通，停放有序，无堵塞现象。（7）保安：实行全封闭管理，全天24小时有保安巡逻。（8）急修：24小时服务随叫随到，小修及时。物业管理费按照业主拥有的建筑面积由联华物业公司按年度一次性统一收取，住宅房屋每月每平方米0.3元、一层经营门面房每月每平方米1.5元、二层及二层以上经营或办公用房每月每平方米1元、X号和X号楼的二层生活用房每月每平方米0.5元。2006年5月1日，二被告签订房屋租赁合同一份，约定：由被告陈某乙租赁被告贾某某位于驻马店市X街第X幢一层X室的房屋，该房屋面积为39.46平方米，租期为2006年5月1日至2009年4月30日，第一年租金为x元，第二年租金为x元，第三年租金为x元，合同签订时被告陈某山应向被告陈某祥支付第一年租金，以后租金应在每年的4月1日前结清，物业管理费与年租金同期由被告陈某山向物业管理部门交纳，每年物业管理费为710元。原告与天马公司签订合同后，即对该步行街X街的全体业主、物业使用人进行物业服务。但由于原告的管理不善，该步行街环境卫生存在脏、乱、差，有些公共设施、路面被破坏不能正常使用。后原告向该步行街的物业使用人陈某乙收取物业服务费时，被告以原告未尽到物业合同上的服务义务而拒付。
以上案件事实，由原、被告双方提交的有关书证及原、被告双方诉辩意见在卷为据。
本院认为，原告联华物业公司受天马公司的选聘对驻马店市X街进行前期物业管理，被告贾某某作为业主，其与原告之间形成物业管理合同关系，其双方应按照原告与天马公司签订的物业合同约定的内容全面履行。原告在履行物业管理服务过程中，被告贾某某将其房屋出租给被告陈某乙，并约定由被告陈某乙交纳物业服务费。根据《物业管理条例》规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业合同约定一层门面房每月每平方米交纳物业服务费1.5元，因原告在其管理期间，未达到服务质量标准，且原告对此也予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条关于瘕疵履行之规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、减少价款或者报酬等违约责任，故本案原告应当减少收取相应的物业服务费用，一层门面房应以每月每平方米0.75元为宜，被告陈某乙房屋面积为39.46平方米，从2008年10月至2009年4月共欠7个月物业服务费共计207元（39.46平方米×0.75元/平方米×7）。为此被告陈某乙应向原告支付物业服务费用207元，被告贾某某对上述债务负连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
限被告陈某乙于本判决生效后十日内向原告驻马店市联华物业管理有限公司支付物业服务费用207元。被告贾某某对上述债务承担连带清偿责任。
二被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长杨明霞
审判员肖某
审判员张健
二ΟΟ九年八月二十五日
书记员耿梅红
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