原告（反诉被告）桑某。
委托代理人吴某，上海某律师事务所律师。
被告（反诉原告）任某。
委托代理人孙某，上海市某律师事务所律师。
原告（反诉被告）桑某诉被告（反诉原告）任某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任某判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桑某的委托代理人吴某、被告（反诉原告）任某及其委托代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）桑某诉称，2004年10月7日，双方签订《租赁协议书》，约定由任某向桑某承租上海市某X号的房屋约500平方米，合同期限自2004年10月1日至2009年9月30日。合同履行过程中任某长期拖欠租金。现在租赁合同已到期，但任某拒绝迁出，故桑某起诉要求确认双方租赁合同终止，要求任某迁出系争房屋并支付2008年1月1日至2009年3月31日未足额支付的租金差额42,187.50元，支付2009年4月1日起至实际迁出房屋日止的租金及房屋使用费（每月22,812.50元）。
被告（反诉原告）任某辩称，双方合同关系属实，目前因该房屋涉及动迁，故合同时效中断，合同还在履行期内，不同意迁出。2006年1月23日，双方根据实际情况重新约定租金为每月2万元，任某从2006年1月起至2009年3月一直以此标准支付租金，双方无任某争议，故不同意补交从2008年1月1日起到2009年3月31日止的租金差额。任某于2009年3月接到拆迁通知，于3月底正式停业，双方达成口头协议，从2009年4月起不需再支付租金，故不同意支付从2009年4月1日起至实际迁出日的租金及房屋使用费。此外，任某提出反诉，认为根据双方租赁协议之约定，系争房屋底楼的拆迁补偿应归其所有，故要求桑某以每平方米1,000元的补偿标准支付拆迁补偿款50万元。
桑某针对反诉辩称，拆迁补偿方案尚未确定，补偿款尚未发放，不同意向任某支付拆迁补偿款。即使任某主张拆迁补偿，也应向动迁单位提出，而且本案系房屋租赁合同纠纷，非动迁补偿纠纷，任某的主张不应得到支持。
经审理查明，某X号房屋系某公司建造，办理了建设工程相关手续。2003年4月18日，桑某向案外人上海某仓库承租该房屋，租赁期从2003年9月1日至2013年8月31日止。此后，经上海某仓库同意，桑某将该房屋一楼转租给任某，双方于2004年10月7日签订《租赁协议书》，约定由甲方（桑某）提供位于某X号内房屋500平方米租赁给乙方（任某）作经营场地；乙方支付甲方一次性转让费53万元；租赁期限自2004年10月1日至2009年9月30日止，全年租金273,750元；如遇国家征用或开发商开发，如有相关单位提供补偿，底楼的补偿归乙方所有；协议期内如遇国家建设动迁，乙方应无条件服从，并承担自己损失。2006年1月23日，双方签订《补充协议》，内容为：“由于大场镇旧城改造项目的进行，由此影响乙方（任某）的经营。甲方（桑某）同意于2006年1月1日至2007年12月31日止，房租费每月为人民币2万元整，按每季度前10天支付，如乙方拖欠房租费一个月甲方可单方终止原合同。自2008年1月1日起恢复原合同的房租价格。”
另查明，合同履行过程中，任某已付清2006年1月1日以前的租金，2006年1月1日起以每月2万元标准向桑某支付租金直至2009年3月31日，每次均由桑某指定的人员出具收条。另外，任某还于2004年10月7日支付押金23,000元，
再查明，系争房屋所在地块于2005年列入某老镇改造东、西街地块商品住宅、公建配套工程拆迁范围。该地块属上海市X村，目前系争房屋的拆迁尚处于协商阶段，未确定补偿方案。
以上事实，有桑某提供的租赁协议、补充协议、建设工程项目表，任某提供的租金及押金收条一组、拆迁公告，本院调查笔录及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案双方当事人签订的《租赁协议书》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且转租获得出租人的同意，应为合法有效，双方均应恪守。根据租赁协议之约定，租期于2009年9月30日届满，双方租赁合同关系已经到期终止，任某辩称双方租赁合同关系因房屋动迁而中断等意见无法律依据，不予采纳。租赁合同到期后，承租人应当结清租金并及时返还租赁物，故桑某要求任某迁出系争房屋的诉请，合法有据，可予支持。关于租金结算。双方补充协议约定2006年1月1日至2007年12月31日房屋月租金调整为2万元，自2008年1月1日起恢复原合同的房租价格即月租金22,812.50元。但任某从2006年起一直以2万元标准支付租金至2009年3月，桑某对此始终接受并出具收条，虽然其陈述多次要求恢复原租金标准，但未提供相关证据，故本院认为根据双方实际履行情况，可以认定2008年以后的租金标准为每月2万元，因此桑某要求任某支付2008年1月至2009年3月期间租金差额的请求，不予支持。2009年4月以来，任某仍旧占用系争房屋，其辩称桑某同意免除租金的意见，无证据予以证明，本院不予采信，故任某应当支付2009年4月1日至实际迁出日止的租金或使用费，支付标准参照前述确定的房租金额为每月2万元。另外，任某还支付过23,000元押金，该款应在房屋交接时进行结算。关于任某的反诉请求。双方租赁协议约定如遇国家征用或开发商开发，如有相关单位提供补偿，底楼的补偿归任某所有。该约定合法有效，但目前该房屋动迁尚未结束，动迁补偿方案未最终确定，故任某要求桑某以每平方米1,000元的标准支付动迁补偿费，缺乏事实依据，难以支持，若该房屋最终确定的动迁补偿方案中确有针对底楼的补偿，任某可另行提出主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）桑某与被告（反诉原告）任某就上海市宝山区某X号房屋签订的租赁协议于2009年9月30日到期终止，被告（反诉原告）任某于本判决生效之日起十日内将房屋腾空并返还给原告（反诉被告）桑某；
二、被告（反诉原告）任某于本判决生效之日起十日内以每月2万元标准向原告（反诉被告）桑某支付2009年4月1日至实际返还房屋日止的租金及房屋使用费；
三、原告（反诉被告）桑某的其他诉讼请求不予支持；
四、被告（反诉原告）任某的要求原告（反诉被告）桑某以每平方米1,000元标准，支付拆迁补偿款50万元的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取2,164元，反诉案件受理费减半收取4,400元，由原告（反诉被告）桑某负担452元，被告（反诉原告）任某负担6,112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员王力
书记员蒋梦娴
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