山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2006)东民四终字第X号
上诉人(原审本诉原告、反诉被告)：东营市新世元芦苇有限责任公司，驻东营市河口区X镇温泉宾馆。
法定代表人：郭某某，总经理。
委托代理人：梅某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营市利津县人，济南军区黄河三角洲生产基地十二分场职工，现住（略）。
委托代理人：边某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营市新世元芦苇有限责任公司员工，现住（略）。
被上诉人(原审本诉被告、反诉原告)：中国石化集团胜利石油管理局孤岛社区管理中心，驻东营市河口区X镇。
法定代表人：崔某某，主任。
委托代理人：李振和，山东天地恒律师事务所律师。
委托代理人：陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，中国石化集团胜利石油管理局孤岛社区管理中心职工，现住（略）。
上诉人东营市新世元芦苇有限责任公司因与被上诉人中国石化集团胜利石油管理局孤岛社区管理中心租赁合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院(2005)河民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人梅某某、边某某，被上诉人委托代理人李振和、陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年9月1日，原、被告双方签订《房屋、场地租赁协议书》一份，约定，被告将温泉宾馆的整个餐厅、客房楼南全部、北客房楼二层、三层、康乐宫全部、疗养院内东侧南北路以东全部场地及绿化养护的全部房屋、场地租赁给原告；租赁期限从2003年10月1日至2013年9月30日，共计10年，每年租金45万元，租金累计450万元；租金的支付期限及方式：第一年租金自协议签订之日支付，其它每年9月15日至20日为支付下一年租金日期；原温泉宾馆21名员工由原告方安排工作，其工资、奖金、五大保险及住房公积金等一并由原告方负责，标准按孤岛社区劳资科提供的现标准为准，如有变动劳资科及时通知乙方，按新标准执行；被告的接待工作原则上仍安排在温泉宾馆；被告移交给原告方的21名员工因工作表现不佳或违法乱纪受到经济处罚甚至除名，被告概不负责；原告对被告移交21名员工有权使用、管理、奖励，同时有义务保障21名员工的福利待遇和原告方内部职工一样，要按《劳动法》有关要求执行，乙方不得随意辞退被告方员工，要保证职工队伍的稳定。原告方须依法经营、照章纳税，同时负责支付租赁房的水、电、气、暖费、电话费、光缆电视收视费、卫生费等。
合同签订后，原告依约交纳第一年租金后，被告将其上述房屋、场地交付原告方租用，并将21名员工交由原告方安排工作。2004年9月15日至20日，原告未依约向被告交纳2004年10月1日至2005年9月30日的租金45万元。2005年4月12日，原告支付被告2004年10月1日至2005年4月30日的租金并支付了2005年4月30日前上述21名员工的工资、保险等。原告未交纳取暖费。自2005年年初始，双方曾对变更原租赁协议多次进行过协商，但最终未能协商一致。2005年5月26日被告作出终止协议书并通知原告双方解除2003年9月1日签订的《房屋、场地租赁协议书》。
原审法院认为，原、被告于2003年9月1日签订的《房屋、场地租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。合同签订后，双方均应本着诚实信用的原则全面、适当履行自己的义务。原告有关被告原来每年在温泉宾馆的招待费有200多万元，而2004年只有31万元、2005年以来几乎没有安排在温泉宾馆任何招待，因此被告违反合同中有关“被告的接待工作原则上仍安排在温泉宾馆”约定的主张，证据不足，原审法院不予支持。原告有关被告21名员工难于管理，多次无故旷工，致使原告无法经营造成很大的损失，被告的行为已构成严重违约的主张，原审法院认为，依照双方签订的《房屋、场地租赁协议书》第十二条第4项及第十三条第三项的规定，原告对上述21名员工在合同范围内有相应使用权和管理权，原告上述主张证据不充分，理由不正当，原审法院不予支持。原告有关被告方于2005年5月23日和6月1日派人强行封闭原告的经营场所，给原告造成重大经济损失的主张，证据不足，原审法院不予支持。原、被告双方未能就变更原租赁协议达成一致意见，双方均应按原协议履行，因此，原告应于2004年9月15日至20日向被告交纳2004年10月1日至2005年9月30日的租金45万元。而本案中原告仅于2005年4月12日向被告交纳2004年10月1日至2005年4月30日的租金，且自2005年年初始，在双方经多次协商未达成任何新的协议的情况下，直到2005年5月26日原告仍未交纳2005年5月1日至2005年9月30日的租金，上述原、被告的多次协商，可视为被告已对原告进行了合理的催告，而上述原告的迟延支付租金及逾期不支付租金的行为，已构成违约，此时，根据《中华人民共和国合同法》第227条之规定，被告有权解除合同。因此，被告于2005年5月26日作出并向原告发出的终止协议书合法有效。原告有关请求法院确认该终止协议书无效的主张，原审法院不予支持；被告有关请求法院确认该终止协议书有效的主张，原审法院予以支持。上述解除合同的通知到达原告方(即2005年5月26日)，原、被告双方于2003年9月1日签订的《房屋、场地租赁协议书》解除。被告要求原告支付合同解除前租金的主张，理由正当，证据充分，原审法院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，被告要求原告支付合同解除后租金的主张，理由不正当，原审法院不予支持。对此，被告若有损失可另行起诉。
原告虽未交纳暖气费，但原告对被告供暖情况，提出如下异议：供暖管线有缺陷、供暖不及时，也没供好暖。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，被告对自己提出的要求原告支付取暖费的反诉请求所依据的事实即其已依约供暖的事实负有举证责任，对此，被告方证据不足。因此，对被告要求原告支付取暖费的主张，原审法院认为证据不足，不予支持。对此，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决，一、确认被告(反诉原告)中国石化集团胜利石油管理局孤岛社区管理中心于2005年5月26日作出并通知原告(反诉被告)东营市新世元芦苇有限责任公司的终止协议书合法有效。原、被告双方于2003年9月1日签订的《房屋、场地租赁协议书》自2005年5月26日解除；二、原告(反诉被告)东营市新世元芦苇有限责任公司支付被告(反诉原告)中国石化集团胜利石油管理局孤岛社区管理中心租金（略）。79元(自2005年4月30日至2005年5月26日)；三、驳回原告(反诉被告)的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)的其他反诉请求。案件受理费9838元、实际支出费4919元，由原告(反诉被告)东营市新世元芦苇有限公司责任负担1122元，由被告(反诉原告)中国石化集团胜利石油管理局孤岛社区管理中心负担（略）元。
上诉人不服原审判决上诉称，(一)上诉人与被上诉人多次协商，是双方对原协议内容要求变更的一种意向过程，不是被上诉人要求履行或终止原协议的通知形式。所以一审法院认定是被上诉人进行合理催告，根据《合同法》第227条规定，认定2005年5月26日送达上诉人《终止协议书》合法有效，属于认定事实不清，适用法律错误。(二)关于被上诉人主张上诉人在履行原协议过程中违约和因被上诉人违约在先上诉人依法行使先履行抗辩权事宜，与被上诉人2005年5月26日送达上诉人的《终止协议书》是不是经过合理催告后送达的《终止协议书》无关，应另案处理。综上所述，一审程序违法，认定事实不清。请求：二审法院撤销一审判决；确认2005年5月26日的《终止协议书》无效；一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。维护上诉人的合法权益。
被上诉人辩称，依据《合同法》第227条规定，上诉人不按约定交纳租赁费，不履行合同义务，被上诉人有权解除合同；被上诉人在解除合同前多次合理催收，上诉人没有交纳拖欠租金的愿望，也没有交纳租金的能力，只能解除合同。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明，上诉人现无履行合同的能力，即无按时交纳租赁费的能力。
二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，当事人订立合同后，应当严格依照合同的约定来行使权利和履行义务，以实现当事人订立合同的主要目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人在履行合同过程中，一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人在履行合同过程中，因拖欠租赁费问题，被上诉人多次进行了催收且与上诉人多次协商仍没有结果。二审期间亦查明，上诉人现无履行合同的能力即无交纳租赁费的能力，致使被上诉人订立合同的主要目的不能实现，被上诉人有权解除合同。故上诉人以未经过合理催告，请求确认2005年5月26日《终止协议书》无效的理由不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，判决结果合理，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9838元，由上诉人东营市新世元芦苇有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨秀梅
审判员于秋华
审判员李万海
二00六年五月十五日
书记员周爱辉
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