原告安某某（又名安某宝），男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被告温某甲，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被告登封市温某物业管理有限公司。
法定代表人温某甲，男，该公司经理。
二被告委托代理人温某乙，男，1975年2月生，汉族，住登封市X路中段。
原告安某某诉被告温某甲民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据原告的申请，依法追加登封市温某物业管理有限公司为本案共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告安某某，被告温某甲、被告登封市温某物业管理有限公司的委托代理人温某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年5月31日，我与被告登封市温某物业管理有限公司签订房地产买卖协议，购买被告所建的房产4套（其中X楼一套，X楼X套，房屋建筑面积为526平方米），总价款为40万元。并约定交付房产时间为2007年8月31日，我严格按照约定于2007年5月31日向被告支付购房款40万元，但被告出尔反尔，逾期八个月后仍未向我交付上述房产，虽经我多次找其商谈交付之事，至今未果，请求依法判令被告按照协议约定交付房产，支付延期交付房产的违约金及利息，并承担本案诉讼费用。
被告温某甲辩称：我不是本案适格的被告，实际借款人是登封市温某物业管理有限公司，由登封市温某物业管理有限公司出具的借条和买卖房产协议为凭。请求驳回原告对我的诉讼请求。
被告登封市温某物业管理有限公司辩称：我公司给原告出具的房产协议，实际为我公司借原告款，房产买卖协议应为无效协议，且原告并未向我公司支付购房款。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
原告向法庭提交以下证据支持其诉讼请求:1、房地产买卖协议一份，证明乙方付给甲方购房款40万元，被告给原告座落在登封市X路温某小区家属房X楼一套，X楼X套；2、借条一张，证明被告借原告款40万元，借条注明，此条与合同同用，借条及房地产买卖协议上面均有被告温某甲的签字，加盖有被告登封市温某物业管理有限公司的公章；3、证人马某某、王某某，出庭共同证明，安某某借给被告温某甲40万元款并约定利息5分的事实；4、录音录像U盘一个，证明被告向原告借款时认可月利息5分的事实。
二被告代理人对原告提交证据的质证意见是：对第一组证据本身无异议，但该协议是集体土地上的房产，不准许卖给本集体组织以外的人；对第二组证据有异议，实际收款人是登封市温某物业有限公司，温某甲是职务行为；对第三组证人证言有异议；第四组录音录像资料不完整，原告私自剪辑，不能作为证据使用。
二被告未向法庭提交证据。
经审理查明：2007年5月31日，原告安某某与被告登封市温某物业管理有限公司签订房地产买卖合同一份，原告安某某购买被告登封市温某物业管理有限公司所建的房产4套（其中X楼一套，X楼X套，房屋建筑面积为526平方米），总价款为40万元。并约定交付房产时间为2007年8月31日，合同签订当天原告借给被告登封市温某物业管理有限公司现金40万元，被告登封市温某物业有限公司和被告温某甲给原告安某某出具借条一张，注明此条与房票、协议同用，借款人署名温某甲，借款条上加盖有登封市温某物业管理有限公司的印章。后二被告没有给原告交付房产，也未偿还原告借款本金及利息。为此，双方发生纠纷，原告诉于本院。请求判令二被告交付房产。
另查明，被告卖给原告的房产属小产权房，没有办理权属登记，在审理中经本院释明后，原告变更诉讼请求，请求判令被告偿还借款40万元并按月利率5分计息，利息从2008年1月份起计算至付款之日止，扣除2008年已付的1万元利息。
本院认为，被告登封市温某物业管理有限公司借原告安某某现金40万元，由被告登封市温某物业管理有限公司和温某甲给原告出具的借款条为凭，借款时双方口头约定利息5分，由原告提交的录像U盘和证人马某某、王某某证言证实，足以认定借款时双方约定的月利率5分的事实，被告温某甲是被告登封市温某物业管理有限公司法定代表人，温某甲在借款条上签名属职务行为，温某甲不属债务人，该借款应由被告登封市温某物业管理有限公司偿还。被告登封市温某物业管理有限公司在给原告出具40万元借款条同时又与原告安某某达成房地产买卖协议，该协议中约定的购房款40万元，实际还是原告安某某借给被告登封市温某物业管理有限公司的40万元，原告安某某没有再交付购房款40万元，被告登封市温某物业管理有限公司也未给原告交付房产，双方签订的买卖房地产协议并未实际履行，故原告要求被告偿还借款40万元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方约定月利息5分，超出法律规定的幅度，月利息应按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：
一、限被告登封市温某物业管理有限公司于本判决生效后十日内，偿还原告安某某款40万元及利息，利息按中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍计算，从2008年1月1日起到判定的付款之日止，支付利息时，应扣除被告已付的1万元；
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7300元，保全费970元，由被告登封市温某物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，并按规定交纳上诉费，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长陈铁山
审判员王某虹
审判员梁培珍
二○○九年九月十八日
书记员范琳梓
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