重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）邹某某，男，汉族。
委托代理人王厚勇，重庆xx律师事务所律师。
委托代理人周敏静，重庆xx律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗XX，女，汉族。
委托代理人唐旭东，重庆xx律师事务所律师。
上诉人邹某某因与被上诉人罗XX租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2009）中区民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，渝中区X街X巷20-X号非住宅房屋（建筑面积42.05平方米）系罗XX所有。2007年8月7日，罗XX（甲方）与邹某某（乙方）签订《租房合同》。该合同约定：甲方将大坪正街X巷20-X号门面租给乙方正常经营，如政府要求搬迁，将无条件拆除，甲方不负责赔偿；每月租金2500元；租期至2008年10月23日止。2008年11月13日，罗XX向邹某某出具房租收据一张，载明：“已收到邹某某继租壹年第一个月租金费”。由于重庆市渝中区房地产管理局于2008年10月23日发布城市房屋拆迁公告，宣布本区X街X巷X号房屋属拆迁人重庆市城市建设投资公司等取得拆许字（2008）第X号《城市房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围，罗XX随即要求邹某某自行搬迁未果。2009年2月25日，罗XX向邹某某发出书面通知，要求邹某某在2009年3月1日前从租赁房屋腾空搬迁。但邹某某既未搬迁，也未支付从2008年12月24日至2009年3月23日后再经营门面3个月的租金，并欠电费85元。
一审法院审理认为，罗XX与邹某某所签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同。合同双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务。针对本案诉争的相关问题，法庭作如下评析。一、双方签订的《租房合同》是否应解除的问题。在本案中，原、被告签订租赁合同后，原告按合同约定提供了商用房屋给被告使用，租赁期限截止到2008年10月23日。嗣后，在罗x年11月13日出具的房租收据中载明：“已收到邹某某继租壹年第一个月租金费”。故双方实际已经达成续租房屋的合意，租期应自行延展一年，合同中约定的其他权利义务不变。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”由于该房屋所在地区已经由政府有关职能部门公告进行拆迁，故合同目的在此之后实际上已经不可能实现，且原告罗XX也通过口头和书面通知的形式要求被告邹某某将租赁房屋腾空搬迁，邹某某当庭认可接到搬迁通知。因此，现原告请求解除与被告签订的《租房合同》，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。二、被告是否应将诉争房屋腾空搬迁的问题。法庭认为，被告占有使用原告所有的房屋是基于原、被告签订的房屋租赁合同，在其双方签订的房屋租赁合同解除后，被告无继续使用房屋的合法依据，故现原告要求被告立即搬迁归还房屋的请求，理由正当，本院予以支持。三、原告要求被告支付房屋租金及电费的问题。法庭认为，根据双方签订的《租房合同》，门面房每月租金为2500元。被告邹某某在2008年12月24日至2009年3月23日三个月中，仍然实际占有控制该房屋。作为房屋的占有人，使用人和收益人，理应按照《租房合同》的约定向房主支付房屋相关的占有使用费用以及电费。因此，被告认为在拆迁安置方案规定的搬迁期限以后，原、被告之间的租赁合同已经自动终止，之后的租金和产生的电费不应再给付原告的抗辩意见违反了民事活动中的公平、等价有偿原则，并无法律依据，不能成立。至于被告实际拖欠电费的费用，原告所举示的两份重庆市电力公司电费发票中，仅有一份户名项为原告罗XX，因此，法庭只能主张该发票中的电费金额85元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、解除罗XX和邹某某签订的《租房合同》。二、邹某某在本判决生效后立即将本区X街X巷20-X号门面房屋腾空搬迁返还给罗XX。（已于2009年4月9日先予执行完毕）三、邹某某在本判决生效后立即向罗XX支付2008年12月24日至2009年3月23日3个月租金7500元，以及电费92元。四、驳回原告罗XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由邹某某负担。
邹某某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人不具备要求上诉人支付租金的主体资格，也无权要求上诉人腾空搬迁的主体资格；2、上诉人与被上诉人签订的《租房合同》已经实际终止，因而不适用在终止后所谓的合同解除，一审判决适用法律明显不当；3、上诉人作为被拆迁房屋的承租使用人，依法应当享有获得安置补偿的权利，但被上诉人却在与上诉人未协商的情况下，擅自与拆迁机构达成拆迁补偿安置协议，侵犯了上诉人的正当权益，故上诉人占有争议房屋是维护自己的合法权益。请求二审法院依法改判支持上诉人的请求。
罗XX答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人邹某某与被上诉人罗XX于2007年8月7日签订的《租房合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行。该合同约定的租赁时间到期后，双方虽未签订新的租赁合同，但上诉人仍按原合同的约定向被上诉人缴纳租金，被上诉人也予以认可，同意延展租期一年，因此，双方以实际行为达成合意，继续履行原《租房合同》。在履行过程中，由于讼争之房屋已由政府公告进行拆迁，原租赁合同已无法继续履行，被上诉人在以口头和书面通知形式向上诉人履行了告知义务后，要求解除与上诉人所签订的原租房合同并将房屋腾空搬迁，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条的规定，其理由正当，应予支持。上诉人上诉提出其作为房屋的承租使用人应获得相应的拆迁安置补偿，系另一法律关系，可通过另案处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人邹某某承担。
本判决为终审判决。
审判长肖某
审判员叶芳
代理审判员于利
二00九年七月九日
书记员黎明
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