重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中民终字第X号
上诉人（原审原告）杨某甲，男。
委托代理人刘某乙，男。
上诉人（原审原告）杨某丙，女。
委托代理人刘某丁，男。
上诉人（原审原告）杨某戊，女。
委托代理人刘某乙，男。
被上诉人（原审被告）何某某，女。
委托代理人冉某某,女。
原审第三人中国电信集团重庆市电信公司，住所地重庆市渝中区X街X号。
法定代表人汤某，总经理。
委托代理人周某，女,汉族，中国电信集团重庆市电信公司职工，。
委托代理人庹某某，男,中国电信集团重庆市电信公司职工。
上诉人杨某甲、杨某丙、杨某戊因与被上诉人何某某公房使用权纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第x号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，杨某甲、杨某丙、杨某戊和杨某寿（长子，X年X月X日出生）系同胞兄弟姊妹关系，其生父杨某庭，生母汪玉珍。杨某寿与何某某系夫妻关系。杨某庭已于1973年9月15日死亡。原重庆市渝中区X巷X号房屋属汪玉珍产权所有。1996年2月12日，重庆市市政建设重点工程拆迁办公室（协议书中称甲方）与汪玉珍（协议书中称乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》。该协议书载明：金刚塔片区工程经批准实施拆迁，甲、乙双方就拆迁红线内涉及乙方房屋拆迁事宜达成协议；房屋座落金刚塔巷X号，房屋性质私，产权人汪玉珍，建筑面积40平方米，产权补偿费4032元；使用人汪玉珍、杨某寿，房屋用途住宅，常住人口6人，居住面积39平方米；搬迁时间1996年2月12日，过渡方式自行，安置时间三年，安置地点金刚塔拆迁片区；建设单位重庆华信房地产综合开发公司。该协议书其他事项载明：该户放弃购回产权，现是两个户口，要求安置两套两室户共计39平方米。该户同意将产权补偿费4032元和三年内过渡补助费作分户费用。超过三年未安置过渡补助费另外结算。1998年9月，拆迁单位将重庆市渝中区X巷X号3-X室和X号10-X室两套住宅房屋安置给汪玉珍，并由汪玉珍分别与重庆华信房地产开发有限公司物业管理分公司签订了《重庆市公有房屋住宅租约》。其记载：金刚塔巷X号3-3，正房一间20.9平方米，计租面积30.4平方米；金刚塔巷X号10-2，正房两间26.74平方米，计租面积35.8平方米。其中，金刚塔巷X号3-X室房屋由汪玉珍居住使用，金刚塔巷X号10-X室房屋由杨某寿及其妻何某某居住使用。1999年2月18日，汪玉珍死亡。之后，经杨某寿申请，重庆华信房地产开发有限公司物业管理分公司将前述两套房屋的《重庆市公有房屋住宅租约》中的承租人更改为杨某寿。2007年11月10日，杨某寿死亡。现前述两套房屋均由何某某居住使用并负责缴纳租金。
另查明，渝中区X巷X号至X号房屋（建筑面积8520.59平方米）属中国电信集团重庆市电信公司（以下简称电信公司）电信公司所有，于2003年5月26日领有房权证101字第x号《房屋所有权证》。重庆华信房地产综合开发公司系电信公司下属企业，具有独立的法人资格。2007年12月，重庆华信房地产综合开发公司注销。之后，前述两套房屋由电信公司实施管理并收取租金。现电信公司房屋管理系统记载的信息如下：房屋座落渝中区X巷X号3-3，承租人杨某寿，间号1，计租面积30.4平方米，月租59.21元；房屋座落渝中区X巷X号10-2，承租人杨某寿，间号2，计租面积35.81平方米，月租77.69元。
一审法院审理认为，《中华人民共和国继承法》明文规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”。《中华人民共和国物权法》明文规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。在本案中，虽然讼争的渝中区X巷X号3-X室和金刚塔巷X号10-X室两套房屋是汪玉珍所有的原渝中区X巷X号房屋拆迁安置而取得，但由于汪玉珍在房屋拆迁时已放弃购回产权，且汪玉珍在房屋安置时又与重庆华信房地产开发有限公司物业管理分公司签订了关于该两套房屋的租赁合同，故该两套房屋不是汪玉珍的个人合法财产。汪玉珍死亡后，该两套房屋也不是汪玉珍的遗产。据此，现原告杨某甲、杨某丙、杨某戊要求确认其与被告何某某对该两套房屋享有同等的继承权，于法无据，本院对其该项诉讼请求不予支持。至于原告要求被告归还渝中区X巷X号3-X室房屋并交付该套房屋的出租收益的诉讼请求。因渝中区X巷X号3-X室房屋属第三人电信公司所有，其承租人为杨某寿，原告既不是该套房屋的所有权人，又不是该套房屋的承租人，原告并不享有对该套房屋的占有、使用、收益和处分的权利。故原告要求被告归还该套房屋并交付出租收益的理由不能成立，本院对其该项诉讼请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决驳回杨某甲、杨某丙、杨某戊的诉讼请求。案件受理费269元，由杨某甲、杨某丙、杨某戊负担。
杨某甲、杨某丙、杨某戊不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人何某某之夫杨某寿是在汪玉珍去世后私自将金刚塔巷X号3-X室的承租人变更为其本人，未征得汪玉珍的其他子女协商同意。2、一审对本案讼争的金刚塔巷X号3-X室房屋的性质认定错误。3、上诉人杨某甲一直随汪玉珍居住在讼争房屋内，且至今为止杨某甲仍是金刚塔巷X号3-X室户籍记载的户主。请求撤销原判，依法改判杨某甲享有金刚塔巷X号3-X室住房。
何某某答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。
原审第三人电信公司答辩称：尊重法院判决。
本院二审在一审已查明事实的基础上，补充查明如下事实：1、杨某甲系渝中区X巷X号3-X室户籍记载的户主。2、汪玉珍承租渝中区X巷X号3-X室时，杨某甲随汪玉珍一起居住。3、杨某丙、杨某戊、杨某寿、何某某均未在渝中区X巷X号3-X室实际居住过。
本院认为，渝中区X巷X号3-X室和金刚塔巷X号10-X室两套房屋系汪玉珍在其所有的原渝中区X巷X号房屋拆迁安置时放弃购回产权，向重庆华信房地产开发有限公司物业管理分公司以公房承租方式取得，并签订了公房租赁合同，双方建立了公房租赁关系。原承租人汪玉珍死亡后，根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条三款“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租”及《城市公有房屋管理规定》第二十八条“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”的规定，上诉人杨某甲作为汪玉珍的子女，并随汪玉珍居住在金刚塔巷X号3-X室，至今仍持有该户籍的户主身份,其有权继续承租该房屋,并办理更名手续。同时，根据《重庆市公有房屋租赁管理暂行办法》第六条三款“承租人必须是实际住房人。承租人死亡或迁离本区（县）的，除另有规定外，其同住的家庭成员可优先承租房屋的一部或全部”的规定，杨某甲还享有对该房的优先承租权。因此，杨某寿既未在金刚塔巷X号3-X室实际居住，又未与实际居住且享有优先承租权的杨某甲协商，其私自将该房承租人进行变更的行为无效，上诉人杨某甲系金刚塔巷X号3-X室的合法承租人。综上，上诉人的上诉理由成立，一审判决不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第x号民事判决；
二、确认杨某甲是渝中区X巷X号3-X室的合法承租人；
三、驳回杨某甲、杨某戊、杨某丙的其他诉讼请求。
一审案件受理费269元，由杨某甲、杨某戊、杨某丙承担；二审案件受理费269元，由何某某承担。
本判决为终审判决。
审判长肖某
审判员叶芳
代理审判员于利
二00九年三月十七日
书记员张坤
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