重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：陆某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）-X号。身份证号码：x
委托代理人：关某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）-X号。身份证号x
委托代理人：雷某，男，汉族，X年X月X日生，九龙坡区农业局农供站退休职工，住（略）-29-13。身份证号x
被上诉人（原审原告）：重庆瑞庭物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区X街X号X栋X单元X—X号，组织机构代码证号：x—2。
法定代表人：宋某某，董事长。
委托代理人：郑某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）—X号。
委托代理人：韩某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）—X号。
上诉人陆某与被上诉人重庆瑞庭物业管理有限公司(简称：瑞庭公司)物业服务纠纷一案，南岸区人民法院于2008年10月29日作出（2008）南法民初字第X号民事判决，陆某对该判决不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2009年4月20日进行了公开开庭审理，陆某的委托代理人关某、雷某，瑞庭公司的委托代理人郑某、韩某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：陆某是“昌龙城市花园”的业主，于2003年12月24日接房入住“昌龙城市花园”。2004年6月16日一2007年11月30日的物业服务费未交，房屋建筑面积为101.94㎡。
2004年6月之前，“昌龙城市花园’’的开发商重庆昌龙实业(集团)有限公司委托重庆深国贸物业管理有限公司对该小区进行前期物业管理服务，陆某入住时，与重庆深国贸物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。2004年6月，重庆深国贸物业管理有限公司退出对该小区的物业管理。
2004年6月15日，重庆昌龙实业(集团)有限公司与瑞庭公司签订了《昌龙城市花园前期物业服务合同》，重庆昌龙实业(集团)有限公司将“昌龙城市花园”的前期物业管理委托给瑞庭公司。委托服务期限自2004年6月16日至业主委员会与选聘或续聘的物管企业签订新的物业服务合同生效时止。物业服务费以物价局审批的收费标准为准，但实际收费不超过1元／㎡／月，如业主逾期未交纳物业服务费，则按日加付应交纳费用千分之三的滞纳金。合同签订后，瑞庭公司即进驻“昌龙城市花园”履行物业管理服务义务。2004年7月30日，重庆经济技术开发区土地房屋管理局出具合同备案证明，证明该合同已报土地房屋管理局备案。
2006年12月8日，瑞庭公司与昌龙城市花园业主委员会签订《昌龙城市花园物业服务合同》，业主委员会继续将“昌龙城市花园”的物业管理委托给瑞庭公司。委托期限为2006年12月8日至2009年12月8日止。住宅物业服务费按建筑面积计算为1元／㎡／月，物业服务费按月交纳，在每月的25日前交纳，业主或物业使用人恶意拖欠物业服务费的，则按日加付应交纳费用万分之五的滞纳金。
2003年l2月l9日，重庆市物价局发出渝价[2O03]X号《重庆市物价局关某南岸区昌龙城市花园物业服务收费标准的通知》，通知重庆深国贸物业管理有限公司，“昌龙城市花园”住宅前期物业服务费为：0.7元／㎡／月(高层住宅)+电梯费0.3元／㎡／月，按建筑面积收取。2004年8月2日，重庆市物价局发出渝价[2004]X号《重庆市物价局关某变更南岸区昌龙城市花园物业服务收费单位的通知》，通知瑞庭物业因重庆深国贸物业管理有限公司退出对“昌龙城市花园”的物业管理服务，瑞庭公司接受委托对该小区进行物业管理服务，同意昌龙城市花园物业服务收费标准仍按重庆市物价局渝价[2003]X号文执行。瑞庭公司将物业管理服务收费标价表在小区内进行了公示。
2007年9月24日，重庆市国土资源和房屋管理局物业处出具证明，证明重庆市国土资源和房屋管理局根据《重庆市物业管理企业资质管理规定》，2004年4月20日对瑞庭公司核发了重庆市二级物业管理企业资质，后因建设部制定实施《物业管理企业资质管理办法》，重庆市物业管理企业资质进行全面重新核定，2004年9月，瑞庭公司的资质重新核定为建设部二级物业管理企业资质，2007年1月，瑞庭公司经建设部审批并核发了建设部一级物业管理企业资质。2007年，瑞庭公司取得了建设部的一级物业管理企业资质证书。
一审法院认为：2004年4月20日，瑞庭公司即取得物业管理企业资质，能够依法签订物业服务合同，接受委托，进行物业管理服务。2004年6月，瑞庭公司与重庆昌龙实业(集团)有限公司签订《昌龙城市花园前期物业服务合同》时，原前期物业管理企业退出对小区的物业管理，小区尚未成立业主委员会，重庆昌龙实业(集团)有限公司作为开发商，重新选聘新的物管企业并与之签定物管合同，而非陆某主张的转包行为，该合同符合法律的规定，合法有效。2006年12月，昌龙城市花园业主委员会成立后，与瑞庭公司重新签订《昌龙城市花园物业服务合同》，合同文本上虽瑞庭公司无法定代表人宋某某的签名，也未加盖公章，但瑞庭公司对该合同予以认可，昌龙城市花园业主委员会加盖有业主委员会公章，该合同合法有效。瑞庭公司从2O04年6月16日起进驻昌龙城市花园小区，履行物业管理服务义务，陆某享受了瑞庭公司的管理服务，理应按合同约定支付物业服务收费，如逾期未支付，还应支付滞纳金。瑞庭公司要求胡渝按房屋建筑面积1元／㎡／月的标准交纳物业服务费，该标准在合同中有约定，且经过重庆市物价局批准并公示，一审法院对瑞庭公司的该请求予以支持。对滞纳金，2004年6月合同约定为日千分之三，2006年12月的合同约定为日万分之五，符合《重庆市物业管理条例》的规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、陆某于本判决生效之日起十日内向重庆瑞庭物业管理有限公司支付2004年6月16日一2O07年11月30日的物业服务费4230.51元；二、陆某于本判决生效之日起十日内向重庆瑞庭物业管理有限公司支付滞纳金7018.57元；三、陆某于本判决生效之日起十日内向重庆瑞庭物业管理有限公司支付水费201.60元。案件受理费5O元，由陆某负担。
陆某不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：重庆市国土资源和房屋管理局出具的证明是假的，要求对重庆市国土资源和房屋管理局出具的证明进行司法鉴定。
瑞庭公司答辩称：一审判决事实清楚，程序合法，要求维持。
本院二审查明的事实和一审查明的事实相同。调解未果。
本院认为，瑞庭公司自2004年4月20日即取得物业管理企业资质，能够依法签订物业服务合同，接受委托，进行物业管理服务。2004年6月15日，重庆昌龙实业(集团)有限公司与瑞庭公司签订了《昌龙城市花园前期物业服务合同》，重庆昌龙实业(集团)有限公司将“昌龙城市花园”的前期物业管理委托给瑞庭公司。委托服务期限自2004年6月16日至业主委员会与选聘或续聘的物管企业签订新的物业服务合同生效时止。2006年12月，昌龙城市花园业主委员会成立后，与瑞庭公司签订《昌龙城市花园物业服务合同》，合同文本上虽瑞庭公司无法定代表人宋某某的签名，也未加盖公章，但瑞庭公司对该合同予以认可，昌龙城市花园业主委员会加盖有业主委员会公章，该合同合法有效。瑞庭公司从2O04年6月16日起进驻昌龙城市花园小区，履行物业管理服务义务，陆某作为小区业主享受了瑞庭公司的管理服务，理应按合同约定支付物业服务收费。陆某上诉重庆市国土资源和房屋管理局出具的证明是假的，瑞庭公司无资质，要求对重庆市国土资源和房屋管理局出具的证明进行司法鉴定的问题，因上诉人未能提供重庆市国土资源和房屋管理局出具的证明是假的的相应依据，且经法院走访重庆市国土资源和房屋管理局，其表示所出具的证明是真实的。故上诉人的上诉理由不予采纳，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陆某负担。
本判决为终审判决。
审判长袁文
审判员胡洪亮
代理审判员王冬
二00九年五月十九日
书记员陈全伟
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
