上诉人（原审被告、反诉原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司，住所地濮阳市X路北、振兴路东。
法定代表人吉某某，该公司经理。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人张丽香，河南泽民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）叶某，男，X年X月X日出生。
委托代理人邵某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人赵某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）翁某某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）濮阳市二轻工业公司。
法定代表人董某某，该公司经理。
上诉人濮阳市芳香饼干食品有限公司（以下简称芳香公司）与被上诉人叶某房屋买卖合同纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院于2008年4月24日作出（2008）华法民初字第X号民事判决。宣判后，芳香公司不服，提起上诉。本院于2008年11月21日作出（2008）濮中法民三终字第X号民事裁定，以事实不清、程序不当为由发回重审。濮阳市华龙区人民法院受理案件后，依法追加了翁某某、濮阳市二轻工业公司（以下简称二轻公司）为被告参加诉讼，于2009年1月8日作出（2009）华法民初字第X号民事判决，宣判后，芳香公司仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年12月6日，芳香公司与二轻公司经协商签订一份《集资建房协议书》，双方约定在芳香公司的土地上合资建房；房屋位置：位于黄某路北150米、振兴路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡政府家属院、南邻胡村村委会、西邻振兴路；价格与付款方式：住宅楼价格四楼每平方米1200元，一、二、三楼每平方米1300元，五、六楼每平方米1100元，门市每平方米3500元送对应地下室，其余地下室价格为每平方米500元。采取现金或按揭分期付款方式，二轻公司于协议签订后五十日内每户付定金5万元，主体建至六层时，每户付款5万元，内外墙水泥面粉完后，每户付款3万元。余款待水、电、气、暖与市政管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，芳香公司负责为二轻公司办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，二轻公司一次付清除千分之一的质量保证金以外的所有剩余款项，千分之一的质量保证金按河南省建筑质量管理办法的规定如期返还给芳香公司，定金抵作楼价款；双方定于2006年1月1日左右开工，于2006年12月1日竣工，芳香公司同意2006年12月30日将上述商品房正式交付给二轻公司。
2005年12月30日，芳香公司法定代表人吉某某向翁某某出具委托书，内容为“濮阳市芳香饼干食品有限公司特此委托翁某某同志全权处理本公司与市二轻公司建房、售房一事”。
2006年1月4日叶某与芳香公司签订一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：叶某购买位于濮阳市X路X路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡家属院的南楼西单元X楼西户楼房一套，房屋价款为x元，芳香公司于2006年12月30日向叶某交付房屋，如芳香公司逾期交房，每逾期一日芳香公司向叶某按日给付叶某已交付房价款万分之八的违约金。2006年1月4日叶某向翁某某交纳房款x元，芳香公司至今未向叶某交付房屋，未为叶某办理房产证和土地使用证权证。现叶某起诉要求确认与芳香公司签订的合同有效，要求芳香公司按照约定将水、电、气、暖与市政管网接通，办理房产证和土地使用证，承担逾期交房违约金x元；芳香公司反诉要求确认双方签订的合同无效。双方由此形成纠纷。
原审法院又查明，2007年8月30日，芳香公司在《濮阳日报》发布一则公告，内容为：“濮阳市芳香饼干食品有限公司X号楼、X号楼及南楼各购房户：由于X号楼、X号楼以及南楼是由二轻公司定向购买，购房的手续均是委托二轻工业公司翁某某科长办理的，现工程已基本完工，请各购房户携带购房合同和收款单据于本公告见报之日起七日内到我公司办理相关手续，过期我公司将对房屋另行处置”。
原审法院又查明，2005年4月20日，濮阳市人民政府作出濮政土（2005）X号关于芳香公司变更土地用途的通知，将位于黄某路北、振兴路东，经市政府“濮政土（1996）X号”文批准给芳香公司的出让国有土地使用权，土地用途为商业、工业、住宅用地，登记面积为5525平方米，按照城市规划要求及用地单位申请，同意将上述部分用地面积2484平方米由工业用地调整为住宅用地，出让年限由五十年调整为七十年，自1996年8月28日至2066年8月28日止。剩余面积土地用途，出让年限不变。
原审法院又查明，二轻公司从2003年就没有进行企业年检。《集资建房协议书》签订后，二轻公司未参加经营、管理、投资与收益。
原审法院还查明，该争议房屋适用的土地在金融单位设置了抵押，尚未解除。
原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。叶某与芳香公司经协商签订《商品房买卖合同》，叶某依约交纳了房款，芳香公司代理人向叶某交付了房屋钥匙，双方构成合法有效的房屋买卖合同关系。芳香公司以其不具备商品房开发资格和商品房销售资格、只能进行内部建设为由主张双方买卖合同无效，理由不当，不予支持。依照双方合同约定及房屋买卖惯例，芳香公司应及时交付房屋，协助办理房产证和土地使用权证，并保证房屋配套设施（包括水、电、气、暖与市政管网接通）满足基本居住需要。本案芳香公司代理人翁某某向叶某交付房屋钥匙时已逾期买卖房屋协议近六个月，房屋配套设施尚不齐全，且未办理商品房权属证书，其行为构成违约，应承担相应违约责任。叶某要求确认与芳香公司签订的合同有效，芳香公司按约定将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，办理房产证和土地使用权证，并承担逾期交付房屋违约金x元，有事实根据和法律依据，予以支持。芳香公司反诉要求按照情势变更原则将房价确认为每平方2500元，因其在诉讼中没有提供应当变更的证据，且叶某不同意，不予支持。翁某某是芳香公司的代理人，其代理行为产生的结果应该由芳香公司承担，翁某某对该代理行为不承担民事责任。二轻公司与芳香公司签订集资建房协议后没有参与经营、管理，也没有投资和受益，根据权利义务相一致的原则，二轻公司不应该承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，原审法院判决：“1、确认原告与被告濮阳市芳香饼干食品有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于判决生效后一个月内将原告所购买房屋水、电、气、暖与市政管网接通；3、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告办理房屋产权证和土地使用权证；4、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于判决生效后十日内支付原告逾期交付房屋违约金x元；5、驳回原告对被告翁某某、濮阳市二轻工业公司的诉讼请求；6、驳回被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉案件受理费50元，均由被告濮阳市芳香饼干食品有限公司负担”。
芳香公司上诉称，1、原审未保障芳香公司申请鉴定的权利，芳香公司在二审中仍要求对叶某提供的《商品房买卖合同》及收款收据上载明的时间是否同签订合同和房款的真实时间一致申请鉴定。2、原审确认双方签订的《商品房买卖合同》有效不符合法律规定。因芳香公司未取得预售商品房许可证，不是房地产开发企业，不具有房地产开发企业资格。3、原审认定叶某依约交纳房款错误。叶某提交的盖有芳香公司印章的收款收据显示2005年12月交款x元，但芳香公司没有收到该款项。假如《商品房买卖合同》有效，该房屋价款为x元。叶某未履行完毕交清房款的义务，芳香公司可以拒绝履行相应义务。4、原审判决芳香公司承担逾期交付房屋违约金x元错误。5、原审判决芳香公司协助叶某办理房屋产权证和土地使用权证不符合客观实际，因双方对分担的费用没有明确。6、该房屋已被他人购买，翁某某无权出售，芳香公司不应对翁某某的行为承担法律责任。请求撤销原审判决，依法改判。
叶某辩称，1、不清楚是否能鉴定，但房屋买卖合同是公正有效的。2、叶某通过薛显亮购买的芳香公司房屋，交房款时，芳香公司委托代理人翁某某和薛显亮均在场，房款交给了翁某某，翁某某出具了盖有芳香公司印章和吉某某个人手章的收据。3、合同约定全房款为x元，叶某已交定金x元，余款按照约定待交房时付清，叶某不构成违约。4、合同中约定芳香公司于2006年12月30日交付房屋，但至今未交付，所以芳香公司应支付违约金x元。5、该房屋属于南楼，南楼已办理了部分房产证，芳香公司应协助办理房产证和土地使用权证。6、芳香公司称房屋已被他人购买，但是否签订合同不清楚，且房屋现无人居住。
翁某某辩称，1、对鉴定申请，芳香公司应该提交相关手续，原审是公正的。2、芳香公司与叶某签订的合同有效。3、翁某某代表芳香公司收到了叶某交付的x元房款，因房屋属于南楼，该房款已交给薛显亮。4、叶某按照合同约定进行交款，不构成违约。5、芳香公司应支付叶某违约金x元。6、该房屋现状不清楚。
二轻公司辩称，二轻公司只与芳香公司签订了《集资建房协议》。二轻公司认为原判正确，协议、合同及收据均为有效，应维护叶某的权益。
二审审理查明，2006年元月4日，芳香公司与叶某签订的《商品房买卖合同》中对房屋付款方式约定为：“付定金五万元，余款交房时交清”。同日，翁某某收到叶某交付的x元房款定金，其向叶某出具了加盖芳香公司财务专用章和芳香公司法定代表人吉某某个人印章的收据一份。
另查明，2005年12月17日，芳香公司和薛显亮签订《施工合同》一份，合同约定：芳香公司将位于振兴路X路东主体已完工的二栋商用楼的外粉、塑钢窗、防盗门交给薛显亮施工。2005年12月23日，双方对合同进行补充说明，内容为：南住宅楼芳香公司同意将东单元一楼两户、西单元一楼西户给薛显亮，抵作工程进度款多退少补。并加盖了芳香公司的公章且有吉某某的签名。2006年2月21日，芳香公司与薛显亮订立合同文本附件（一），约定：芳香公司同意由薛显亮进行南楼、西楼的住宅、门市房的销售。所售款项优先用于这两栋楼的装修、外粉、线路、电、暖、小配套施工，施工完成后，售房款项中如有余款，则应全部交给芳香公司。芳香公司法定代表人吉某某与薛显亮签字认可。
又查明，芳香公司对与叶某签订的《商品房买卖合同》的内容、时间和出具的收款收据的内容、加盖的芳香公司印章的真实性均未提出异议。
还查明，叶某在二审中自愿放弃x元违约金的原诉讼请求。本案争议房屋属于南楼住房，南楼适用的土地未在金融单位设置抵押。该房屋目前无人居住。
其他查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。叶某与芳香公司经协商签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示。涉案房屋现实存在，芳香公司委托代理人翁某某代表芳香公司收取叶某交付的房款，并向叶某出具了加盖芳香公司财务专用章和公司法定代表人吉某某个人手章的收房款定金收据，表明双方均认可房屋买卖关系，且已部分履行合同。现芳香公司主张房屋买卖合同无效无事实依据，且理由不当，本院不予支持；芳香公司要求对与叶某签订《商品房买卖合同》的时间及收款收据上的时间是否真实时间进行鉴定，本院认为，因签订契约、书写契约的内容和出具收取房款收据行为均系芳香公司委托代理人翁某某和薛显亮行使，且翁某某对契约和收据上载明的内容、公司印章和时间的真实性均予以认可，故芳香公司申请鉴定的理由不充分，鉴定无实际意义，本院对该鉴定申请不予准许；芳香公司上诉称叶某未履行完毕交清房款的义务，只交付了部分房款，且芳香公司未收到该房款，芳香公司可以拒绝履行相应义务，本院认为，合同明确约定了付款方式，余款待交房时付清，叶某亦按合同约定进行付款，且芳香公司委托代理人收到叶某的房款，并出具了加盖芳香公司印章的收款收据，故芳香公司该项上诉理由不成立；芳香公司上诉称，叶某购买的房屋已被他人购买，翁某某无权出售南楼，芳香公司不应对翁某某的行为承担法律责任，本院认为，因芳香公司已委托翁某某进行南楼住宅的销售，故翁某某系代表芳香公司实施的售房行为，芳香公司应承担相应的义务。芳香公司虽称涉案房屋已被他人购买，但至今未提交相应证据加以证实，且该房屋目前无人居住，故芳香公司应向叶某交付房屋。二审中，叶某自愿放弃了x元违约金的原诉讼请求，本院予以认可，并依法撤销一审关于违约金的判决内容，对芳香公司的该项上诉内容不再审理；叶某在二审中表明，待芳香公司将房屋交付时，叶某付清剩余的x元房款，故双方均应按约定继续履行未尽义务；芳香公司上诉称因未明确办证时双方各自承担的费用，办理房产证和土地使用权证不符合实际，本院认为，双方已明确芳香公司为叶某办理房产证和土地使用权证，叶某负责交纳办证费用，故双方按约定内容履行即可。该上诉理由不成立，芳香公司应按双方约定继续履行未尽义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第三项的规定，判决如下：
一、维持濮阳市华龙区人民法院（2009）华法民初字第X号民事判决第一、二、三、五、六项，即“一、确认原告与被告濮阳市芳香饼干食品有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于判决生效后一个月内将原告所购买房屋水、电、气、暖与市政管网接通。三、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告办理房屋产权证和土地使用权证。五、驳回原告对被告翁某某、濮阳市二轻工业公司的诉讼请求。六、驳回被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的反诉请求”。
二、撤销濮阳市华龙区人民法院（2009）华法民初字第X号民事判决第四项，即“四、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于判决生效后十日内支付原告逾期交付房屋违约金x元”，及“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”的内容。
三、濮阳市芳香饼干食品有限公司于判决生效后十日内将叶某购买的房屋予以交付。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费100元，由濮阳市芳香饼干食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张士基
审判员王某选
代理审判员赵某波
二○○九年七月二十日
书记员杨宇
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