河南省高级人民法院
民事判决书
(2002)豫法民一终字第X号
上诉人(原审原告)齐某某，女，X年X月X日生，汉族，干部，大专文化，住（略）。
委托代理人赵明，河南杰瑞律师事务所律师。
上诉人(原审被告)商丘市梁园区人民政府。
法定代表人杨某某，区长。
委托代理人武文举，郑州中涵律师事务所律师。
上诉人齐某某、商丘市梁园区人民政府(以下简称梁园区政府)因拆迁补偿纠纷一案，均不服商丘市中级人民法院(2001)商民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。齐某某及其委托代理人赵明，梁园区政府委托代理人武文举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，梁园区政府下属临时机构梁园区凯旋商城建设指挥部于2000年初始建，依据其区政府的要求，对辖区X路以西、货场路两侧的位置进行经营开发，至今未经上级有关规划部门办理规划批准手续。同时，该拆迁指挥部以区政府的名义下发了“商丘市梁园区城市建设拆迁补偿暂行办法”。该暂行办法第18条规定：“沿街营业用房拆迁，按被拆迁房屋的建设面积，要一层营业用房者减半安置”。随后组织人员对齐某某座落在凯旋南路X路的营业用房进行丈量，经丈量其实际营业用房面积为857.2m2，其中区政府认定营业厅面积为681.7m2，门面房面积为175.7m2。该指挥部依据区政府下发的《暂行办法》第18条规定，拟订了一份拆迁协议，协议中注明给齐某某安置营业用房87.85m2，其余的按住宅房计算补偿，齐某某另给区政府支付超面积款和新旧房差价款（略）.5元，要求齐某某在协议书上签字。后在双方多次协商未果的情况下，区政府于2000年5月强行拆除了齐某某座落在凯旋南路正在营业的门面房272.28m2及座落在货场路北侧正在营业的门面房500.5m2，其中含构筑物（略），而后区政府对新建的营业用房及住宅房对外预售。至当年11月份，齐某某得知区政府已将自己原房屋位置上新建的营业用房预售给他人并已收取了购房定金后，即多次向拆迁指挥部交涉，要求按国家的有关拆迁规定为其对等门面房安置，而区政府则坚持按本区政府制定的《暂行办法》减半安置的原则为其安置门面房87.85m2，如齐某某不同意此条件，则将已同意为其安置的门面房售给他人。在此情况下，双方签订了拆迁协议，该协议签订的实际时间为当年的11月13日。后区政府同意将凯旋商城新建的X号楼X号、X号门面房共计159.34m2安置给齐某某，并要求齐某某对其中的71.49m2按超面积安置，由齐某某交纳超面积款（略）.60元。另查明，齐某某起诉的营业用房，系其与宋伟按份共有，2001年10月16日，双方签订有书面“权利转让协议”；依据房产证，齐某某的门面房面积包括营业厅的面积为772.78m2，梁园区政府同意为齐某某安置87.85m2，未予对其安置面积为684.93m2；齐某某的门面用房于2000年5月份被拆除之前已出租，月租赁费为（略）元；梁园区凯旋商城建设指挥部系临时机构，不具备诉讼主体资格。
原审法院认为，梁园区政府下属临时机构梁园区凯旋商城建设指挥部将齐某某位于梁园区X路X路的772.78m2的门面房拆除的事实清楚，双方对拆除事实均予认可。该房屋的土地使用权及房产所有权原系齐某某与宋伟按份共有，后宋伟依据双方达成的权利转让协议，将自己的部分权利转让给齐某某，故齐某某依法对诉讼主张的土地及房屋享有合法的使用权和所有权，齐某某的诉讼主体资格合法。梁园区政府将齐某某的房屋拆除后，虽与其达成协议，并同意为其安置了87.85m2的门面房，但该协议违反了1991年6月1日国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条和河南省《城市房屋建设拆迁管理办法》第十八条关于等面积安置的规定。同时梁园区政府仅同意给齐某某安置87.85m2，由此致齐某某的合法利益受到明显损害而显失公平。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应依法认定双方签订的拆迁协议为可变更协议。梁园区政府依法应按拆除齐某某的营业房的同等面积予以合理安置。同时，梁园区政府在未对齐某某合理安置的情况下，又让齐某某交纳超面积和新旧房屋差价款（略）.5元的行为显属不当。故齐某某要求变更与梁园区政府签订的拆迁协议以及要求梁园区政府按拆除其营业用房的同等面积共772.78m2予以安置的诉讼请求正当，予以支持。因梁园区政府未提供新建房屋的建筑价格，法院又无法调取，应依据商丘市人民政府(1994)X号令《商丘市房屋拆迁安置补偿办法修正案》第二条第一款，即“视被拆除房屋的位置、结构和质量情况由被拆迁人按每平方米150—300元补偿给建设单位”的规定执行。由齐某某按300元给梁园区政府补偿新旧房差价。梁园区政府将齐某某的营业房拆除，使齐某某已出租的房屋预期租赁费不能收取，实际利益受到损害，依据国务院《城市拆迁管理条例》第三十四条关于“拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可由拆迁人付给适当补偿费”的规定，梁园区政府应酌情补偿齐某某损失费10万元，其要求梁园区政府赔偿经济损失34.56万元的诉讼请求予以部分支持；梁园区政府辩称，齐某某被拆除的建筑物中有构筑物（略），不能作为房屋或门面营业房对待，但于《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第一款第(二)项关于“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”的规定不符，其辩称齐某某不具有主体资格的理由于法无据，且双方的拆迁协议违反法律及国务院的有关规定，故梁园区政府的答辩理由均不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十四条、第五十六条、第五十八条以及国务院颁发的《城市拆迁管理条例》第二十九条、第三十四条及有关的民事法律政策之规定，原审判决：(一)梁园区人民政府在凯旋南路齐某某被拆除的营业用房原处新建的楼房一楼给齐某某安置门面营业用房272.28m2，减去已同意安置的X号楼X号、X号营业用房面积159.34m2，下剩面积112.94m2，在货场路齐某某被拆除的营业用房原处新建一楼给齐某某安置门面营业用房500.5m2。(二)由齐某某给付梁园区政府新旧房差价款（略）元，减去齐某某已支付新旧房差价款（略）.60元，应实际支付（略）.10元。(三)梁园区政府给付齐某某因此所造成的经济损失10万元。(四)驳回齐某某的其他诉讼请求。一审案件受理费（略）元及其它费用2610元和保全费1920元，合计（略）元，由梁园区人民政府负担（略）元，由齐某某负担540元。
齐某某不服原审判决向本院上诉称，原审判决梁园区政府补偿经济损失10万元于法无据，应按月租金（略）元给付实际直接损失34.56万元。梁园区政府不服原审判决向本院上诉称，齐某某与宋伟所签诉权转让协议无效，齐某某仅有部分诉权；齐某某的实有面积与其房产证面积不符，房产证虽有442平方米的构筑物，但在拆迁中已不存在，已改建成大棚，属无证建筑，不应等面积补偿；《商丘市梁园区建设拆迁补偿暂行办法》是依《河南省城市建设拆迁管理办法》授权制定的，其拆迁行为是依法行政；原判10万元经济损失于法无据；原判程序违法，综上，其请求依法改判或发回重审。
二审经审理另查明，梁园区政府同意给齐某某安置门面房面积计159.34m2，其他事实与原审认定事实基本一致。
本院认为，经原审查明，齐某某与梁园区凯旋商城建设指挥部所签拆迁协议书的实际日期为2000年11月13日，齐某某起诉日期为2000年10月18日，二审立案日期为2000年11月9日，齐某某在原审中请求变更双方拆迁协议，并不超过一年期限；齐某某与宋伟的房地产转让协议并不违反法律的强制性规定，齐某某通过受让获得所拆迁全部房屋财产权，齐某某享有全部诉权；据此，原审法院认定拆迁协议违反国务院《城市拆迁管理条例》及河南省《城市房屋建设拆迁管理办法》有关等面积安置的规定，从而认为齐某某合法利益受到明显损害而显失公平，在原则上并无不当。梁园区政府上诉主张齐某某对折迁房屋不具有完整诉权的理由不成立，不予支持。本院认为，齐某某与指挥部所签协议违背国家拆迁安置政策，显失公平，为可变更协议，但该协议中对大棚的拆迁安置系双方真实意思的表示，亦不违背国家政策，故齐某某虽请求变更，但不应完全变更协议全部内容，而只应对显失公平部分即拆迁门面房面积未按1：1安置部分的约定予以变更，其他部分依然有效。关于安置面积，原协议有两类情形，其一，协议约定合法面积为857.4m2，营业厅681.7m2，一次性作价补偿。其二，门面房175.7m2，按折二补一作价补偿。由此约定可见，双方在协议签字时对第一类857.4m2营业厅的一次性补偿约定符合相关政策，该约定本院认为不属可变更事项，其中营业厅的补偿价款（略）元应予维持。对第二类门面房175.7m2，应按国家房屋拆迁政策折一补一进行，减去指挥部同意安置的X号楼X号、X号营业用房面积159.34m2，还应由梁园区政府安置16.64m2。鉴于现房中的门面房面积均大于16.64m2，无适当房屋的门面房给予安置，又鉴于指挥部同意给付齐某某的159.34m2未实际交付齐某某，梁园区政府能安置则应予以安置，如不能安置，则予折价补偿，补偿办法按原拆迁协议的约定计算如下：齐某某应付指挥部的款仅为新旧房差价款159.34×50元/m2=7967元；指挥部应付齐某某款为：欠16.64m2房款按指挥部认可的超面积单价6500元/m2计价（略）元，营业厅作价款（略）元，住宅房作价款175.7×500元/m2=（略）元，周转费、搬家及奖励费、电话迁移费等计（略）.8元，以上共计（略）.8元。以上两项相抵后，梁园区政府应付齐某某（略）.8元。加上齐某某已支付给梁园区政府的（略）.60元，梁园区政府应付齐某某（略）.40元，鉴于齐某某的原审诉讼请求为返还房屋，无折合价款的诉请，梁园区政府应给付齐某某门面房79.72m2。关于原判认定齐某某经济损失10万元，拆迁协议书中的周转费、搬家费、奖励费等项已有补偿性质，房租损失未在协议中约定，不应支持。综上所述，齐某某的上诉理由不足，不予支持，梁园区政府的上诉请求部分应予支持；原审认定事实清楚，处理原则基本正确，但处理方法有欠妥当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、变更商丘市中级人民法院(2001)商民二初字第X号民事判决第一、二项为：除去梁园区政府已同意安置的X号楼X号、X号营业用房面积159.34m2外，梁园区政府应于本判决生效后三十日内在凯旋南路齐某某被拆除的营业用房原处新建的楼房一楼给齐某某安置营业用房79.72m2；如不履行安置义务，应支付相应价款（略）.40元。
二、撤销商丘市中级人民法院(2001)商民二初字第X号民事判决第三项。
三、维持商丘市中级人民法院(2001)商民二初字第X号民事判决第四项，即驳回齐某某的其他诉讼请求。
一审案件受理费（略）元及其它费用2610元和保全费1920元，合计（略）元，由梁园区人民政府负担8770元，齐某某负担8770元；二审案件受理费（略）元，由梁园区人民政府负担6505元，齐某某负担6505元。
本判决为终审判决。
审判长秦德平
代理审判员周会斌
代理审判员周志刚
二○○二年七月二日
书记员田伍龙
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
