上诉人（原审被告、反诉原告）河南省三达工贸发展有限公司。住所地：河南省郑州市X路X号河南新闻大厦X号。
法定代表人李某甲。
委托代理人王磊，该公司法律顾问。一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）洛阳铜加工厂实业公司。住所地：河南省洛阳市涧西区X路X号。
法定代表人杨某某。
委托代理人李某乙。特别授权。
上诉人河南省三达工贸发展有限公司（以下简称三达公司）为与被上诉人洛阳铜加工厂实业公司（以下简称实业公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院(2008）涧民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人三达公司的法定代表人李某甲及其委托代理人王磊，被上诉人实业公司的委托代理人李某乙等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2005年9月26日，实业公司与三达公司签订房屋租赁合同一份，双方约定：租赁期限共三年，实业公司自2005年10月1日至2008年9月30日将房屋交付三达公司使用；先交款后使用，2005年10月1日至2006年9月30日，每平方米按每月12元执行，2006年10月1日至2007年9月30日，每平方米按每月14元执行，2007年10月1日至2008年9月30日，每平方米按每月15元执行；三达公司不准随意改变房屋结构，擅自将房屋转租、转让、转借的，实业公司有权收回房屋，所交一切费用不予退还；拖欠租金达到两个月的，实业公司有权终止合同，收回房屋；合同签订后，如单方违约，处一年租金的罚金；合同还约定了其它相关事宜。合同签订后，三达公司开始使用上述房屋，并按规定交纳房租，但交纳不及时存在拖欠现象，为此实业公司于2007年10月9日、12月3日两次向三达公司下达催款通知书，要求其交纳剩余房租317,736元，愈期不交，将解除租赁合同。为此三达公司于2008年2月16日交款107,636元，尚欠租金206,653.6元未付。2007年12月28日双方又签订补充协议书一份，约定：实业公司同意在双方签订的原合同到期后继续出租给三达公司，租赁期为三年；2008年10月1日后房屋出租面积为X排、X排全部和X排X号，共计1,905.2平方米；出租房屋的价格按原合同到期时市场出租同等价格确定出租价格，实业公司可依据三达公司一次性付款或分期付款的方式，在价格上给子适当的优惠。但在2008年10月原合同到期后，双万未能就租赁价格达成一致意见。诉讼中三达公司曾申请对其在租赁房屋期问所做的装修费用进行鉴定，但其未向本院技术科交纳鉴定费用，技术科将其鉴定申请退回。
原审认为：租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反现行法律、法规的规定，为有效协议。被告三达公司应按照协议约定及时向原告实业公司支付租赁费用，逾期支付应承担违约责任，原告实业公司要求支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求应予支持。在本院审理该案时，双方的租赁合同有效期已经届满，由于三达公司拖欠房租，且双方对租赁价格分歧，导致双方在原合同期满后并未能签订新的租赁合同，因此房屋租赁合同不存在解除的问题，对此项诉讼请求，依法不予支持。被告三达公司的反诉请求，因其未向法庭提交支持其主张的相关证据，应承担举证不能的法律后果，对其反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南省三达工贸发展有限公司给付原告（反诉被告）洛阳铜加工厂实业公司租金206,653.6元整，并自2008年7月23日起至判决书指定的给付之日止，按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金；二、驳回原告（反诉被告）洛阳铜加工厂实业公司的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）河南省三达工贸发展有限公司的反诉请求。以上款项于判决生效后十日内履行完毕，逾期履行按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理。本诉受理费4,400元、反诉受理费4,450元，共计8,850元，由被告（反诉原告）河南省三达工贸发展有限公司负担
宣判后，三达公司不服提起上诉称：上诉人是在洛阳市涧西区经营多年的摩托车商户，为嘉陵摩托车的总代理，1999年7月，因（应）洛阳（市）涧西区政府的要求，被迁移至被上诉人实业公司处，租赁被上诉人房屋，建立摩托车专业市场。上诉人入住后，投入巨大的人力、物力、财力对市场进行改建、装修（被上诉人的房屋是毛墙、毛地），苦心经营。但因被上诉人的房屋地理位置等不利因素，市场日益萎缩，商户纷纷撤场，摩托车市场名存实亡。上诉人作为是商户代表，作为已经投入巨资对房屋改建和装修的商户，面临巨大的经营困难，撤离市场将丧失商业信誉，蒙受重大投资损失，为维护自身的合法权益，再次投资对房屋进行了改建和装修，以改建和装修的房屋作为合作的基础，通过艰苦的招商（让利、减免房屋使用费用、提供工商、税务服务等方式），同多家商户联营，维持市场得以艰难运行，至2008年，经营形式才略有好转。该房屋为被上诉人所有是不争的事实，基于法律规定和双方的约定，上诉人有优先承租权，但被上诉人给上诉人开出的租赁价款是上一年度的二倍，明显违背价值规律，是霸王合同，其目的是企图侵占上诉人合法财产，占有上诉人通过辛勤工作形成的市场资源。一审庭审中，被上诉人向法庭出示了双方签订的《补充协议书》，说明被上诉人承认双方合同正在继续履行的事实，一审判决房屋租赁合同到期不当。一审诉讼期间，上诉人就反诉请求向法院提交资产评估司法鉴定申请书，要求对上诉人装修资产现值进行评估鉴定，法院技术科让上诉人交纳的鉴定费明显超出合理范围，未能鉴定的责任不在上诉人。现上诉人再次申请对上诉人装修资产现值进行司法鉴定。请求：1、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院(2008)涧民二初字第X号民事判决，依法改判，支持上诉人一审反诉请求；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人实业公司答辩：上诉人上诉理由不充分，也不是事实，一审判决正确合法，应予维持。
二审中，各方均未提交新证据。
经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，作为合同双方的上诉人三达公司、被上诉人实业公司均应依照合同约定，履行各自义务。根据合同约定，租赁期限为三年，合同到期后，作为出租方的被上诉人收回租赁物，既是合同当事人的权利，亦符合合同约定。至于上诉人所称“优先承租权”问题，因非上诉人反诉范畴，本院不予涉及。关于上诉人称被上诉人恶意侵占其合法财产以及占有其市场资源等，因无充分证据予以证实，本院不予采信。关于上诉人所称装修损失问题，首先，在双方租赁合同中，对此并无约定；其次，在合同实际履行中，双方对此亦未达成一致处理意见，故上诉人就自行对租赁物装修花费一项，要求出租方的被上诉人予以赔偿，依据不足，本院不予支持。同理，上诉人要求对装修资产现值进行评估鉴定的请求，本院亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费4,450元，由上诉人河南省三达工贸发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郭秋芳
审判员邢蕾
审判员吴爱国
二〇〇九年十月二十二日
书记员杨某
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