再审申请人（一审被告、二审被上诉人）方城县盐业管理局。
法定代表人董某某，任局长。
委托代理人李萌，方城县X镇法律服务所法律工作者。
被申请人（一审原告、二审上诉人）王某某，男。
被申请人（一审原告、二审上诉人）张某某，女。
委托代理人潘劼，方城县148法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）孙某某，女。
再审申请人方城县盐业管理局与被申请人王某某、张某某、孙某某为承租人优先购买权纠纷一案，前由本院于2008年7月23日作出（2008）南民三终字第X号民事判决，已发生法律效力。方城县盐业管理局不服该判，向本院申请再审。2009年5月15日本院作出（2009）南民申字第X号民事裁定，裁定由本院对本案进行再审。再审中本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人方城县盐业管理局的委托代理人李萌，被申请人王某某、张某某和委托代理人潘劼，被申请人孙某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
方城县人民法院一审查明，原告王某某、张某某系夫妻关系，二人自1996年以来一直租赁方城县盐业管理局房屋一间用于家电维修。2006年元月1日，王某某与方城县盐业管理局签订租房协议一份，约定租赁期限壹年，租金为每月600元。2006年10月份，方城县盐业管理局委托南阳裕信达有限责任会计师事务所对王某某、张某某租赁房屋进行评估。评估同时，方城县盐业管理局已口头向王某某、张某某告知该租赁房屋要进行拍卖，王某某、张某某欲买可到方城县盐业管理局或拍卖行登记报名。2007年2月4日，王某某交纳2007年元至2月份房租租金1200元。2007年6月3日，方城县盐业管理局和南阳市涵源拍卖行签订拍卖合同，委托南阳市涵源拍卖行对方城县盐业管理局的房屋（含王某某、张某某租赁的房屋）进行拍卖。2007年6月13日，南阳市涵源拍卖行在南阳晚报发布拍卖公告，告知有意竞买者于2007年6月19日下午17时报名参加竞买。2007年6月20日，孙某某在拍卖会上竞买到该房屋，同日孙某某和南阳市涵源拍卖行签订拍卖成交确认书，2007年8月30日，方城县盐业管理局、孙某某、南阳市涵源拍卖行均在拍卖（协议）成交标的物交付笔录上签名盖章予以确认。2007年10月8日，王某某向方城县盐业管理局补交2007年3—9月份房屋租金4200元。2007年10月12日，王某某、张某某向人民法院起诉，请求确认2007年6月20日方城县盐业管理局通过南阳市涵源拍卖行将其承租的凤瑞路门面房一间出卖给孙某某的买卖协议无效，且其在同等条件下享有优先购买权，并赔偿损失x元。诉讼中，王某某、张某某撤回要求方城县盐业管理局赔偿x元的诉讼请求。方城县人民法院一审认为，方城县盐业管理局处置王某某、张某某租赁的房屋已通过南阳市涵源拍卖行采用拍卖形式予以出售，南阳市涵源拍卖行在报纸上公布拍卖公告，是对社会不特定公众法律形式上的告知，且方城县盐业管理局在该租赁房屋公开拍卖前已口头向王某某、张某某告知拍卖处置情况，故孙某某在拍卖会上竞买到方城县盐业管理局的房屋系合法取得，方城县盐业管理局和孙某某之间的买卖合同成立并已生效，因此，方城县盐业管理局与孙某某签订的拍卖（协议）成交确认书合法有效。王某某、张某某在2007年以后没有与方城县盐业管理局签订书面租赁协议，且在拍卖公告发布后没有参加报名参与竞买，放弃了自己的优先购买权。因此，王某某、张某某请求确认方城县盐业管理局与孙某某签订协议无效的请求，不予支持。故判决：“驳回原告王某某、张某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。”王某某、张某某不服一审判决，向本院提起上诉的主要理由是：1、原审认定事实有误。原审关于方城县盐业管理局在拍卖前已口头告知上诉人承租房屋拍卖处置情况，履行了法定通知义务，上诉人不报名购买已丧失优先购买权的认定是错误认定，三位证人靳建军、张涛、张怀龙证词系伪证。2、方城县盐业管理局处置国有资产无报批、无产权手续，违背法律禁止性规定，拍卖行为应为无效行为。请求二审撤销原判，改判方城县盐业管理局与孙某某之间的买卖协议无效，上诉人在同等条件下享有优先购买权。方城县盐业管理局与孙某某共同答辩称：1、原审认定事实正确，方城县盐业管理局在处置国有资产前告知了上诉人，三位证人证言真实可信。2、上诉人方城县盐业管理局处置国有资产有报批手续，上诉人主张拍卖无效是对其优先购买权的否定。请求二审维持原判。本院二审经审理查明：王某某、张某某系夫妻关系。1996年以来王某某、张某某一直租赁方城县盐业管理局房屋一间用于家电维修。2006年元月1日，王某某与方城县盐业管理局签订租房协议一份，约定租赁期限壹年，租金为每月600元，2006年元月24日，王某某向方城县盐业管理局交纳全年房租租金7200元。2007年2月4日，王某某交纳2007年元至2月份房租租金1200元。2007年6月3日，方城县盐业管理局和南阳市涵源拍卖行签订拍卖合同，委托南阳市涵源拍卖行对方城县盐业管理局的房屋（含王某某、张某某租赁的房屋）进行拍卖。2007年6月13日，南阳市涵源拍卖行在南阳晚报发布拍卖公告，告知有意竞买者于2007年6月19日下午17时报名参与竞买。2007年6月20日，孙某某在拍卖会上竞买到该房屋，同日孙某某和南阳市涵源拍卖行签订拍卖成交确认书。2007年8月30日，方城县盐业管理局、孙某某、南阳市涵源拍卖行均在拍卖（协议）成交标的物交付笔录上签名盖章予以确认。2007年10月8日，王某某向方城县盐业管理局补交2007年3—9月份房屋租金4200元。
本院二审另查明，1980年方城县盐业管理局从方城县商业系统中分离出来，方城县盐业管理局根据有关文件取得了部分资产。但至今方城县盐业管理局对包括本案争议房产在内的部分固定资产未办理《产权登记证》。方城县盐业管理局处置本案争议房产时，于2006年10月8日取得了方城县国有资产营运中心批复。
本院二审认为，自1996年以来王某某、张某某一直租赁方城县盐业局房屋一间用于家用维修。双方建立了租赁合同关系且租赁合同关系一直处于持续状态。2007年6月，方城县盐业管理局委托南阳市涵源拍卖行拍卖由王某某、张某某正在承租的房屋，方城县盐业管理局应在出卖房屋前合理期限内通知王某某、张某某，王某某、张某某在同等条件下享有优先购买权。王某某、张某某虽称方城县盐业管理局未对其履行通知义务，证人证言虚假，但2007年6月13日南阳市涵源拍卖行在南阳晚报发布了拍卖公告，应视为方城县盐业管理局对社会不特定公众进行了告知，王某某、张某某上诉称原审认定方城县盐业管理局对其履行了通知义务属认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。王某某、张某某另上诉称方城县盐业管理局处置国有资产无报批、无产权手续，违背法律禁止性规定，拍卖行为应为无效行为。经本院二审查明，方城县盐业管理局处置国有资产虽取得了有关部门批复，但财政部“事业单位国有资产管理暂行办法”第三十一条规定，事业单位应当向同级财政部门或者经同级财政部门授权的主管部门申报、办理产权登记，并由财政部门或者授权部门核发《产权登记证》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。方城县盐业管理局在未对本案争议房产办理《产权登记证》的情况下，对该房产进行处置，违背法律禁止性规定，应为无效。王某某、张某某上诉称方城县盐业管理局处置国有资产违背法律禁止性规定的理由成立。故判决：“一、撤销方城县人民法院（2007）方民商初字第X号民事判决；二、方城县盐业管理局通过拍卖与孙某某建立的房屋买卖合同为无效合同。一、二审诉讼费200元由方城县盐业管理局负担。”
方城县盐业管理局不服本院二审判决，向本院申请再审的理由是：1、中院二审已认定我单位在对外出售房屋时，对承租人履行了通知义务，没有侵犯承租人的优先购买权，但没有驳回承租人的诉请，处理不当。2、中院二审以我单位的房屋没有财政部门颁发的《产权登记证》为由，认定我单位的房产依法不得转让，属适用法律错误，我单位的房屋有房管部门颁发的房屋所有权证，且此次对外处置该房产，经过了国有资产管理部门的批准，对外处置符合法律规定，并无任何违背法律禁止性规定之处。
王某某、张某某答辩，二审认定事实错误，2006年1月1日，我二人与方城县盐业局所签租赁合同的期限至2016年，而二审认定租赁期限为一年，此认定明显错误，二审认定方城县盐业管理局对我二人履行了告知义务也明显错误，二审没有对我是否享有优先购买权作出确认，属处理不当。
孙某某答辩，王某某、张某某二人在接到通知后，不报名参加拍卖，已丧失了优先购买权，我通过拍卖会竞拍买到房屋的行为合法，方城县盐业管理局对外出卖的房产有政府颁发的房权证和国有资产管理部门的批复，手续齐全合法，人民法院应驳回二原告的起诉。
本院再审查明：王某某、张某某系夫妻关系。1996年以来二人一直租赁方城县盐业管理局房屋一间用于家电维修。2006年元月1日，王某某与方城县盐业管理局签订租房协议一份，约定租金为每月600元，付款方式一次性付清全年租金，关于租赁期限方城县盐业管理局持有的合同显示租赁期为一年，王某某持有的合同显示租赁期限自2006年元月1日-2016年12月31日止。2006年10月份，方城县盐业管理局委托南阳裕信达有限责任会计师事务所对王某某、张某某租赁的房屋进行评估。2007年2月4日，王某某交纳2007年元至2月份房租租金1200元。2007年6月3日，方城县盐业管理局和南阳市涵源拍卖行签订拍卖合同，委托南阳市涵源拍卖行对方城县盐业管理局的房屋（含王某某、张某某租赁的房屋）进行拍卖。2007年6月13日，南阳市涵源拍卖行在南阳晚报发布拍卖公告，告知有意竞买者于2007年6月19日下午17时报名参加竞买。2007年6月20日，孙某某在拍卖会上竞买到该房屋，同日孙某某和南阳市涵源拍卖行签订拍卖成交确认书，2007年8月30日，方城县盐业管理局、孙某某、南阳市涵源拍卖行均在拍卖（协议）成交标的物交付笔录上签名盖章予以确认。2007年10月8日，王某某向方城县盐业管理局补交2007年3—9月份房屋租金4200元。2007年10月12日，王某某、张某某向方城县人民法院起诉，请求确认2007年6月20日方城县盐业管理局通过南阳市涵源拍卖行将其承租的门面房一间出卖给孙某某的买卖协议无效，且其在同等条件下享有优先购买权，并赔偿损失x元。一审诉讼中，王某某、张某某放弃要求方城县盐业管理局赔偿x元的诉讼请求。
本院再审另查明，本案争议的房产原系方城副食品公司盐库所有，1990年3月29日，方城县人民政府为含该房产在内的共计45间房屋颁发了房屋所有权证，证载所有权人为方城副食品公司盐库，1998年方城县盐业管理局与方城县副食品商贸集团公司分立，双方对财产分割进行了约定，并经方城县国有资产管理局批准，该争议的房产归方城县盐业管理局所有。2006年10月8日方城县国有资产营运中心批复，同意方城县盐业管理局处置包括争议房产在内的一批财产，并批注“该资产依法评估后，交由中介机构依法公开拍卖。”
本院再审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此规定，方城县盐业管理局在出卖租赁房屋的过程中，如果未在合理期限内通知承租人王某某、张某某或者存在其他侵害承租人王某某、张某某优先购买权的情形，王某某、张某某可以请求出租人方城县盐业管理局承担赔偿责任，但其二人要求确认方城县盐业管理局与孙某某签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不应予以支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十、六十一条规定国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。权证颁发是指颁发土地使用权证书和房屋所有权证书。故《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”中的登记是指为未依法到政府的房地产行政主管部门登记。领取权属证书，是指领取土地使用权证和房屋所有权证，而不是到财政部门领取《产权登记证》。方城县人民政府为本案争议的这间房产颁发有房屋所有权证，方城县盐业管理局对外处置该房产也经过了方城县国有资产营运中心的批准，方城县盐业管理局对外处置该资产并不违背法律禁止性规定，本院二审适用法律错误，处理不当，本院再审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百八十六条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销本院（2008）南民三终字第X号民事判决；
二、维持方城县人民法院（2007）方民商初字第X号民事判决；
一、二审诉讼费200元，由原审原告王某某、张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长李晓峰
审判员郭东汉
代理审判员王某
二〇〇九年十月十五日
书记员马静
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