原告韩某某
委托代理人黄某乙
被告河南省舞钢市第一金属制品厂
法定代表人华某丙
委托代理人华某丁
委托代理人刘某某
第三人栗某某
委托代理人华某戊
原告韩某某诉被告河南省舞钢市第一金属制品厂房屋买卖纠纷一案，原告韩某某曾于2006年5月29日向本院起诉，在审理过程中，栗某某以有独立请求权的第三人身份申请参与诉讼，本院并于2006年11月17日作出（2006）舞民初字第X号民事判决。宣判后，原告与第三人均不服提出上诉。2007年3月12日，平顶山市中级人民法院下达（2007）平民终字第X号民事裁定，以一审判决认定事实不清、证据不足为由发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩某某及委托代理人黄某乙，被告委托代理人华某丁，第三人委托代理人华某戊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1995年元月23日、5月7日，被告因资金困难，先后向原告借款x元，后由于经济形势不好，被告只偿还了6505元，余款一直未还。2001年，原、被告协商签订一份协议，被告将属于自己的临街X单元五楼一套房屋抵押给原告，约定待欠款清完后房子收回。然而，被告于2002年初单方将抵押物出售，为此引起双方纠纷。在此情况下，原、被告又经协商，被告将位于同一座楼的底层东头一间门面房以800元/㎡的价格卖给原告，并以房子抵偿原告的欠款及利息，随后交付了房屋的钥匙。被告还承诺同意原告对房屋进行装修，约定几天后算算账，就可以办理房产变更手续了。但时至今日，被告以种种理由为借口，一直推托不予协助办理房产过户手续。综上所述，原、被告之间的门面房买卖协议是双方真实意思表示，且内容合法，应受法律保护。被告借故推托不协助原告办理房产变更手续，严重地侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至人民法院，请求依法确认原、被告达成的房屋买卖协议有效，判令被告履行协助原告办理产权变更手续的合同义务。
被告辩称：首先，原、被告之间不存在房屋买卖关系，双方之间原达成的房屋抵押协议，也早已因被告偿还了原告借款而作废。其次，即便原、被告之间存在买卖关系，原告也因超过诉讼时效而丧失胜诉权。为此，请求驳回原告的诉讼请求。同时辩称：第三人与被告达成的房屋买卖协议应为有效。
第三人述称：涉案房屋是第三人合法从被告处购买的，有协议和收据为证。第三人依据购房手续在办理房产证过程中遭到原告的干涉，致使手续至今没有办妥。原告的行为侵犯了第三人的合法权益，为此，请求依法确认第三人与被告达成的房屋买卖协议有效。
审理查明：原、被告曾发生过借款关系。2001年5月14日，被告与原告签订一份抵押协议，内容为：“第一金属制品厂华某丙因借用韩某某款壹万捌仟元（陆续还了一部分）（其中壹万元计息1.5分）具体按账面为准。因现在没有还清所欠款，同意将东单元五楼（南）一套房子先作抵押，欠款还清，房子收回，此协议作废”。后被告将该房出售，原、被告产生纠纷。在此情况下，原、被告协商将涉案房屋—被告厂建家属楼东单元一楼东头第一间房屋卖给原告以冲抵原告欠款事宜，但因双方对房价分歧较大最终未能达成一致意见。2002年，原告占有使用该房并对该房进行了部分装修。庭审中，针对原告是如何占用该房屋的这一事实，双方陈述分歧较大。原告称是被告主动将钥匙交给原告的，被告称是原告强行占用的，但均无提供有效证据证明。针对该房的价格及双方买卖关系是否成立这一事实，原告提供了一组视听资料，以此证明被告承诺将房屋卖给原告和原告已将被告欠其的借款按800元/㎡冲抵了该房的价款，双方买卖关系以口头承诺的形式成交。但经庭审试听，被告代理人不认可，且声音噪杂无法辨认被录音人的真实意思。庭审结束后，根据原告的请求，合议庭对上述视听资料又反复进行了试听，发现录音中有将涉案房屋已承诺卖给一方的陈述，原告在场说明买受人就是原告，承诺人就是被告法人代表华某丙。庭审过程中，原、被告及第三人均无对视听资料申请鉴定。
另查明：2003年5月26日、5月30日，2006年11月20日，被告分别与第三人签署了三份售房协议及补充协议，将涉案房屋以实际价格x元售给了第三人。第三人于2003年5月30日、7月1日分两次向被告付清了全部房款。后第三人占有该房并使用至今。庭审中，针对第三人是如何占有涉案房屋这一事实，原、被告及第三人陈述也存在较大分歧。被告与第三人称是被告于2003年5月30日将钥匙交给第三人的，原告称是2007年第三人强行将房门撬开占有的，同样亦均无提供有效证据证明。2006年5月23日，第三人就涉案房屋申请办理房产手续时，因原告提出异议而未能办妥。根据第三人提供的编号为N〇x的完税证显示，被告与第三人房屋买卖合同的成立日期是2003年5月26日，计税金额为x元，房屋面积为31.71平方米。
本院认为：自2002年原告占有涉案房屋至今，其权利并未放弃，一直处于连续主张的状态，诉讼时效未超出法律规定，其权利不因时效问题而丧失。根据庭审查明，原告自2002年就对涉案房屋占用并进行了部分装修，在被告无证据证明原告的占有行为存在恶意的情况下，可以结合原告提供的视听资料确认被告已同意将该房售给了原告。虽然价格问题双方无最终商定，但不影响双方买卖关系的成立。有关价格问题，双方可以根据当时的房产行情协商解决，协商不成可以另案起诉。第三人与被告尽管就涉案房屋履行了相关的买卖手续，但其行为发生在原告占有房屋之后，且从其提供书证及当庭陈述分析存在矛盾之处，对其合法性不予认可，其关于确认第三人与被告达成的房屋买卖协议有效的诉讼请求不予支持。根据《中华某民共和国合同法》第二十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百零七条，《中华某民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告韩某某与被告河南省舞钢市第一金属制品厂关于涉案房屋的买卖行为有效，限被告河南省舞钢市第一金属制品厂与判决书生效后30日内协助原告韩某某办理该房屋的产权变更手续。
二、驳回第三人栗某某要求确认其与被告河南省舞钢市第一金属制品厂关于涉案房屋买卖关系有效的诉讼请求。
一审案件受理费200元、其他费用100元，上诉费200元，被告河南省舞钢市第一金属制品厂负担400元，第三人栗某某负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长赵彩云
审判员胡俊耀
人民陪审员孙小红
二00九年九月二十八日
书记员蔡某琳
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