原告（反诉被告）刘某某，男，1953年6月生。
原告（反诉被告）杨某某，男，1970年7月生。
委托代理人姚合兴，汝阳县148法律服务所（略）。特别授权。
委托代理人王某甲，女，1965年1月生。
被告（反诉原告）汝阳县轻工商场（原人民商厦），住某某，汝阳县X街X号。
法定代表人王某乙，该商场经理。
委托代理人靳宏赞，河南君信合（略）事务所（略）。特别授权。
第三人赵某某，女，1963年1月生。
委托代理人刘某义，河南坤达（略）事务所（略）。特别授权。
原告刘某某、杨某某为与被告汝阳县轻工商场、第三人赵某某确认房屋买卖合同纠纷一案，于2007年8月1日向汝阳县人民法院起诉，汝阳县人民法院以不便管辖为由，向洛阳市中级人民法院请示指定管辖，洛阳市中级人民法院将该案指定本院管辖，本院受理后,被告汝阳县轻工商场向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原、被告、第三人三方当事人及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘某某、杨某某诉称：2002年8月8日，原告刘某某在与被告签订两间房屋五年期限的租赁合同后，将东边一间转租给了原告杨某某，杨某某已每月向被告交付了房租，被告也默认此转租关系。近几天听说，被告以23万元价格将我们承租的东边一间卖给了第三人，刘某某即找被告的代表人王某乙落实，他说：房子是偷着卖的，咋会敢让你知道。综上，被告在与我们履行租赁合同期间违法偷卖房屋，侵犯了我们的合法权益，故请求：一、依法确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，二、依法确认我们在同等条件下的优先购买权。
被告（反诉原告）汝阳县轻工商场辩驳反诉称：刘某某与我方的合同期限已经届满，我方没有也不可能再继续与其进行任何租赁或交易行为，我方转让房屋的行为没有给刘某某、杨某某造成任何实际利益损害，法律并无禁止性规定，不事先通知承租人就必然导致转让行为无效的说法没有依据，我方转让房屋发生于2005年2月，刘某某在2005年3月已知该事实，知道2007年7月后才提起诉讼，已过法定时效，请求依法驳回刘某某、杨某某的诉讼请求。租赁合同期限止于2007年8月16日，承租人已交付了合同到期日的租金，但此后至今仍占用我方的该间房屋未交租金，故请求依法判令反诉被告从2007年8月16日起，每月支付3500元租金到实际交回房屋之日。
第三人赵某某述称：《合同法》虽然规定了承租人的优先购买权，但没有规定无过错的第三人购买了出租人的房屋合同必然无效，刘某某及杨某某所诉之房屋，我在2005年2月1日与汝阳县轻工商场签订协议购得后，由于经济紧张，又在同年3月31日转让给了吕战峰，并签订有转让协议书，刘某某早在2005年3月已知该房屋买卖的事实，其提起诉讼时已超诉讼时效，请求依法驳回原告（反诉被告）刘某某、杨某某的诉讼请求。
原告（反诉被告）刘某某、杨某某为证明其事实主张，提供有四组证据。
第一组：
1、承租人刘某某在2002年8月8日与出租人汝阳县轻工商场签订的《租赁合同》及（2002）汝证经字第X号公证书。《租赁合同》约定内容为：“出租人门面房从东起第2、3、间71.6平方米，自2002年8月16日至2007年8月16日五年，由承租人商业经营，每间月租金1100元每月1日交付;阳台漏水和铝合金卷闸门维修费用由出租人承担，室内维修及按照城市规划标准维修费用由承租人承担，对租赁物改善或增设他物须经出租人准许，私自转让租赁物无效，租赁物的返还时间为2007年8月16日，租赁期满前30日如不续签合同，出租人无条件收回房屋”。公证书载明，《租赁合同》上双方当事人的签字、印章、指印属实，合同内容合法，合同中有关租金、滞纳金的交纳内容，依法赋予强制执行效力。
2、汝阳县轻工商场2002年8月8日收到刘某某8月16日—31日租金、合同鉴证费计1150元收据一张。
3、汝阳县轻工商场2002年8月8日收到刘某某建设改造费2.4万元收据一张。
4、汝阳县轻工商场分别在2007年2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、7月1日收杨某某租金及电费收据计五张。
5、汝阳县人事劳动和社会保障局2009年4月27日查档证明复印件一张，内容为“轻工商场刘某某，工人，参加工作时间为74年10月”。
第二组：
1、汝阳县轻工商场2007年8月10日书面通知，内容为“刘某某：你原租我单位房屋（东数第二间），已于2005年2月1日以23万元卖给赵某某，合同到期请与赵某某续签”。
2、刘某某秘密用MP4对其与王某乙对话录音的光碟，主要内容为“刘某：那五间是长期租赁还是清卖了王某：真是卖了，偷偷买了们。刘某：没那你当初顾不上跟我说，就是贴一张公告我也知道了。王某：偷偷卖那会敢贴公告，……”。
3、汝阳县公证处对李自吾2008年8月28日出具的《证明材料》作出的公证书，公证书证明《证明材料》原件系李自吾亲笔所写，记载的内容是李自吾的真实意思表示。《证明材料》原件内容为：“我叫李自吾，2007年7月27日晚，我同王某乙、刘某某三人在成都食府吃饭，饭前刘某某与王某乙拉起来轻工商场卖房一事，刘某某说，买房子前你为啥不告诉我，顾不着跟我说你贴张公告说不定我也会知道，王某乙说，这房子是偷着卖的，谁敢贴公告，跟你说清楚这是偷着卖的。我们吃饭中间，刘某某与王某乙没有发生争吵和不愉快，不存在任何胁迫的情况……”。
第三组：
1、汝阳县人民法院2007年8月1日收到刘某某预交诉讼费400元的收据一张。
2、汝阳县人民法院2007年8月1日的受理案件通知书。
3、汝阳县人民法院举证通知书、权利义务告知书、诉讼风险提示书各一份。
第四组：
1、汝阳县公证处在公证员王某京在场情况下于2009年4月29日上午，对（略）姚合兴向申xx进行询问，现场制作《调查（询问）笔录》一份3页作出的公证书。公证书证明此《调查（询问）笔录》的复印件与原件内容相符，证载的内容与申xx陈述一致，原件上申xx的签名、指印属实。申xx在该《调查（询问）笔录》中陈述内容为：“我以前在汝阳县轻工商场楼下开一济民牙科，签订有租赁合同，期限5年。轻工商场卖房子时没有通知过租赁户，我当时是听刘某某说的，他说他也是听别人说的，好像是我（刘某某）的房子没有卖，你（申xx）那一间好像是卖了，……”。
2、汝阳县公证处在公证员王某京在场的情况下，于2009年4月29日上午，（略）姚合兴对常xx进行询问制作的《调查（询问）笔录》作出的公证书。公证书证明该《调查（询问）笔录》一共3页的复印件与原件内容相符，记载的内容与常xx的陈述一致，原件上常xx的签名、指印属实。常xx在该《调查（询问）笔录》中陈述内容为：“我是从2002年10月份开始在轻工商场楼下做生意至今，我是从西头向东数第一家，我的租赁合同是5年期限，轻工商场卖房子没有通知过我们，他们是暗（略）将房子卖了，我要知道了我也买一间。卖房子当时不知道，过后才知道，好像是一个多月，也不知是两、三个月，具体时间记不清了，我也跟我东隔墙卖珠宝的在一起说过，其他租赁户知不知道我不清楚，我现在做生意的房子是租吕战峰的”。
被告（反诉原告）汝阳县轻工商场对原告（反诉被告）刘某某、杨某某提供的第一组证据真实性无异议，但认为诉讼时效不是按合同期限起算的，是在知道或应当知道其权利受到侵害时起算的，建设改造费是竞标条件，该费实际用于房屋装修，没有约定折抵租金，并不因此而具有优先购买权。对第二组证据的1没有提出异议，但对其中李自吾的《证明材料》不予质证，认为2的录音不显示时间，不能证明其何时知道卖房子，没有实际意义。认为第三组证据均不能证明本案的反诉超过诉讼时效。对第四组证据中的公证行为本身无异议，但对《调查（询问）笔录》的调查主体有异议，认为该证据的出现时间对本案的事实无法进行抗辩。
第三人对原告（反诉被告）刘某某、杨某某提供的第一组、第二组、第三组证据的质证意见与被告（反诉原告）汝阳县轻工商场一致，对第四组证据中的公证行为无异议，但认为其中的两份《调查（询问）笔录》不具备合法形式。
被告（反诉原告）汝阳县轻工商场为证明其事实主张，提供有三组证据。
第一组：
1、2009年3月29日，（略）靳宏赞对常xx的《调查笔录》一份，常xx在该《调查笔录》中陈述为“我开始租赁轻工公司房子到今年10月份满7年，在我租赁期间轻工公司将房子卖掉了，卖了以后大约一个多月听说了，我知道后我们也曾在一起议论过，意思是卖房应该先通知我们，要说知道当时都知道，但卖之前轻工公司没有说过”。
2、2009年3月27日，（略）靳宏赞对申xx的《调查笔录》一份，申xx在该《调查笔录》中陈述为：“我租赁过汝阳县轻工公司的房子，是从西向东第三间，是公开招的标，当时投标者每人出1万元房屋改造费，我从2003年起租，2005年2月28日转出，听说我那一间卖给了陈建中，是2005年春节前卖的，所以我把房子转租给他人了。轻工公司卖房子的事，所有的租房户都知道，刘某某听说租那房子要卖找我说，听说那房子要卖，咱也去问问，如果卖咱也要一间。结果后来他说已经去问的晚了”。
3、（略）靳宏赞对在2009年3月27日调查申xx时的录音及文字资料整理，该录音与申xx在《调查笔录》中陈述的意思表示相同。
第二组：
1、2005年2月1日，汝阳县轻工商场（转让方）与赵某某（受让方）签订的《房屋转让协议》复印件一份；该协议约定：“转让方愿将自己位于东大街一号一层的商业门面房自东起第2间以23万元转让给受让方，此房与现经营户所签租赁合同到2007年8月16日中止。受让方在产权发生转移后至原租赁合同期满前有权利收取租赁费（每月1100元），但不得终止原租赁合同。（每月的租赁费到商场财务科领取）。此次转让如与法律、政策有抵触，致使转让失败，转让方应如数返还转让费用，本协议双方签字后生效”。
2、2005年3月31日，赵某某（甲方）于吕战峰（乙方）签订的《转让协议书》复印件一份，该协议约定：“甲方购得汝阳县轻工公司门面房一间，现因经济紧张自愿以24万元的价格转让给吕战峰，从即日起每月房租由乙方收取，甲方愿意协助乙方办理有关手续。（轻工商场一楼门面房东起第2间）。
3、本院2009年3月17日发出的应诉通知书。
第三组：
1、承租人刘某某与出租人汝阳县轻工商场对出租人的门面房从东数第3间续签的《租赁合同》复印件；该合同约定：“租赁期限一年零15天，自2007年8月17日至2008年8月31日，月租金3500元，每月1日交付。……”。
2、汝阳县轻工商场在2002年8月8日、2007年9月30日分别收取刘某某建设改造费2.4万元，2007年10月份租金及电费3522元的收据存根复印件各一张。
原告（反诉被告）刘某某、杨某某认为被告（反诉原告）汝阳县轻工商场提供的第一组证据中的调查笔录存在片面性，不能对抗经公证的证言材料。对第二组证据中的1没有异议，认为其中的2不属于本案的范围，其中3的时间应以汝阳县法院发出的应诉通知时间为准。认为第三组证据不能证明其反诉主张。
第三人对被告（反诉原告）汝阳县轻工商场提供的第二组、第三组证据均没有提出异议，认为第一组证据是真实的。
第三人赵某某为证明其事实主张提供有三份证据。
1、《房屋转让协议》复印件一份，内容与汝阳县轻工商场提供第二组证据中的1相同。
2、《转让协议书》复印件一份，内容与汝阳县轻工商场提供的第二组证据中的2相同。
3、2005年4月4日，赵某某收取吕战峰24万元门面房转让费收条一张（复印件）。
原告（反诉被告）刘某某、杨某某对第三人提供的证据1没有异议，认为证据2、3不属于本案范围，不发表质证意见。
被告（反诉原告）汝阳县轻工商场对第三人提供的3份证据均没有提出异议。
经审理查明：被告（反诉原告）汝阳县轻工商场在县X街X号有从东至西一排X间门面房，2002年下半年，以每间门面房收取1-1.2万元建设改造费为订立合同的前提条件对外招租，8间门面房先后被承租。原告（反诉被告）刘某某在2002年8月8日交付2.4万元建设改造费后，双方于同日签订了一份两间门面房（即东起第2间、第3间）的《租赁合同》，约定租期五年，每间月租金1100元。该合同在履行期间的2002年10月，刘某某将自己承租的东起第2间交付给杨某某适用，杨某某即从2002年10月起交付租金至2007年8月16日租期届满，东起第3间仍由刘某某交付租金至租期届满后，又与出租人对该间房屋重新签订租赁合同一份，又约定租期为1年零15天（2007年8月17日至2008年8月31日），月租金3500元。在此期间2005年初，出租人汝阳县轻工商场在出卖门面房前没有通知承租人的情况下，先后将已出租的8间房屋卖出5间（即东起第1、2、6、7、8间），卖出的东起第2间为刘某某承租的两间房屋其中一间，该间房屋汝阳县轻工商场在2005年2月1日以23万元出卖给第三人，第三人购得后又于2005年3月31日以24万元价款转卖给了吕战峰。在房屋转让期间的一个多月内，承租户以得知承租房屋出卖，刘某某也曾找申XX联系欲要求购买。后刘某某、杨某某于2007年8月1日向汝阳县人民法院提起本案诉讼，诉求：一、依法确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，二、依法确认我们在同等条件下的优先购买权。汝阳县轻工商场在2007年8月10日收到应诉材料，于同日书面通知刘某某在合同到期与赵某某续签租房事宜，2009年3月30日，被告汝阳县轻工商场反诉要求本诉原告刘某某、杨某某支付超期占用房屋租金按每月3500元支付至交回房屋之日。后经洛阳市中级人民法院指定本院管辖该案。
本院认为，原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）汝阳县轻工商场于2002年8月8日所签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。依该合同约定，租赁期限从2002年8月16日至2007年8月16日，但2005年2月1日，被告（反诉原告）汝阳县轻工商场在未提前通知原告（反诉被告）刘某某的情况下，与第三人签订协议，将原告（反诉被告）刘某某所承租的其中意见门面房转让给第三人，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人。承租人享有以同等条件有先购买的权利”。原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）汝阳县轻工商场签订了租赁协议，且现在仍在使用被告房屋，依法应享有优先购买权，故原告（反诉被告）刘某某要求判令被告（反诉原告）汝阳县轻工商场与第三人所签订的房屋买卖合同为无效合同，其在同等条件下，有优先购买权的诉讼请求，应予支持。依据二原告（反诉被告）第一组第4份证据（2007年上半年交租金收据）及第二组第1份证据（被告书面通知）可以看出，原告（反诉被告）刘某某在2007年上半年年在未收到被告通知的情况下，均将房租交给了被告（反诉原告）汝阳县轻工商场，而不是交给了第三人，且被告（反诉原告）汝阳县轻工商场在庭审中承认其转让该第二间房屋当时没有通知原告（反诉被告），是在合同到期时才通知的，因此，二原告（反诉被告）在2007年8月1日起诉，自其知道或应当知道权利被侵害时算起，并未超过两年，被告（反诉原告）汝阳县轻工商场称二原告（反诉被告）起诉超过了诉讼时效的辩解，不能成立。
原告（反诉被告）刘某某称，其与原告（反诉被告）杨某某系合伙关系，并将其租赁的其中一间房屋转租给杨某某。合伙及转租行为均无证据支持，本院不予采信。而原告（反诉被告）杨某某与被告（反诉原告）汝阳县轻工商场之间不存在租赁合同关系，杨某某在刘某某租赁该房屋期间向出租人汝阳县轻工商场交纳租金之行为应为委托代理行为，即基于刘某某与汝阳县轻工商场所签租赁合同而代为刘某某交纳租金。故原告（反诉被告）杨某某无权主张被告（反诉原告）汝阳县轻工商场与第三人的买卖合同无效，也不能对该第二间房屋享有优先购买权，故对原告（反诉被告）杨某某的诉讼请求，不予支持。
原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）汝阳县轻工商场签订的租赁协议到期后，虽未续签协议，但原告（反诉被告）刘某某仍在占有使用反诉原告的第二间房屋，已形成事实上的租赁关系，故原告（反诉被告）刘某某应当向被告（反诉原告）汝阳县轻工商场支付租金，比照原告（反诉被告）刘某某所租另一间房屋，每月租金3500元的续租协议，故被告（反诉原告）汝阳县轻工商场要求原告（反诉被告）刘某某每月支付租金3500元的理由正当，应予支持；因被告（反诉原告）汝阳县轻工商场与原告（反诉被告）未明确约定滞纳金，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按日1%支付滞纳金的诉求理由不足，不应支持。因原告（反诉被告杨某某与被告（反诉原告）汝阳县轻工商场之间不存在租赁关系，故被告（反诉原告）汝阳县轻工商场要求原告（反诉被告）杨某某支付租金及滞纳金的诉求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款、第一百二十七条、第二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第一百三十五条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告（反诉原告）汝阳县轻工商场与第三人赵某某于2005年2月1日所签订的《房屋转让协议》无效。
二、原告（反诉被告）刘某某对租赁被告（反诉原告）汝阳县轻工商场的房屋，在同等条件下享有优先购买权。
三、原告（反诉被告）刘某某于本判决生效后十日内按每月3500元支付原告（反诉被告）汝阳县轻工商场自2007年8月17日至本判决生效之日止的房屋租金。
四、驳回原告（反诉被告）杨某某的诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）汝阳县轻工商场对原告（反诉被告）杨某某的反诉请求。
六、驳回被告（反诉原告）汝阳县轻工商场的其他诉讼请求。
本诉受理费400元，由被告（反诉原告）汝阳县轻工商场承担。反诉受理费1570元，由原告（反诉被告）刘某某承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长王某森
审判员罗世艳
审判员唐韬涛
二零一零年二月二十二
书记员高玉辉
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
