原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会。住所地：沁阳市X路X号。
法定代表人杨某某，该居委会主任。
委托代理人李志勇，河南太华律师事务所律师。
被告刘某某（宝），又名牛某宝，男，44岁。
委托代理人韩某，女，33岁。
原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会与被告刘某某为租赁合同纠纷一案，于2009年9月4日向本院起诉。本院受理后，适用简易程序，依法由审判员王慎锋独任审判，公开开庭进行了审理。原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会委托代理人李志勇、被告刘某某及其委托代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年9月25日，原、被告双方签订了一份租赁合同，原告将自己位于沁阳市太行办事处秦谷沱村、十字路口西侧的大楼及小院租给被告刘某某使用，年租金3万元，租期10年，从2004年9月1日至2014年9月1日。合同履行期间，被告共支付原告租金8.6万元，下欠2006年9月1日至2007年9月1日租金4000元；2007年9月1日至2009年9月1日租金6万元，共计欠原告租金6.4万元。被告在租赁期间未经原告同意，擅自将租赁物转租他人并收取租金，为催要租金，原告于2009年6月5日书面通知被告，限期交纳租金及逾期交纳的后果，而被告不仅拒收通知，也未在原告指定期限内交纳租金，为维护原告合法权益，诉至法院。原告要求：一、判令被告立即支付原告租金6.4万元；二、依法解除原被告2004年9月25日签订的租赁合同；三、判令被告腾出并交付租赁物。原告当庭陈述补充，称起诉状上写被告共交租金8.6万元属笔误，实际应为8.3万元；要求被告支付下余6.4万元租金也是笔误，实际应为6.7万元，但不要求变更诉讼请求。
被告辩称：一、原告诉称被告欠其6.4万元租金不是事实。2009年4月13日原告邀请被告到其村委会了解租金已付情况，当时查看被告已付租金票据合计12.7万元，欠房租2.3万元，原告要求先交2万元以后再说，被告于4月14日交付原告2万元，合计共付租金14.7万元。实际欠租金3000元。附加协议是2006年1月21日签订的，附加协议中的4万元房屋改造费，原被告双方在合同履行中并未要求必须一次性支付，被告向原告支付了2.77万元房屋改造费，此4万元并未履行结束，而原告却将被告于2005年5月31日交付的4.4万元租金误认为是附加协议中西大楼的改造费。二、原告诉称“被告不仅拒收通知，也未在指定期限内交纳租金”不是事实。2009年6月5日收到原告催交租金6.4万元的通知后，被告到原告处向原告做详细解释，当面依票据核实所欠房租只剩3000元，且原告并未指定被告交纳租金期限。三、原告要求解除租赁合同的理由不能成立。原、被告于2006年1月21日签订的附加协议中第七条明确规定并约束原告不得以任何理由随意解除合同。被告对租赁房屋进行了大量的投资、装修、扩建，实际投资70万元，如原告随意解除合同，必将给被告造成巨大损失，原告则应赔偿被告的损失。四、被告不存在转租的问题。被告在与原告签订租赁合同前，此房由原告租给邹ｘｘ，被告接手这栋楼时，本来就有个别租赁户承租一楼的门面房，被告租赁后只是在原有租赁户的租赁期到期后又继续顺延，邹ｘｘ与原告合同上明确规定原告同意转租他人，被告与邹ｘｘ的转让协议合法有效。综上，原告的诉讼请求均不能成立，请求法院考虑被告人的投资利益，予以公正裁决。
本院根据原、被告诉辩陈述，总结本案庭审的争议焦点为：一、原、被告签订的租赁合同是否符合解除条件，二、被告是否尚欠原告租金6.4万元。
原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：①、沁阳市社区建设工作实施方案。②、沁阳市社区建设工作简报。证明原告主体资格。③、原、被告双方签订的租赁协议及西大楼房屋租赁合同附加协议。原告以此证明其与被告签订租赁合同的事实及对房屋改造的费用4万元应由被告出资。④、付款明细4页。证明被告共支付租金8.3万元，2005年5月3日被告支付的4.4万元，其中4万元是房屋改造费，4千元是租金。⑤西大楼转租合同6份及4份收据，以此证明被告擅自将租赁房屋转租。⑥、2009年6月5日催交租金通知。证明原告曾向被告下发催要租金通知，被告拒绝签收。
被告对上述证据质证后，提出如下质证意见：对证据①、②、③、⑤均无异议；对证据④有异议；对证据⑥，认为被告在接到该通知时下午就去找原告进行协商解决问题。
被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：①原、被告双方签订的租赁协议及西大楼房屋租赁合同附加协议；②2000年8月1日原告与邹ｘｘ签订的租赁合同；③、邹ｘｘ与宋ｘｘ、宋ｘｘ以及被告签订的转让协议一份；④、原告的证明材料一份。证明原告将西大楼及西小院租给邹ｘｘ，邹又将租赁物转让给被告及宋ｘｘ、宋ｘｘ三人，2000年开始租金已降至每年3万元。⑤、太行招待所与沁阳中行的房屋租赁协议一份；⑥、富利达装饰的证明材料一份；⑦、旧货市场的证明材料一份。证明被告承租前，一直是邹ｘｘ承租并转租他人。⑧、租金收据17张。证明被告支付原告租金共计14.7万元。
原告对上述证据质证后，提出如下质证意见：对证据①、②、③、④、⑧均无异议，2004年9月25日原被告租赁协议签订后邹ｘｘ和原告的租赁合同、转让协议已被取代并终止。对证据⑤、⑥、⑦有异议，认为与本案无关。
根据原、被告陈述及上述质证意见，本院对本案证据认证如下：被告对原告提供的证据①、②、③、⑤无异议，本院予以采信；对原告证据④的付款明细，系原告自己制作，且未提供其它证据印证，对该证据，本院不予采信；对原告证据⑥，被告虽提出异议，但其承认接到催交租金通知后并未签字，本院对此证据予以采信。原告对被告提供的证据①、②、③、④、⑧无异议，本院予以采信；对被告提供的证据⑤、⑥、⑦均证明在邹ｘｘ承租期间，邹已将部分房屋转租给他人经营使用，对此证据，原告虽对该几份证据关联性提出异议，但对其真实性未提异议，本院认为被告提供的证据⑤、⑥、⑦与本案事实具有相关性，本院予以采信。
本院根据原、被告陈述及上述有效证据，认定本案事实如下：原告于2000年8月1日与邹利卫签订租赁合同，将位于沁阳市太行办事处秦谷沱村、建设路X路十字路口西侧的大楼及小院租赁给邹ｘｘ，租期十年（自2000年9月1日至2010年9月1日），邹ｘｘ于2004年8月20日将该租赁物自2004年9月1日起转让给被告刘某某及宋ｘｘ、宋ｘｘ三人。2004年9月25日，原告（合同甲方）又与被告（合同乙方）签订书面租赁合同一份，合同约定，原告将自己位于沁阳市太行办事处秦谷沱村、十字路口西侧的大楼及小院租给被告刘某某使用，年租金3万元，租期10年，从2004年9月1日起至2014年9月1日止。双方还对其他权利义务进行了约定。2006年1月21日原、被告双方又签订《西大楼房屋租赁合同附加协议》，该附加协议第二条补充约定，为了执行沁阳市人民政府对2005年度全市双创活动的全面发展，双方对西大楼进行整体外观改造，改造费用4万元由被告单独出资，为保证施工质量，由乙方将4万元改造费交付给原告，由甲方全权代理改造事宜。截至2009年4月14日被告陆续向原告交纳租金14.7万元，下欠租金3000元。另查明，在邹ｘｘ承租本案租赁物时已将该租赁物部分房屋出租给他人经营使用，被告承租后，一直将部分租赁物延续租赁至今。此为本案事实。
本院认为，原、被告于2004年9月25日签订的租赁合同及2006年1月21日签订的附加协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，在当事人之间具有约束力。（一）、关于原告请求的被告所欠租金6.4万元：从被告自2004年9月1日开始租赁至2009年9月1日，被告共计应支付租金15万元，扣除被告已付的14.7万元，被告实际下欠原告租金3000元未付。原告请求被告给付租金6.4万元，没有根据，本院不予支持。但对下欠的3000元，被告应负清偿责任。被告辩称不欠原告6.4万元租金，只欠原告租金3000元，抗辩理由成立，本院予以采信。（二）关于原告解除双方租赁合同的诉讼请求：2004年8月20日，本案被告刘某某与他人一起，从邹ｘｘ处通过转租获得了本案标的物的使用权，2004年9月25日，本案被告刘某某又以自己名义与原告订立了租赁合同，由于两份合同均有效存在且租赁期限重合，应视为同一份合同。由于第一份合同约定，承租人可以转租，且租赁物早在邹ｘｘ租赁期间已将部分租赁物转租他人经营使用并由被告刘某某延续租赁他人使用至今，原告应当知道被告转租部分租赁物的事实，现原告以被告擅自转租部分租赁物及欠租金为由，请求判令解除原、被告租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告刘某某抗辩成立，本院予以采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘某某于本判决生效后十日内支付原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会租金3000元。
二、驳回原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会其它诉讼请求。
案件受理费1400元，减半收取700元，由原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会负担665元，被告刘某某负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员王慎锋
二ＯＯ九年十一月四日
书记员陈娟
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