原告郑某某，男，X年X月X日生。
委托代理人赵玉祥，河南高成律师事务所律师。
被告民权县X村信用合作联社，住所地民权县X路某段东侧。
负责人路某某，任理事长。
委托代理人盖某某，任科长。
委托代理人孟祥升，河南广民律师事务所律师。
第三人李某某，男，X年X月X日生。
原告郑某某与被告民权县X村信用合作联社（以下简称信用联社）、第三人李某某承租人优先购买权纠纷一案，原告郑某某于2009年2月10日向本院起诉，本院受理后，依法向原告郑某某送达了举证通知书、开庭传票，向被告信用联社、第三人李某某送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭于2009年3月17日公开开庭审理了本案，原告郑某某及其委托代理人赵玉祥，被告信用联社的委托代理人盖某某、孟祥升，第三人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年3月，原告通过张少泉转租民权县X村信用合作社庄周大道西段北侧名仕花园东侧临街门面房（东起第15间）。2007年7月份，原告通过王国强转租民权县X村信用合作社该处门面房（东起第14间），用于经商。按城关农村信用合作社规定该二间房租已交到2008年12月31日。2008年12月份，城关信用社在没有通知原告的情况下，通过拍卖把房屋卖给了李某某。城关信用社是被告信用联社下属机构。被告与第三人房屋交易剥夺了原告的合法购买权，其房屋买卖合同依法无效，侵犯了原告的合法权益。请求依法判令确认被告与第三人的房屋买卖合同无效（东起第14、15间）；原告享有优先购买权（即按被告与第三人房屋买卖合同的价格将房屋转让原告）。
被告辩称：被告于2008年8月16日拍卖位于民权县庄周大道西段北侧的18间门面房属集体房屋，且为整体拍卖；被告与原告签订的房屋租赁合同，依据我国《城市房地产管理法》第五十三条之规定，因未登记属无效合同，拍卖前被告通知了原告，张贴了公告，又登了报纸进行了公告，原告不参与竞拍，已丧失了优先购买权，况且被告是整体拍卖。被告没有与李某某签定合同，而是与刘胜利签定合同，原告诉讼请求不明确，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称：第三人是通过看公告去郑某集体买过来的，委托刘胜利去买的。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点：1、原、被告之间是否存在合法的租赁关系；2、原告是否享有优先购买权，被告出卖租赁物是否要特殊告知，被告是否通过拍卖行为剥夺了原告的优先购买权；3、被告与第三人房屋买卖是否存在。
原、被告及第三人均同意本院归纳的争议焦点。
原告为支持其主张，向本院提交以下证据：第一组证据：1、信用社收取原告租赁费收条一份；2、信用社收取王1X租赁费收条一份。证明原告在2008年12月31日前对涉案房屋享有合法的承租权；第二组证据：1、租赁户与拍卖行王主任的谈话录音一份；2、租赁户与盖XX的谈话录音1份；3、租赁户与王2X通话录音1份，证明被告在拍卖原告承租的房屋时并未履行法律规定的通知义务，剥夺了原告对承租物的优先购买权。
经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据1、2本身无异议，但认为租赁合同不能成立，城市房屋出租必须到房产部门备案，不备案无效，原告应出示王1X经信用社同意转租的证明；第二组证据异议认为，三份录音能证明拍卖的事实，能证明原告咨询了此事。盖XX与王主任谈话不矛盾，可以委托信用社告知，原告咨询王2X说明原告知道王2X送达的，从侧面印证了信用社已送达通知到位，原告不去竟拍，丧失了权利，录音系偷录不合法。信用社是整体拍卖，只与刘胜利发生合同关系，原告用两间门面房对抗十八间门面房拍卖是不成立的。收条不能证明被告剥夺了原告的优先购买权；与王主任、盖XX的录音不能证明没有通知原告参与竞拍，仅证明了通知该谁送不该谁送的问题。原告断章取义，曲解了王2X的录音，证明王2X没有送通知是错误的。
针对被告的质证意见，原告质辩称：原告知道拍卖的事是在2009年2月份买方要原告房屋时才知道。合同法明文规定，出租人应当在合理期限内通知承租人。王2X并没有通知原告。刘胜利是李某某的代理人，刘胜利的行为约束着李某某。三份录音互相印证，证明委托拍卖时没有通知承租户，录音是在对方不知情的情况下取得，真实性可靠。
经庭审质证，第三人对原告提供的证据无异议。
被告为支持其主张，向本院提交以下证据：第一组证据：1、2008年7月20日拍卖合同一份；2、拍卖通知书、公告照片、公告报纸；3、拍卖成交确认书；4、拍卖记录；5、委托书；6、王3X的调查笔录；7、马XX的调查笔录；8、刘XX的调查笔录；9、王2X的调查笔录，证明拍卖标的是整体拍卖，拍卖前已派人对各租赁户送达了通知书，在标的物所在地张贴了公告，又在报纸上进行了公告，在拍卖前又向各户进行了明示拍卖单位、拍卖地点、拍卖时间，原告没有参加竞拍已丧失了优先购买权。第二组证据：1、房屋产权证及房屋证；2、（2000）商民二初字第X号民事判决书；3、和解协议；4、信用社营业执照；5、拍卖行营业执照；6、拍卖经营批准证书；7、公物拍卖资格证书；8、拍卖行组织机构代码；9、拍卖行税务登记证；10、朱XX、莫XX证书；11、河南省国有资产管理局（1999）第X号文件，证明信用社对该拍卖物拥有所有权，拍卖物属集体财产，拍卖行具有拍卖资格。
经庭审质证，原告对被告提供的第一组证据1无异议；对证据2拍卖通知书的异议是，按法律规定应是出租人通知，通知主体错误，通知上面郑某某签字不是原告签的。告知时间违反法律规定，应提前三个月告知，同时通知与盖某任、王2X录音相矛盾，通知马春志、王3X并不代表通知到郑某某，不能证实原告履行了法定义务；对公告照片的异议，对特定对象不应用公告方式，对公告报纸异议对不特定的人应公告，对特定的人采取公告是无效的；对证据3成交确认书无异议；对证据4拍卖记录的异议是，不能反映当时拍卖时的全过程；对证据5委托书显示刘胜利行为就是李某某行为；对证据6、7、8的异议是，笔录时间是2009年4月10日，本案开庭时间是2009年3月17日，与原告提交的录音相矛盾，王2X、刘XX是信用社职工，有利害关系，取证是在信用社办公室取的，所做笔录内容虚假，与录音相矛盾。马XX、王3X收到通知并不等于郑某某收到通知。被告方并没有依合理期限、合理方式通知原告。对第二组证据无异议。委托书显示刘胜利竟拍成功也就是李某某等人竟拍成功。被告与第三人存在买卖关系是确定的。合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋时应当通知承租人，并应在三个月前通知，被告没有在合理期限内通知。拍卖法规定，确认书就是一个买卖合同。
针对原告的质证意见，被告质辩称：原告质证不能成立，通知是合法的，合同法并没有规定，通知必须是出租人，拍卖行是受委托通知的，笔录显示送的是通知，贴的是公告，通知与公告并不矛盾，原告并没有提供李某某与信用社合同，确认书上只显示刘胜利与信用社合同，原告起诉错误，调查笔录时间是笔下误，签字与指印都是真实的，只要内容正确，不影响效力，笔录之间能相互印证。合同法并没有约定三个月期限，只说明合理期限，笔录显示挨门送的，原告诉讼请求应具体，不能用整体对抗两间房。
第三人向本院提交了以下证据：房产证、契税定税证、确认书、竞买合同4份证据，证明第三人是合法取得房屋。
经庭审质证，原告对第三人提交的证据本身没有异议，但认为房产证效力待定，是可撤销的。
经庭审质证，被告对第三人提交的证据没有异议。
根据原、被告所举证据及双方诉辩意见，本院认为：原告提交的租金收据，能够证明原告在2008年12月31日前通过原承租人张少泉、王1X转租涉案房屋的情况，原告提供的分别与拍卖行王主任、盖XX的二份谈话录音，能够证明拍卖涉案房屋时送达通知的情况，符合证据的客观性、合法性、关联性原则，本院确认其为有效证据；原告提交的王保霞通话录音无其他证据相印证，其证据效力本院不予确认。
被告提交的第一组证据1、3、5及第二组证据，原告无异议，本院确认其为有效证据；被告提交的拍卖通知书、公告照片、公告报纸、拍卖记录、王3X、马XX、刘XX的调查笔录，能够证明拍卖前拍卖行委托被告单位的工作人员在标的物所在地张贴了公告，又在报纸上进行了公告，并有送达书面通知的行为，但被告单位的工作人员送达通知回执上的签名，原告予以否认，被告又拒绝对该签名进行文检，本院对被告认为其已向原告送达了拍卖通知的证明目的不予确认。被告提交的王2X的调查笔录与原告提交的其录音相矛盾，其证据效力本院不予确认。
第三人向本院提交的房产证、契税定税证、确认书、竞买合同，原、被告均无异议，本院确认其为有效证据。
依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：原告从2006年3月及2007年7月份分别通过张少泉和王国强转租了被告所有的位于民权县庄周大道北侧名仕花园东侧临街门面房涉案的东起第15间和第14间。租赁费已交至2008年12月31日。2008年7月20日，信用联社委托河南中原拍卖有限公司整体拍卖位于民权县庄周大道西段北侧的18间门面房，本案涉案房屋（东起第14、15间）包括在内。2008年8月16日上午10时30分，河南中原拍卖有限公司在郑某市X路X号举行拍卖会，刘胜利以每间x元的价格竞拍取得整体拍卖的18间门面房。刘胜利系其与李某某等8人集资，其他8人委托刘胜利为竞买人参加竞买。竞拍成功后，并于2008年12月办理了房屋所有权证书。
另查明，拍卖前，河南中原拍卖有限公司在2008年8月6日的《河南商报》刊登了拍卖公告，在本案涉案房屋前张贴公告，并委托城关信用社的工作人员向各租赁户送达拍卖通知，但原告否认城关信用社的工作人员送达回执上的签名是其所签，被告拒绝对回执上的签名进行文检。
本院认为：原告郑某某诉被告民权县X村信用合作联社、第三人李某某承租人优先购买权纠纷一案，原、被告均没有提供房屋租赁合同，但被告对原告提交的租金收据无异议，可以确定被告是承认原告承租人的地位。由于双方未采用书面形式约定租赁期限，应视为不定期租赁关系。被告应向原告直接送达拍卖通知，被告虽然提供了直接向原告送达书面通知的回执，但原告否认该回执上的签名系其本人所写，而被告又拒绝对该签名的真实性进行文检，应推定被告未在合理期限内向原告送达拍卖通知。被告委托河南中原拍卖有限公司整体拍卖位于民权县庄周大道西段北侧的18间门面房系整体出售，第三人李某某等8人委托刘胜利竞拍成功，刘胜利整体竞拍成功后，并已办理了房产过户手续，领取了房屋所有权证，上述行为并不违反法律禁止性规定。最高人民法院于2008年12月8日发布了《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》，因与物权法有关规定相冲突，废止了《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的优先购买权是一种法定债权，不具有对抗房屋买受人的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。因此，原告以信用联社出卖租赁房屋未在合理期限内通知原告，侵害了其优先购买权为由，要求确认被告与第三人的房屋买卖合同无效（东起第14、15间），原告享有优先购买权（即按被告与第三人房屋买卖合同的价格将房屋转让原告）的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：
驳回原告郑某某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告郑某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长王新
审判员李某江
审判员陶清氵是
二〇〇九年十月二十日
书记员刘胜
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