原告太康县建筑公司，住所地太康县南开发区。
法定代表人井某。
委托代理人孙某某。
被告吴某某，男，1975年生。
第三人杨某甲，男，1945年生。
第三人杨某乙，男，1978年生。
上述二第三人之委托代理人孙某划。
上述二第三人之委托代理人杨某平。
原告太康县建筑公司因与被告吴某某及第三人杨某甲、杨某乙返还房屋纠纷一案，于2008年6月17日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法向原告送达了案件受理通知和举证通知，向第三人送达了起诉状副本、应诉通知和举证通知。2008年7月25日，本院依法中止了本案的诉讼。2009年7月25日，本院依法恢复了本案的诉讼。因被告吴某某下落不明，2009年7月28日，本院依法向其公告送达了起诉状副本、应诉通知、举证通知和开庭传票。2009年11月4日，本院对本案进行了公开开庭审理，原告太康县建筑公司之委托代理人孙某某、第三人杨某甲、杨某乙及其委托代理人孙某划、杨某平到庭参加诉讼，被告吴某某未到庭，本案现已审理终结。
原告太康县建筑公司诉称：2003年8月份，原告承建了睢县农畜产品有限责任公司开发的集贸大市场的部分工程。在施工过程中，因资金紧张，曾使用过被告的资金。而在楼房尚未竣工的情况下，被告既未与原告协商，也未与开发方协商，私自以个人名义将一套楼房卖给第三人，致使原告无法向开发方交付房屋，请求法院依法确认被告与第三人之间的房屋买卖协议无效，判令第三人将楼房退还原告。
被告吴某某未答辩。
第三人杨某甲、杨某乙述称：涉案楼房是以吴某某的名义开发经营的，该楼房建在第三人的可耕地上，第三人至今未获得足额补偿，第三人把建在自己可耕地上的房屋购买过来应受法律保护。房屋买卖协议是合法有效的；原告不具备本案的诉讼主体资格，且属于重复起诉，原告的诉讼请求应予以驳回。
根据原告和第三人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：一、原告是否属于重复起诉；二、原告是否具备本案的诉讼主体资格；三、被告与第三人之间的房屋买卖协议是否有效，第三人是否应将房屋退还原告。
原告和第三人对上述争议焦点均无异议。
针对焦点一，原告向本院提交了2008年5月31日的撤诉申请书，用以证明2008年1月14日原告曾以吴某某为被告，以杨某甲、吴某X、吴某X、孙XX、何XX、顾XX、陈一X、陈二X、吴某X等9人为第三人向本院提起诉讼，请求法院判令被告吴某某停止销售位于睢县X镇集贸大市场的由原告施工建设的房屋；确认被告与第三人之间的房屋买卖行为无效；判令第三人将房屋退还原告。该案庭审后，原告于2008年6月2日递交书面申请，撤回了对被告吴某某与第三人杨某甲的诉讼，法院已制作准予撤诉裁定书送达各方当事人。该案已结案，而本次起诉的时间是2008年6月17日，所以不存在重复起诉问题。针对该争议焦点，第三人未提交证据材料，其发表的观点和理由为，本次原告起诉和法院受理的时间是2008年6月17日，而第三人领取准予原告撤回上次起诉的裁定书的时间是2008年7月4日。原告属于重复起诉，依法应驳回本次起诉。本院经审查原审卷宗认为，2008年7月4日，第三人领取了准许原告撤回上次起诉的裁定书，同样在这一天，第三人也领取了原告提起本次诉讼的起诉状副本、应诉通知和举证通知，这说明原告提起的上次诉讼已在2008年7月4日结案，在本案的庭审过程中，第三人当庭提出原告属于重复起诉，而实际此时已不存在两个完全相同的案件并行审理的问题，对第三人要求驳回原告起诉的抗辩请求。本院不予支持。
针对焦点二，原告向本院提交以下证据材料：1、原告的营业执照；2、原告与睢县农畜产品有限责任公司签订的施工合同；3、睢县农畜产品有限责任公司出具的证明；4、本院已生效的（2008）睢民初字第32-X号民事判决书。原告以上述证据材料证明涉案楼房系原告承建，原告具有相应的建筑资质，被告吴某某不是该楼房的建筑者，更无权对外出售楼房。第三人向本院提交了商丘市国土资源局信访事项复查委员会出具的信访事项复查意见书复印件一份，用以证明原告不具备本案的诉讼主体资格。
经庭审质证，第三人对原告提交的证据材料1的异议为已失效，没有法律效力；对2本身的真实性无异议，但认为原告只是施工单位，不是开发商，不享有房屋的所有权；对3本身的真实性也无异议，但认为该证明与第三人无关，因第三人只知道是吴某某是开发商，只能与吴某某签订房屋买卖合同；对4的真实性第三人无异议。本院认为，第三人并未提交相应的证据材料证明吴某某就是开发商，或者证明吴某某有权出售该争议房屋，对第三人所主张的原告不具备本案诉讼主体资格的观点和理由，本院不予采纳。涉案楼房属于包工包料的承建方式，在向开发方交付楼房前，原告有权保护自己的建筑成果。原告所提交的上述证据材料可以证明其与本案有直接利害关系，原告之举证目的本院予以采信。对第三人提交的证据材料，原告认为与本案无关联，本院认为该证据材料属于复印件，无原件核对其真实性，且该意见书涉及的是土地方面的问题，没有涉及涉案房屋的权属和房屋买卖协议的效力问题。原告之异议理由成立，本院予以采信。该意见书本院不作为审理本案的证据使用。
针对焦点三，原告向本院提交以下证据材料：1、原告与睢县农畜产品有限责任公司签订的施工合同；2、睢县农畜产品有限责任公司出具的证明；3、本院已生效的（2008）睢民初字第32-X号民事判决书。用以证明涉案楼房系原告承建，被告吴某某无权出售房屋，第三人应退还房屋。第三人向本院提交以下证据材料：1、第三人与吴某某签订的房屋买卖合同复印件；2、第三人将土地转让给吴某某的转让合同复印件；3、潮庄镇X村委占地补小麦粮本复印件；4、占地补偿证明复印件；5、2001年交售公粮的交售证复印件；6、粮食交售登记表复印件；7、粮食补贴通知书复印件；8、应交应税粮复印件；9、直补存折复印件；10、农民负担监督卡复印件两份。用以证明涉案楼房建在第三人合法承包的土地上，侵犯了第三人的合法权利，第三人购买吴某某的房屋是合法的。
经庭审质证，第三人对原告提交的证据材料的质证意见同在第二个争议焦点中发表的质证意见，另认为第三人只知道吴某某是建筑商，才与吴某某签订的合同，第三人是善意的，其权利应得到保护。原告与吴某某系合伙关系，吴某某出卖房屋与原告出卖房屋是一样的。现原告要求确认房屋买卖协议无效并退还房屋的理由不能成立。本院认为，原告提交的证据材料具有真实性，可以印证其举证目的，本院作为有效证据使用。第三人的异议理由缺乏相应的证据予以支持，本院不予采纳。原告对第三人提交的证据材料的异议为均是涉及土地方面的问题，而土地问题是村民与开发商之间的事情，与涉案房产无关，第三人不能以此证明被告吴某某有出售房屋的权利。本院认为，第三人所提交的证据材料1不能证明被告吴某某有出售楼房的权利，更不能证明自己通过合法途径取得了楼房的所有权，该证据材料本院不作为有效证据使用。证据材料2属于被告与第三人之间的土地转让合同，违背了法律禁止性规定，该证据材料属于无效的证据，本院也不予采用，其他证据材料均是涉及公粮和粮补方面的问题，与涉案房产无关，且第三人也不能据此证明自己已通过合法途径取得了该楼房的所有权，该证据材料本院不作为审理本案的证据使用。
根据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2003年8月7日，原告与睢县农蓄产品有限责任公司签订了工程施工合同，该合同的主要内容为：睢县农畜产品有限责任公司在睢县X镇筹建集贸大市场，由太康县建筑公司进行施工，工程实行包工包料，每平方米350元，共计5000平方米，工程总价175万元，2003年8月10日开工，2004年5月30日竣工。在施工过程中，被告吴某某参与了施工并投入部分资金。在原告向睢县农畜产品有限责任公司交付房屋前，被告吴某某以个人名义将其中的从南往北数第一、二、三、四间楼房出卖给第三人，因第三人占居该楼房，导致原告无法向开发方交付。原告诉至本院。
本院认为，被告吴某某虽然参与施工并投入部分资金，但对所建楼房不享有所有权，更不享有处分权，在未征得原告和睢县农畜产品有限责任公司许可的情况下，以个人名义私自将楼房出卖给第三人杨某甲、杨某乙，该行为属无效的民事行为。第三人杨某甲、杨某乙未尽认真审查的义务，即接收被告出卖的房屋，且至今未办理房屋所有权证，不符合善意取得的构成要件，依法不享有涉案楼房的所有权，该楼房应退还原告，原告之诉讼请求本院予以支持，至于第三人退还房屋后所交给被告的房款如何处理问题，双方可协商解决，或者另案诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告吴某某与第三人杨某甲、杨某乙签订的房屋买卖协议为无效协议。
二、限第三人杨某甲、杨某乙于本判决生效后5日内将所占居的楼房（从南往北数第一、二、三、四间）退还原告太康县建筑公司。
案件受理费500元，被告吴某某负担250元，第三人杨某甲、杨某乙负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长李广福
审判员李志军
审判员段冬梅
二OO九年十一月十一日
书记员卢金华
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