原告张某某，女，X年X月X日生，
委托代理人岳永宏，河南倚天剑律师事务所律师。
被告段某某，男，1954年9月28日，
委托代理人宋建勋，河南首位律师事务所律师。
原告张某某诉被告段某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人岳永宏，被告段某某及其委托代理人宋建勋庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我在原籍卫东区臧（赃）庄有自建祖宅一处。2005年5月22日，我和被告就买卖该住宅达成协议，约定我以16万元将该处住宅卖给被告。协议达成后该住宅已经移交给被告。现我通过普法宣传得知，我和被告达成的住宅买卖协议违反了我国有关行政法规的强制性规定，为无效合同，被告应当承担相应的民事责任。现为维护我的合法权益，提起诉讼，请求法院依法确认我与被告之间的住宅买卖协议无效；判令被告返还我的房屋和宅基地。
被告段某某辩称，本案应依法驳回原告的诉讼请求。理由一、双方之间签订的协议是有效的，应受法律保护，该协议是双方的真实意思表示，并且签订时履行完毕。该协议并不违反法律的强制性规定。二、行政法规的效力也低于法律和司法解释的效力，最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第六十四条，公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。三、按照土地法第八条和土地管理条例第二条第五项之规定，本案所争议的房屋所在的土地依法早应当属于国有，被告方也相信原告方拿不出该房屋的土地使用所有权证。四、该协议是2000年5月22日签订的，对本案的被告来说，协议签订之日已付清全部房款，并已实际入住近八年，且被告除此之外别无住房，因此本案从有利于维护社会和谐和稳定，维护被告的权益。
审理查明，原告张某某在本市卫东区臧（赃）庄有自建祖宅一处（东西宽10米，南北长20米；院内堂屋6间156平方米，南屋6间104平方米，均为两层；楼梯间6平方米，自有东围墙长7米。东临付荣杰，西邻付全安，北邻村X路，大门和南屋墙外门前路X.5米）。2000年5月22日，原、被告经协商达成协议，原告以16万元的价格将其祖宅及地上附属房屋一并卖给被告段某某。协议达成后段某某将16万元交付给原告，原告将宅基及所属房屋移交给被告。现原告以双方达成的住宅买卖协议违反了我国有关行政法规的强制性规定为由，要求确认其与被告之间的住宅买卖协议无效并判令被告返还房屋和宅基地。
另查明，本院根据被告的申请，委托河南中泰资产评估事务所有限公司对双方争议的房产的市场价值以及该处房产潜在升值因素进行评估、分析。其评估、分析的参考价值分别为x元和x元。
本院确认的上述事实，有房屋转让协议及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证及本院的审查，可以采信。
本院认为，根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市私有房屋管理条例》规定，买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。《河南省城市私有房屋管理条例实施办法》中个也规定，买卖城市私有房屋，买卖双方须持房屋所有权证和身份证明，到房屋所在地的市、县房地产交易管理机构设置的固定交易场所申请办理交易手续。所有房屋交易活动，均须进场交易。任何单位和个人不得在场外私自买卖私有房屋。同时规定无合法产权证件的私有房屋不得买卖。无论原告向被告转让的属于农村住宅还是城市房屋，原告和被告之间的转让协议都违反了法律、法规的强制性规定。买卖协议应属无效。被告主张转让协议有效的理由不能成立。双方基于房屋转让协议所取得的房产及购房款应相互返还。对于所转让的房产没有合法产权证件，双方应当是明知的，同时双方也没有到房地产交易管理机构设置的固定交易场所申请办理交易手续并进行登记。因此造成转让协议无效双方均有责任。对于上述房产的差价，即本案讼争房产的市场升值价值参照评估报告中市场升值分析，由原、被告双方共同享有。根据《河南省城市私有房屋管理条例实施办法》第二条、第十三条，《中华人民共和国城市房地产管理规定》第六条、第七条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，判决如下：
一、原告张某某与被告段某某2000年5月22日所签订的房屋转让协议无效。
二、原告张某某在本判决生效后10日返还收取被告段某某的x元购房款。被告段某某在本判决生效后30日内将所购原告位于平顶山市卫东区臧（赃）庄的房屋及宅基返还给原告张某某。
三、原告张某某于被告段某某返还房屋同时，支付给被告段某某房屋升值补偿款x元。
诉讼费3500元，原告张某某及被告段某某各负担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长刘宏民
审判员高平
审判员李兵
二00九年十月三十日
书记员虎小向
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