原告开封市天源面业有限公司，住所地尉氏县X镇X村。
法定代表人赵某某，男，董事长。
委托代理人王留根，河南循规（略）事务所（略），代理权限：特别授权。
被告关某某，女。
被告户某某，女。
原告开封市天源面业有限公司与被告关某某、户某某买卖合同纠纷，本院2010年10月13日受理后，于2010年12月28日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王留根到庭参加了诉讼，被告关某某、户某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，他与二被告于2008年8月29日签订了面粉销售协议。三方约定：被告户某某用自家位于尉氏县X路X街X号房屋作为被告关某某在郑州市销售他公司所生产的“天源”牌面粉的担保，抵押金额折人民币18万元，三方共同到房管部门办理了抵押登记手续。原告保证在18万元面粉款范围内向被告关某某正常经营供货，超出18万元面粉款，被告关某某必须先付款后原告再发货，保证每月销售面粉不低于x袋，如被告关某某销售数量连续三个月完不成任务必须把所欠面粉款如数交还他，如无法偿还面粉款，他有权把被告户某某的房产变卖抵充面粉款。他依据合同约定全部履行了自己的义务，可被告却未能按照合同的约定履行其义务，从2010年2月，被告关某某已经不再销售他的面粉了，下欠的面粉款却迟迟未予偿还，经他多次派人催要，被告关某某仍下欠原告的面粉款18万元未还，给他造成了经济损失。现他请求1、解除2008年8月29日他与二被告签订的面粉销售协议；2、被告关某某偿还他面粉款18万元及自2010年2月1日至实际偿还之日止的利息；3、他对被告户某某名下的位于尉氏县X路X街X号的房屋享有优先受偿权，就上述债权可自该房屋拍卖、变卖价款中依法受偿。他提交的证据有：面粉销售协议、房地产抵押权证、房地产抵押款合同。
被告关某某未答辩，且未提交证据。
被告户某某未答辩，且未提交证据。
经审理查明，2008年8月29日，原告开封市天源面业有限公司与被告关某某、户某某签订了面粉销售协议，三方约定：被告关某某销售原告的“天源”牌面粉，被告户某某用自家房产权（尉氏县房产权证城关某字第x号，位于尉氏县X路X街X号）作担保，抵押金额折人民币18万元并在尉氏县房管部门办理了抵押登记手续，抵押期限为2008年8月29日至2011年8月29日。原告保证在18万元面粉款范围内向被告关某某以出厂价正常经营供货，超出18万元面粉款，关某某必须先付款后原告再发货，被告关某某保证每月销售面粉不低于x袋，如连续三个月完不成任务必须把所欠的面粉款如数交还给原告，如无法偿还，原告有权把被告户某某的房产变卖抵充面粉款。从2010年2月，被告关某某不再销售原告的面粉了，下欠的面粉款18万元未偿还。
上述事实有面粉销售协议、房地产抵押权证、房地产抵押款合同在卷为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。但在履行期限届满之前，当事人以自己的行为表明不履行主要债务或者一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。在本案中，原告与二被告于2008年8月29日签订的面粉销售协议系其真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。从2010年2月起，被告关某某已不再销售原告的面粉，但欠下的面粉款18万元未清偿，已构成违约且他以自己的行为表明不履行主要债务，致使原告不能实现合同目的，应解除三方2008年8月29日签订的面粉销售协议，被告关某某应偿还原告面粉款及停止销售原告面粉后的利息。被告户某某以自己的房产为被告关某某作担保，三方约定被告关某某无法偿还面粉款时，原告有权把被告户某某的房产变卖抵充面粉款，且原告具有优先受偿权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：
一、解除2008年8月29日原告开封市天源面业有限公司与被告关某某、户某某之间签订的面粉销售协议。
二、被告关某某于本判决生效后十日内偿还原告18万元面粉款及自2010年2月1日至实际偿还之日止的利息。
三、被告关某某逾期未清偿本判决第二项所确定的债务时，原告开封市天源面业有限公司有权以被告户某某提供的位于尉氏县X路X街X号的房屋依法行使抵押权并在约定价值范围内享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，由被告关某某承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长黄某
审判员李国民
审判员李英
二○一一年二月二十五日
书记员李淑芝
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