山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2005)东民三终字第X号
上诉人(原审被告)：山东省石油集团东营总公司。住所地：东营市东营区X路X号
法定代表人：张某某，董事长。
委托代理人：朱艳芳，山东正义之光律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：东营市金某工贸有限责任公司。住所地：东营市利津县X路北首X号。
法定代表人：金某某，董事长。
委托代理人：高金某，山东齐征律师事务所律师。
上诉人山东省石油集团东营总公司因(以下简称石油公司)租赁合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院(2005)利民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人朱艳芳，被上诉人法定代表人金某某，委托代理人高金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2000年4月26日，原告东营市金某工贸有限责任公司(以下简称金某公司)(作为乙方)与被告石油公司(作为甲方)签订《租赁合同》一份，约定由被告租赁原告位于利津县X路X路交叉口处的加油站，租赁期限三十年，自2000年4月26日起至2030年4月26日止。该合同第三条约定：甲方租赁乙方全部房产、加油站配套设施及配套设备，乙方必须提供土地证、房产证、消防许可证、规划许可证、公路土地使用证明及营业执照、税务登记证等其他所有有效合法证件，待以上手续完备后，甲方方能付款。第四条约定：租赁金某六十万元，甲方分六次付清，分别在2000年4月、2005年4月、2010年4月、2015年4月、2020年4月、2025年4月，各付租金某分之一(平均每日为54.80元)。第九条约定：在租赁期内，如果甲方对现有房屋设施进行改建，所需费用由甲方自负，租赁到期必须按改建后的面貌交给乙方，……。第十一条约定：甲乙双方任何一方违约，都要承担相应的法律责任，一方违约向对方支付违约金某万元，解除合同。此外，合同还约定了各自的债权债务如何处理的问题。合同签订后，双方开始履行合同。原告交付了租赁物及有关证件，被告支付了第一期租赁费10万元开始经营。因原告担心被告擅自使用原告所交付证件中的土地使用证、房产证及规划许可证，故在8月份，双方又签订了一份《关于保管有关证书的合同书》，该合同书第二条规定：为了甲方在经营时工作方便，经双方协商同意，乙方将《土地使用证》、《规划许可证》、《房产证》交由甲方保管。但只限于在经营中以备合法手续查验，不准许甲方使用任何的经济抵押或转让给任何单位或个人保管。在经营过程中，因滨港路改造，被告对房屋设施及加油设备、配套设备进行了改扩建。2004年，双方曾有意对租赁费数额、支付方式及租赁时间进行变更，但因种种原因没有协商一致。2005年4月26日是被告应交付二期租赁费的日期，但被告没有按约定交付租赁费。2005年5月18日，原告以被告违约为由向原审法院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，并要求被告承担违约金某万元、将加油站恢复原状、自2005年4月26日起至判决之日止按每日54.80元支付租赁费、返还有关证件等。在原审法院的庭审中，被告认可没有按约定交付租赁费，但主张其并没有违约，并提供双方均未签字盖章的《补充合同》等以及利津县人民政府(2005)X号《会议纪要》、利津县市政工程建设指挥部2005年5月14日《关于中石化利津分公司X号加油站等两处加油站的拆除通知》(其中一处即是涉案加油站)作为证据，主张其未按约定交付租赁费是依法行使不安抗辩权，对此原告不予认可。截止目前，被告承租的涉案加油站仍在正常经营。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同中，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金某分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告对未按约定支付租赁费予以认可，原告以此为由请求解除合同、要求被告支付违约金、支付自2005年4月26日起至判决之日止按每日54。80元的租赁费、返还有关证件等应予支持。但要求被告支付违约金某万元的请求过高应予适当减少，以三万元为宜。原告要求被告对租赁物恢复原状，根据双方签订的租赁合同第九条可以看出，原告已同意被告对租赁物进行改建和增设，故对其该项主张不予支持，合同解除后，被告可按现状(包括改建和增设的所有设施)交付原告。被告主张未按约定交付租赁费一是因双方协商变更合同，但提供的证据双方均未签字盖章，故该证据不能证实其主张；二是因县政府城建规划中涉案加油站在拆除之列，但其提供的证据时间上晚于应交付租赁费的时间，事实上涉案加油站被告目前尚在正常经营，故对其该项主张不予支持。被告主张并未收到原告所主张的所有证件(七个)，只有《关于保管有关证书的合同书》中涉及的三证，但在《租赁合同》第三条中明确约定：乙方(原告)必须提供土地证、房产证、消防许可证、规划许可证、公路土地使用证明及营业执照、税务登记证等其他所有有效合法证件，待以上手续完备后，甲方(被告)方能付款。被告已在2000年4月按约定支付了第一期租赁费，且其所有证件均在经营中必不可少，故对被告这一主张不予支持，被告应在解除合同时将以上七证返还原告。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第(四)款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定判决：自判决生效之日起十日内，对原告金某公司与被告石油公司于2000年4月26日签订的《租赁合同》予以解除。被告将租赁物按现状(包括改建、增设的所有设备设施)交付原告；自判决生效之日起十日内，被告支付原告违约金3万元；自判决生效之日起十日内，被告返还原告有关证件：土地使用证、房产证、消防许可证、规划许可证、营业执照、税务登记证、商品经营许可证；被告自2005年4月26日起至判决生效之日止按每日54。80元支付原告租赁费；驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费2010元，实际支出费1005元，由原告负担500元，由被告负担2615元。
上诉人石油公司不服原审判决上诉称，1、一审判决认定事实错误，上诉人没有构成违约，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人已经达成口头协议，对租赁费的支付方式进行了变更。本案所涉加油站已被列入利津县政府规划的拆迁范围，上诉人是在依法行使不安抗辩权。2、一审判决判令上诉人将租赁物按现状交付给被上诉人，无事实依据和律依据。3、一审判决判令上诉人支付被上诉人3万元的违约金，数额过高。4、一审判决判令上诉人返还被上诉人有关加油站的7个证照，没有事实和法律依据。5、一审判决适用法律错误。一审判决认定事实错误导致适用法律错误，并最终导致判决结果错误。请求二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人金某公司答辩称，1、一审判决认定上诉人违约并判令其承担违约责任，事实清楚，证据确实充分。双方没有达成口头协议，上诉人主张不安抗辩的理由不成立。2、一审判决判令上诉人返还被上诉人的加油站的7个证照是正确的。3、一审判决判令上诉人将涉案的加油站按现状交付给被上诉人是正确的。4、一审判决适用法律是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实，与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，双方当事人于2000年4月26日签订的《租赁合同》，合同期限为30年，但该项内容违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的'租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效'的规定。该合同为部分有效合同。
本案中双方当事人争议的焦点问题如下：1、上诉人是否构成违约，应否承担违约责任。上诉人主张其没有按合同约定及时付款，是因为当时正在与被上诉人协商对合同中租赁费的支付方式进行变更，及由于加油站面临拆迁而履行不安抗辩权。因上诉人没有提供双方签字认可的合同变更内容，其以正在与被上诉人协商对合同中租赁费的支付方式进行变更为由而未履行合同约定的付款义务，构成违约，原审判决对此认定是正确的。上诉人是2005年5月14日接到利津县政府的拆迁通知，而合同约定付款的时间是2005年4月，上诉人主张以加油站面临拆迁，未按约定交付第二期租赁费系履行不安抗辩权，不符合法律规定。
2、涉案的加油站是否应以现状交付被上诉人。双方签订的《租赁合同》中第九条约定'在租赁期内，如果甲方对现有房屋设施进行改建，所需费用由甲方自负，租赁到期必须按改建后的面貌交给乙方，……'。上诉人主张该加油站房屋设施改建时其投入约77万元的资金，只经营了5年，按现状交付给被上诉人无事实和法律依据。关于加油站房屋设施改建投入约77万元的资金，上诉人在一审时未提出任何主张，虽在二审时提出，但没有提供任何证据证明，对该内容本院不予审理，上诉人可另行主张。
3、原审判决判令上诉人支付违约金3万元是否过高。双方签订的《租赁合同》第十一条约定，甲乙双方任何一方违约，都要承担相应的法律责任，一方违约向对方支付违约金某万元，解除合同。上诉人主张原审判决判令其支付3万元的违约金某高，要求适当减少。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款的规定，已将双方约定的违约金5万元，降低为3万元，符合该法律条款的规定，故对上诉人的该项主张不予支持。
4、原审判决判令上诉人返还被上诉人涉案加油站的七个证照(土地证、房产证、消防许可证、规划许可证、公路土地使用证明及营业执照、税务登记证)是否有事实和法律依据。上诉人主张，《租赁合同》签订后，双方于2000年8月又签订了一份《关于保管有关证书的合同书》，该保管合同书证明被上诉人只交给上诉人《土地使用证》、《规划许可证》、《房产证》，其他证件上诉人未收到。因此，原审判决判令其返还七个证照没有事实依据。从双方签订的《关于保管有关证书的合同书》的内容来看，该合同书是为了限制上诉人对所保管的三个证照的使用范围，约束其不得随意使用上述三证，而不仅仅是证明上诉人只收到该三个证照。双方签订的《租赁合同》第三条约定，乙方(被上诉人)必须提供土地证、房产证、消防许可证、规划许可证、公路土地使用证明及营业执照、税务登记证等其他所有有效合法证件，待以上手续完备后，甲方(上诉人)方能付款。第五条约定，设施和设备不得有减少或损坏，甲方接收后必须能正常运行。对此，本院认为，合同明确约定，被上诉人交证在前，上诉人付款在后。上诉人已于2000年4月付清第一笔款项，由此可以认定上诉人已收到被上诉人的涉案的七个证照。上诉人接收加油站后必须能正常经营，也证明上诉人已接收了涉案的七个证照，否则加油站就不可能正常运行。故原审判决认定上诉人已收到被上诉人的七个证照，并无不当。
综上，本院认为，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3015元，由上诉人负担
本判决为终审判决。
审判长温刚
审判员巩天绪
代理审判员侯政德
二00五年十月十九日
书记员王辉
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