刘某与被告河南东方今典房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院

原告刘某，男，汉族，X年X月X日出生。

被告河南东方今典房地产集团有限公司。

法定代表人张某某。

原告刘某与被告河南东方今典房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某，被告河南东方今典房地产集团有限公司委托代理人祝永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2005年9月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区X路X号的X号楼X单元X楼东户商品房一套；被告应当在2006年12月31日前，将经过分期综合验收合格的商品房交付给原告；被告如未按照合同约定的期限将该商品房交付原告使用的，被告应当承担逾期交房的违约责任，如果逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当根据逾期期间按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金；被告应当在商品房交付期后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.4875%/月向买受人支付违约金。被告承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:暖气以热力公司通暖时间为准。合同签订后，被告却不按照合同履行自己的义务，存在以下违约行为：被告逾期交房；被告未在合同约定的商品房交付期后180日内向产权登记部门履行备案义务；被告未提供通常的暖气使用条件，房屋交付的第一个采暖期，物业公司仅通知业主如果使用暖气，需向物业公司报名，但未提供供暖价格，后物业公司以报名使用暖气的人数过少，达不到通暖条件为由，未通暖气，在第二个采暖期，物业公司又通知业主如果需要使用暖气，不是民用供暖，不能保证24小时通暖，如果每天使用3个小时，按照0.48元/平方米缴纳暖气费，如果每天使用10个小时，按照1.48/平方米缴纳暖气费，结果无人愿意按照该标准使用暖气，既然该商品房为民用住宅，开发商应当为买受人提供能够使用的民用暖气，而不是天价暖气。综上，请求法院依法判令被告支付逾期交房违约金3572.63元，并支付逾期备案违约金x.49元；判令被告返还原告暖气集资费x元，并支付利息2000元。

被告辩称，被告逾期交房属客观事实，被告应当承担的违约金应当双方的约定进行计算；被告按照合同约定，履行了备案义务，不存在逾期备案的违约行为，被告按照合同约定将办理产权备案的相关资料交付给了郑州经济技术开发区房地产管理局，而后由该局转交给郑州市房地产管理局，在此期间，郑州经济技术开发区房地产管理局没有收到原告方要求办理产权证的申请，原告方要求支付逾期备案的违约金于法无据；相关供暖设备已安装铺设完毕，被告不存在欺诈行为，小区暂时不能供暖的原因系政策原因以及小区的入住率不足，原告诉请返还暖气集资费及利息没有事实依据。综上，请求法院驳回原告方无理的诉讼请求；《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金过高，请求予以降低。

原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、工商档案登记资料一组X页，证明被告为独立法人，没有被吊注销记录，依法独立承担民事责任，被告主体适格；2、商品房买卖合同一份，证明合同双方的权利义务关系；3、购房收据5份（天然气集资费、有线电视初装费、暖气初装费、维修基金费、办证费复印件），证明原告已缴纳上述费用，办证费票据在领取房产证时已交于被告；4、购房发票一张，证明原告已如约支付被告购房首付款的事实；5、契税完税证一份，证明原告缴纳契税的事实；6、财产保险统一发票一张，证明原告将所购商品房投保并缴纳保险费的事实；7、房屋保险单一份，证明原告将所购商品房投保的事实；8、购房借款合同一份，证明2006年1月20日，原告与中国银行郑州花园支行签订购房借款合同的事实；9、房地产抵押合同一份，证明2006年1月20日，原告与中国银行郑州花园支行签订房地产抵押合同的事实；10、业主售楼手册一本，证明被告逾期交房的事实；11、前期物业管理服务协议，被告逾期交房的事实；12、签署东方桃源延期交房赔偿协议的通知一份，证明被告因逾期交房愿与原告达成赔偿协议的事实；13、东方桃源延期交房赔偿协议一份，证明被告因逾期交房愿与原告达成赔偿协议的事实；14、物业费用通知单一张，证明2007年11月至2008年10月，物业公司未向原告收取物业费，因原告未于被告就逾期交房达成协议，物业公司于2008年10月20日，通知原告继续缴纳物业费；15、物业管理费发票三张，证明被告逾期交房，原告未与被告就逾期交房达成协议；16、物业费收条一张，证明原告一次性缴纳2007年5月份至7月份三个月的物业费，被告逾期交房；17、视听资料一份，证明物业公司代表被告就逾期交房问题与原告协商；18、郑州市房产管理局办事大厅办证程序资料一份，证明新建商品房屋产权登记备案材料均由被告持有，被告未按照合同约定的时间履行备案义务；19、2008年11月12日都市报道音像资料一份，证明被告售房时存在欺诈行为。

上述证据经被告质证，认为对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但对证明内容有异议，依据该合同十四条约定，暖气的通暖时间是以热力公司的通暖时间为准，合同中没有约定被告要在限定的期限内保证小区通暖，依据该合同十五条约定，商品房销售使后的180天为被告办理产权备案的约定时间，该条约定的违约金的标准是按月而非原告陈述的按日计算，该条印证了原告计算违约金的计算方式错误，且部分属重复计算；对证据3、4、5、6、7、8、9无异议；对证据10、11、12、13、14、15、16真实性无异议，但对证明内容有异议，原告要证明的交房时间，实际上是原告收房的时间，被告实际交房的时间为2007年4月1日，原告提供的证据13赔偿协议的第一部分也有阐明；对证据17有异议；对证据18有异议，该证据仅是宣传页，没有权威部门的认证，无任何证明力，不符合证据特征不能作为证据适用，该证据与本案无关联性，不能证明被告存在产权备案逾期的事实；对证据19有异议，该证据从前到后从没有把小区的供暖明确区分为是工业用暖还是民用用暖，该证据印证了小区暂时的入住率较低，该证据不能证明被告有违约欺诈行为。

经审查本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、18真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对于证据17，因原告称系与物业公司的工作人员的对话录音，并非被告工作人员，且被告不予认可，故本院不予采信；对于证据19，该证据并不能证明其欲证明内容，故本院不予采信。

被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1、郑州经济技术开发区下发的《关于天明园小区供热问题的会议纪要》与天明园物业管理处于2008年11月21日出具的暖气收费通知复印件一份，证明涉案小区与天明园小区均位于郑州经济技术开发区，由于政策因素及小区入住率问题导致不能供暖，未供暖并非被告过错；2、涉案小区产权证明细表复印件一份，证明原告已经领取了房屋产权证书，可印证被告已经履行了产权备案手续；3、（逾期提交）郑州经济经济技术开发区房地产管理局于2009年2月13日出具证明一份，证明被告按照约定履行了合同义务；4、当庭提交史增辉房屋所有权证书两份，该证据证明法院依职权调取的郑州经开区房管局的情况说明一份中的2009年1月X号产权受理时间是产权登记时间而非产权备案时间。

上述证据经原告质证均有异议，认为证据1均为复印件，真实性不能确定，且与本案无关，原告未使用暖气的直接原因是暖气费过高，而非入住率的问题；对证据2真实性无异议，但该证据不能证明备案时间；对证据3的真实性有异议，证据形式不合法，且该证据逾期提交，不属于法律规定的新证据，不应当采信；证据4与本案无关，不予质证。

经审查本院认为，对于证据1，被告未提交原件，本院无法核实其真实性，且被告不予认可，故本院不予采信；被告所提交证据2真实合法，与本案具有关联性，予以采信；对于证据3，本院认为，原告逾期提交该证据，被告不予认可，且该证据形式为单位证明，未提交其他证据相佐证，本院到出具该证明的单位取证，该单位也未能提供相关资料予以佐证，故本院不予采信；证据4系逾期提交，被告不予质证，故本院不予采信。

为查清本案事实，本院依职权调取郑州经济技术开发区房地产管理局的情况说明一份（此证据为郑州经济技术开发区房地产管理局在郑州市房地产管理局办公管理软件中查询后而出具，除此之外，无其他涉案房屋的办理产权证书记录），该证据显示涉案房屋办理房屋所有权证的受理时间为2009年1月6日，发证时间为2009年1月16日，并组织原、被告进行质证。

原告质证认为，对真实性无异议，该证据显示被告违约。

被告质证认为，该证据与本案无关，该证据显示的为涉案房屋的产权登记时间与发证时间，而原、被告争议之处为被告是否按照合同约定将有关资料报产权登记机关备案，且该证据不合法。

经审查本院认为，该证据真实合法，与本案具有关联性，但该证据并未显示被告为办理产权登记将应由其提供的资料报送产权登记机关备案的时间，但可以认定，该时间在2009年1月6日之前。

经审理查明：2006年，河南东方置业有限公司与河南东经开汽车城开发有限公司等合并成立被告河南东方今典房地产集团有限公司。

2005年9月15日，原告刘某与河南东方置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买河南东方置业有限公司开发的位于郑州经济技术开发区X路X号的X号楼X单元X层东户商品房一套，建筑面积为97.47平方米，房款共计x元，该合同还约定：河南东方置业有限公司应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付原告使用；逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，河南东方置业有限公司按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；河南东方置业有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4875%/月向买受人支付违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，其中暖气以热力公司通暖时间为准。该条款中，双方对如果在规定日期内未达到使用条件的违约责任未约定。合同签订后，原告依照约定履行了自己的义务，交纳了相关费用，被告在2007年4月14日将约定商品房交付原告使用。

原、被告均未举证证明被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的具体日期，本院依职权调取的证据显示，郑州经济技术开发区房地产管理局受理原告房屋所有权证书申请的日期为2009年1月6日。

本院认为:原告刘某与河南东方置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或其他组织行使合同权利，履行合同义务。河南东方置业有限公司与河南东经开汽车城开发有限公司等合并成立了被告河南东方今典房地产集团有限公司，故原告刘某与河南东方置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务由被告行使和履行。关于原告要求被告支付逾期交房违约金3572.63元的诉讼请求，本院认为，合同约定被告于2006年12月31日前将商品房交付给原告，实际交房之日为2007年4月14日，依此计算，被告共延期交房103天，按日万分之二计算，逾期交房违约金共计3538.28元。关于原告要求被告支付逾期备案违约金x.49元的诉讼请求。被告在2007年4月14日将约定商品房交付原告使用，根据双方的合同约定，河南东方置业有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即被告应当在2007年10月11日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的具体日期应当由被告举证，其未提供有效证据证明该日期，应当负举证责任，故原告要求被告支付逾期备案违约金的截止日期本院按原告起诉之日计算。但原、被告在《商品房买卖合同》对逾期被告违约金约定过高（截止至原告起诉之日2008年12月26日，被告逾期备案共计14个月零14天，房款共计x元，按已付房价款的0.4875%/月计算，逾期备案违约金共计x.84元），应当予以降低。逾期备案违约金的具体数额本院综合考虑被告的过错程度等因素酌定为5500元。关于原告要求被告返还原告暖气集资费x元，并支付利息2000元的诉讼请求，本院认为，双方签订的合同对该事项并未约定，原告的该项请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告河南东方今典房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某逾期交房违约金三千五百三十八元二角八分。

二、被告河南东方今典房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某逾期备案违约金五千五百元。

三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依

照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费六百八十四元，由原告刘某负担三百八十二元，被告河南东方今典房地产集团有限公司负担三百零二元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长郭明

审判员彭磊

代理审判员牛建军

二○○九年九月十五日

书记员刘某松