抗诉机关河南省郑州市人民检察院。
原审原告郑州五洲置业有限公司，住所地：郑州市X路北仓中里X号。
法定代表人吴某某，经理。
委托代理人钱某某，男，X年X月X日出生。
原审被告周某，女，X年X月X日出生。
委托代理人李峰，河南国丰律师事务所律师。
原审原告郑州五洲置业有限公司与原审被告周某买卖合同纠纷一案，本院于2006年4月19日作出的（2006）金民一初字第X号民事判决已经发生法律效力。2008年8月6日郑州市人民检察院以郑检民抗（2008）X号民事抗诉书，向河南省郑州市中级人民法院提出抗诉。河南省郑州市中级人民法院于2008年10月16日作出（2008）郑民立抗字第X号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2009年5月26日公开开庭审理了本案。河南省郑州市人民检察院指派郑州市金水区人民检察院检察员曹普卿、张昂出庭履行职务，原审原告郑州五洲置业有限公司的委托代理人钱某某，原审被告周某的委托代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审时原审原告诉称：被告2003年12月6日购买了原告开发的“东方明珠茂祥家园”商品房一套，并于当日签订了分期付款协议。2003年12月6日双方签订了正式合同，首付款x元采取分期支付，其他款项采取银行按揭。合同约定了分期付款的各个时间。但截止上月前被告仅付给原告1万元首付款，其他款项至今未付。原告多次催要，被告总是以种种理由推拖。故依照合同约定请求法院判令解除被告与原告2003年12月6日签订的商品房买卖合同；判令被告所交纳的房款1万元不再退还，并承担本案诉讼费用。
原审时原审被告辩称：当时购房是朋友介绍的，当时说的是框架结构，结果不是。另外住房面积与合同差12.3，房屋质量也有问题，卧室漏水后来物业维修了，但墙结构也断裂多处，让物业修，物业让我们搬出去修，搬出去房租谁来承担当时被告要求退房、换房，但原告人员说房装修了不能退。现被告要求原告给予换房，如果退房原告赔偿被告13万元的损失。故请求法院依法处理。
原审时原审原告提供的证据有：商品房买卖合同一份，分期付款协议一份，东方明珠•茂祥家园楼宇交接书一份，收楼资料签收表一份，录音资料一份，2003年12月5日周某出具的证明一份。被告对原告提供的证据质证认为，证据具有真实性，但名字是原告方的工作人员小董让签的。
原审查明：2003年12月2日被告在参加郑州举办的万元首付入住购房活动时，被告与原告签订了分期付款协议，协议约定：现乙方（周某）于2003年12月2日购买甲方（原告）开发的“东方明珠•茂祥家园”商品住房一套，经双方达成一致采用（按揭付款）分期付款：第一期于2003年12月2日前首付1万元；第二期于2003年12月20日前付房款x元；第三期于2004年4月30日前付房款余额6万元。违约责任约定：甲方应按《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期向乙方交付房屋，否则支付违约金；乙方按分期付款的约定向甲方交付房款，否则按本协议规定支付甲方总房款日0.1％的违约金；如最后应付款超过30日的，甲方有权收回房屋，乙方所付房款甲方不再退回。其它约定以《商品房买卖合同》为准。上述协议双方签订后被告向原告交纳房款1万元。2003年12月6日原、被告签订了商品房买卖合同。该合同约定：原告将其开发的位于金水区X路框架结构商品住宅一套（建筑面积259.56平方米）出售给被告，每平方米2340元，总金额x元。付款方式为，2003年12月2日前首付房款x元，48万元采用银行按揭方式支付。买受人逾期付款的违约责任约定：若逾期30日内，买受人向出卖人按日支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿继续履行，出卖人同意的，合同继续履行，买受人向出卖人支付逾期应付款日万分之一的违约金。合同约定的交房期限约定在2003年12月31日前。出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任，其义务相等。合同同时约定了其它内容。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告接到房屋的同时给原告出具了证明，证明载明：房屋各种零件齐全、完好无损。从2004年1月开始被告每月向银行交纳贷款相应数额，至2005年初被告以房屋存在质量问题为由不再向银行支付贷款，即被告不再支付购房余款。后原告向被告催交未果，故起诉来院。被告在举证期届满后的庭审中称原告房屋有质量问题，并提出反诉要求原告予以赔偿，对此原告不予认可。
原审认为：原、被告2003年12月2日和2003年12月6日分别签订的分期付款协议、商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效协议和合同。被告交付首付款1万元后原告按约将房屋交付给被告使用，此时双方合同已部分履行。被告称房屋存在质量问题，由此抗辩不再向原告交纳剩余房款，但庭审中被告并未提供相关证据予以证明其房屋有质量问题，即使被告所称的房屋质量问题存在，其质量问题也应属于房屋维修的范围。由此被告不再交纳剩余房款，其抗辩理由不能成立。原告依此要求解除双方签订的合同，其理由正当，本院予以支持。关于被告已经交纳的房款1万元，由于双方签订的分期付款协议上有约定，加之被告已居住该房2年余，由此原告请求该1万元不再退回，本院认为其请求合理，应予以支持。庭审中被告提出反诉要求原告给予经济赔偿，由于被告提出反诉已超过举证期限，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定相关解释，其反诉本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2003年12月6日签订的商品房买卖合同。二、原告收取被告交纳的购房首付款x元不再退还被告。案件受理费410元，由被告周某负担，此款原告已预交，不再退回，由被告在履行判决规定的义务时一并付给原告。
郑州市人民检察院的抗诉理由：郑州市金水区人民法院作出的（2006）金民一初字第X号民事判决书适用法律错误。五洲置业的合同解除权已经消灭。合同解除分为三种情形：协商解除、约定解除和法定解除。此三种情形分别体现在合同法第九十三条第一款、第二款和第九十四条中。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……”约定解除和法定解除两种情形下，守约方即债权人可以单方行使合同解除权。法律为了维护交易的安全性和稳定性，对合同解除权进行了期限的规定，此处体现在合同法第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。此条对合同解除权进行了原则性的规定，明确了合同解除权的性质，即合同解除权是形成权，合同解除权的除斥期间不因任何情形而中止、中断。同时法律又赋予了债务人合同解除催告权，此权利设定的目的是进一步督促合同解除权人及时行使权利。对合同解除权进行期限的规定，有利于督促权利人适时行使权利，稳定民事法律关系。2003年3月24日最高人民法院制定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房买卖合同纠纷进行了特别的规定，其中第十五条第二款对合同解除权的行使期限进行了具体的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同意思表示真实为有效合同。不管五洲置业出售的房屋是否质量存在问题，不论是否是双方违约，周某没有按期交纳第二期和第三期的房屋首付款确属违约行为。合同中约定，买受人逾期不交纳房款情况下出卖人可通过两种途径进行违约救济：一种是违约金，另一种则是出卖人行使合同解除权解除合同。此处的合同解除权就是合同法中规定的约定解除。根据合同约定：在最后一期应付款，即2004年4月30日第三期应付款到期30日后周某仍没有支付款项的，出卖人有权解除合同，合同中对解除权行使的期限并没有约定。也就是说，五洲置业从2004年5月30日开始，拥有了合同解除权。债务人周某也同时有合同解除的催告权，如果周某行使合同解除催告权，则合同解除权的行使期限为自催告之日起三个月；若周某不行使合同解除催告权，合同解除权除斥期间为一年，截止到2005年5月30日届满，而且此期间不因任何情形而中止或中断。事实上，周某一直在要求五洲置业修缮房屋或者换房，始终没有要求对方解除合同，所以五洲置业的合同解除权应是截止到2005年5月30日届满，逾期不行使就应归于消灭。本案中，五洲置业在2005年12月20日向法院提出解除与周某之间的商品房买卖合同，五洲置业的合同解除权已经消灭，其只能要求周某以支付违约金的形式承担违约责任。由此可见，郑州市金水区人民法院（2006）金民一初字第X号民事判决书，判令解除周某与五洲置业之间签订的商品房买卖合同于法无据。
原审原告针对抗诉理由的陈述意见：1、该抗诉书无事实及法律依据；2、检察院抗诉时未通知原审原告，程序违法；3、检察院单方到被告处查看房屋程序不合法；4、认定房屋是否为违章建筑物，应由法定的房管部门认定，检察院无权作此认定；5、本案原审判决应予维持。
原审被告针对抗诉理由的陈述意见：1、检察院抗诉书于法有据，符合抗诉条件；2、原审原告卖给原审被告房屋确系违章建筑；3、原审被告申诉后，检察院发函通知了原审原告，原审原告一直不配合，致使一直找不到原审原告。
再审查明的事实与原审相同。
本院认为：原审原告郑州五洲置业有限公司与原审被告周某2003年12月2日和2003年12月6日分别签订的分期付款协议、商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效协议和合同。原审被告周某交付首付款1万元后，原审原告郑州五洲置业有限公司按约将房屋交付给原审被告周某使用，此时双方合同已部分履行。后原审被告周某称房屋存在质量问题，由此抗辩不再向原审原告郑州五洲置业有限公司交纳剩余房款，但原审被告周某未提供相关证据予以证明其房屋有质量问题，故原审被告周某未按约定交纳第二期和第三期的房屋首付款属违约行为。根据合同约定在最后一期首付款到期30日后原审被告周某仍没有支付款项的，原审原告郑州五洲置业有限公司有权解除合同，因原审被告周某未行使合同解除催告权，故原审原告郑州五洲置业有限公司的合同解除权应为2005年5月30日届满，逾期不行使的解除权消灭。原审原告郑州五洲置业有限公司于2005年12月20日向本院起诉要求解除与原审被告周某的商品房买卖合同，其合同解除权已经消灭，故原审判决解除原审原、被告签订的商品房买卖合同有误，应予撤销。河南省郑州市人民检察院的抗诉理由成立。关于原审原告郑州五洲置业有限公司要求原审被告周某所缴纳的房款x元不再退还的诉讼请求应另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第二百零一条和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销本院（2006）金民一初字第X号民事判决。
二、驳回原审原告郑州五洲置业有限公司的诉讼请求。
原审案件受理费410元，由原审原告郑州五洲置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长胡亚芹
审判员任俊英
人民陪审员张海连
二OO九年十一月二日
书记员王佳青
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