湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郴民一终字第X号
上诉人（原审被告）郴州市恒吉房地产开发有限公司。
法定代表人谭某某，男，系该公司经理。
委托代理人高建平，湖南福城（略）事务所（略）。
委托代理人童永春，湖南福城（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）湖南省有色地质勘查局一总队。
法定代表人伍某某，男，系该队队长。
委托代理人黄某青，湖南（略）事务所（略）。
上诉人郴州市恒吉房地产开发有限公司（以下简称恒吉公司）与湖南省有色地质勘查一总队（以下简称地勘总队）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省郴州市北湖区人民法院作出（2009）郴北民二初字第X号民事判决，恒吉公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人童永春，被上诉人的委托代理人黄某青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2000年11月21日，原湖南省有色地质勘查局二三八队与恒吉公司签订购房《合同书》，购买由恒吉公司开发的位于郴州市路号大厦房产第九层。由于恒吉公司未按期交付房屋，原二三八队向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼。湖南省郴州市北湖区法院判决恒吉公司返还原二三八队购房款x.5元，并支付违约金x元。判决生效后，恒吉公司未履行清偿义务。2004年3月，原湖南省有色地质勘查局二三八队与二○六队合并组建成原告湖南省有色地质勘查局一总队。2004年7月18日，地勘总队与恒吉公司签订一份《协议书》，双方主要约定：原二三八队与恒吉公司的法律关系，转换为地勘总队与恒吉公司的法律关系；恒吉公司应支付地勘总队购房款x.5元及利息x.5元，此款由恒吉公司将大厦房产第九层交由地勘总队出售取得。协议签订后，恒吉公司将大厦房产第九层交付地勘总队占有、使用、收益和代为出售，由于各种原因房产销售未成，恒吉公司也未支付款项。2006年1月13日，恒吉公司要求地勘总队将大厦房产第九层作为其办公场所。同时双方签订一份《租赁合同书》。合同约定：1、租赁期限为10年，年租金为x元，租金必须在每个租赁年度头一个月以前5日支付；2、恒吉公司未按期支付租金及其他费用，需每日支付万分之二的逾期违约金，逾期付款30日以上，地勘总队有权解除合同，收回租赁物；3、本协议生效后，如恒吉公司购买租赁物，六个月内购买的，地勘总队免收恒吉公司租金，一年内购买的，地勘总队只收取一半租金。合同生效后，恒吉公司一直未支付租金，也未购买该房产。2008年9月26日，地勘总队向恒吉公司下达催款通知书，要求恒吉公司支付租金，恒吉公司仍未履行。故双方发生纠纷。地勘总队向法院提起诉讼，请求：（1）判令恒吉公司支付租金x元；（2）解除双方签订的《租赁合同书》；（3）由恒吉公司承担诉讼费。
原审法院认为：地勘总队与恒吉公司双方签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行义务。地勘总队虽不是大厦房产第九层房屋的所有权人，但地勘总队与恒吉公司于2004年7月18日签订的《协议书》约定恒吉公司将大厦房产第九层交付地勘总队占有、使用、收益和代为出售，地勘总队取得该房屋的用益物权，依法享有占有、使用、收益的权利。故恒吉公司应按双方签订《租赁合同书》的约定交纳租金，恒吉公司无故拖欠地勘总队的租金，于理于法不符。故地勘总队要求恒吉公司交纳所欠租金及解除双方《租赁合同书》的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条（三）项、第二百二十七，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定，作出如下判决：一、解除原告湖南省有色地质勘查局一总队与被告郴州市恒吉房地产开发有限公司于2006年1月13日签订的《租赁合同书》；二、由被告郴州市恒吉房地产开发有限公司支付所欠原告湖南省有色地质勘查局一总队租金x元（从2006年1月14日算至2009年2月28日）。此款限被告于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2639元，由被告郴州市恒吉房地产开发有限公司承担。
原审法院判决后，恒吉公司不服，向本院提起上诉称：（1）上诉人与被上诉人于2006年1月13日签订的《租赁合同书》是一份不能履行或者说未实际履行的合同，上诉人不应承担合同给付租金义务。上诉人在与被上诉人签订《租赁合同书》前，曾与案外人刘贤平签订《引资合作经营合同》，将大厦上诉人所属房产9、X层所有场地作为“假日酒店”纳入合作经营范围，为偿还被上诉人购房款，上诉人拟将第九层合作经营收益抵偿，故与被上诉人签订《租赁合同书》。合作经营人刘贤平因得知上诉人存在诸多债权债务纠纷，改为承租大厦第X层作宾馆用，导致第九层闲置。被上诉人清楚该《租赁合同》不能履行且没有实际履行。（2）被上诉人出租上诉人所有的大厦第九层房产的权利。即使《租赁合同》成立，应缴租金也应明确抵偿被上诉人购房款。上诉人源于返还被上诉人购房款的法院判决，与被上诉人签订《协议书》将大厦九层交给被上诉人出售取得，但并没有授予一审法院认定的，“被告将大厦房产第九层交付给原告占有、使用、收益”权。即使租赁关系成立，法院也应当明确判令上诉人交纳的租金抵扣原判决返还购房款的款项。故请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人地勘总队答辩称：（1）2004年7月起，答辩人已合法占有大厦第X层房屋，并实际行使房屋占有、管理与出售的权利，这一事实有双方在2004年7月18日协议为证。（2）答辩人与上诉人在2006年1月13日签订的租赁合同是一份实际履行了的合同，有以下事实证实：第一，2004年7月以后大厦X层由上诉人交给答辩人占有管理出售；第二，租赁合同书第四条明确约定，本合同生效的为租赁交付日，甲方将房屋钥匙交乙方，合同签订后答辩人将占有的九层交给了上诉人。第三，上诉人接受了答辩人交付的房屋，但未交付租金，答辩人多次催促上诉人的法定代表人，有签字认可为证。（3）答辩人与上诉人签订的租赁合同书是双方的真实意思表示。且不违反法律的规定，合法有效。大厦九层为上诉人所有，但因上诉人欠答辩人的款，交给答辩人管理并代为出售，因此答辩人是合法有占有。之后，上诉人要求以租赁的形式收回，答辩人也同意了，上述所有占有、租赁是双方真实意思的表示，符合民法通则和物权法的规定。（4）租赁协议书的租金不应抵扣退房款，答辩人在1999年付给上诉人46万多元的房款，到现在已经被占有将近12年的时间，答辩人曾向法院起诉，法院作了判决归还本金，违约金20万元，因该款未付，双方另行签订还款协议，到今为止，上诉人未支付答辩人分文，因此租金是应抵扣欠款利息，而不应当抵扣欠款。故请求二审维持原判。
本院审理查明：2002年5月10日，湖南省郴州市北湖区人民法院就原湖南省有色勘查局二三八队诉恒吉公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2001）郴北经初字第X号民事判决，该案发生法律效力后，原二三八队未申请执行，恒吉公司也未履行判决书确定的义务。2004年7月18日，甲方地勘总队与乙方恒吉公司签订《协议书》，协议书内容载明：原湖南省有色地质勘查局二三八队与乙方就原二三八队购买乙方开发建设的位于郴州市路X号土地使用证x号范围内的大厦房产第九层作为办公用房一事于2000年11月21日签订了购房《合同书》。因乙方未按期交付房屋，原二三八队向郴州市北湖区人民法院提起诉讼。郴州市北湖区人民法院于2002年5月10日下达了(2001)郴北经初字第X号民事判决书。由于多方面的原因，乙方至今未履行付款义务，现甲、乙双方再次充分协商达成以下协议条款：一、《民事判决书》规定的诉讼费x元由乙方承担。二、原湖南省有色地质勘查局二三八队与乙方于2000年11月21日签订的购房《合同书》，其法律关系转换为地勘总队与恒吉公司的法律关系。三、地勘总队（原二三八队）交纳给乙方的购房款x.5元及该款项自2001年1月12日至2002年7月12日（甲方起诉之时）止的银行同期定期存款利息x.5元，合计人民币x元由乙方支付给甲方，此款通过乙方将大厦九层交给甲方出售取得。
另查明，地勘总队就恒吉公司房屋买卖合同纠纷，于2009年3月23日向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼，经湖南省郴州市北湖区人民法院主持，双方当事人达成了（2009）郴北民二初字第X号民事调解书，该调解书内容如下：一、被告郴州市恒吉房地产开发有限公司于2009年9月30日前，返还原告湖南省有色地质勘查局一总队x元。二、本案受理费8763元，减半收取4383.5元，财产保全费3004元，合计7387.5元，原告承担3694元，被告承担3693.5元。该调解书生效后，恒吉公司未履行调解书确定的义务。
二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案当事人的争执焦点有以下两点：
一、本案租赁物的所有权问题以及该租赁合同的效力问题。本案租赁合同中所涉及的郴州市路X号大厦房产第九层原属原二三八队与恒吉公司房屋买卖合同取得，因恒吉公司违约，原二三八队提起诉讼，双方之间的房屋买卖合同已终止履行。该大厦第九层的房屋从判决生效之日起归恒吉公司所有。因恒吉公司未履行郴州市北湖区人民法院（2001）郴北经初字第X号民事判决书确定的义务，地勘总队与恒吉公司经协商，双方于2004年7月18日签订《协议书》，从该协议书第三条内容可以确定，恒吉公司为了履行还款义务，将原属自己所有的大厦第九层房屋交给地勘总队出售取得。该协议的签订，是双方当事人的真实意思表示，内容上不违反法律规定，合法有效。因此，本案租赁合同中的房屋，从2004年7月18日签订《协议书》时起已实际归地勘总队占有、使用、收益、处分。结合双方当事人于2006年1月13日签订的《租赁合同书》第四条的规定，“本合同生效之日起为租赁物交付日，甲方将房屋钥匙交付给乙方，乙方享有租赁房屋的使用权。”从中也可确定，地勘总队实际上也取得了大厦第九层的房屋行使占有、使用、收益、处分权。因此，地勘总队将大厦第九层房屋与恒吉公司签订《租赁合同书》，收取房租金，不违反法律规定，该《租赁合同书》合法有效。
二、本案《租赁合同书》的是否履行、租金应否支付及应否抵偿购房款的问题。如前所述，本案租金合同为有效合同，双方当事人在签订《租赁合同书》后，地勘总队按租赁合同的约定，将大厦第九层房屋交付给了恒吉公司，恒吉公司接受了该层房屋，双方之间履行了主要合同义务。恒吉公司租赁大厦第九层后，是否将第九层房屋与他人合作经营取得收益，与地勘总队签订的《租赁合同书》之间无关，恒吉公司应按《租赁合同书》的约定履行给付租金的义务。地勘总队在恒吉公司不履行给付租金的情况下，要求解除双方签订《租赁合同书》并给付租金，应得到支持。因此，上诉人恒吉公司认为双方之间的《租赁合同书》未履行和实际不能履行的理由不能成立。本案地勘总队就房屋买卖合同纠纷一案，虽然与恒吉公司达成了（2009）郴北民二初字第X号民事调解书，由恒吉公司返还地勘总队x元购房款，此是地勘总队对自己民事权利的处分，但该调解书并未涉及本案租赁合同的租金问题，因此，并不影响地勘总队依双方之间的租赁合同行使主张租金的诉讼请求。恒吉公司认为租金应抵扣购房款的理由无事实和法律依据，不应支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2639元，由上诉人郴州市恒吉房地产公司负担。
本判决系终审判决。
审判长李气春
审判员蒋向京
审判员许永通
二○一一年三月二十一日
代理书记员韩淑静
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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