福建省高级人民法院
民事判决书
(2000)闽民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)高某锦凤，女，X年X月X日出生，新加坡国籍，身份证号：（略），住新加坡雅德路（略）楼X号。
委托代理人王平、陈某，厦门信实律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)厦门建德开发有限公司，住所地厦门市X路台湾山庄A-X号。
法定代表人邱某某，董事长。
委托代理人纪亚赞，厦门汇丰律师事务所律师。
上诉人高某锦凤、上诉人厦门建德开发有限公司(下简称建德公司)因预售商品房合同纠纷，不服厦门市中级人民法院(1999)厦房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高某锦凤的委托代理人王平、陈某、建德公司的委托代理人纪亚赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：建德公司是厦门台湾山庄的房地产开发商。1995年7月12日，台湾山庄AX号别墅主体工程经厦门市质监部门核定为合格一等品。1997年12月12日，该别墅分项工程质量被评定为合格。1998年1月7日，高某锦凤与建德国公司签订《商品房预售合同》，约定：建德公司将台湾山庄AX号别墅(建筑面积423平方米)出售给高某锦凤，房价款（略）.5美元，高某锦凤应于1994年5月付房款（略）.88美元、1996年3月付（略）.81美元、交房时付（略）.81美元；建德公司应于1998年4月30日交房；高某锦凤不能按期付款或建德公司不能按期交房，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述商品房价款3‰的违约责任金；合同须经公证，始得成立，经厦门市房地产市场管理处登记后生效；产权证将在高某锦凤付清全部购房款后，由建德公司协助高某锦凤办理等。该合同于1998年1月12日经厦门市思明区公证处公证，并于同月15日经厦门市房管部门登记备案。高某锦凤已付房款（略）.6美元，现尚欠（略）.9美元。1998年5月18日，建德公司以传真方式通知高某锦凤于近日来公司验收并办理别墅交接手续。7月27日，建德公司向高某锦凤发出《台湾山庄别墅交屋通知书》，通知高某锦凤于7月28日前来公司办理验收入住手续。8月10日，双方共同验收，由建德公司工程部对需要整改的工程缺陷和质量问题汇总成文。10月9日，建德公司再次向高某锦凤发出《台湾山庄别墅交屋通知书》，通知高某锦凤于10月10日前来公司办理验收入住手续。10月12日，经双方共同验收，建德公司再次对尚需再整改的几点问题汇总成文，高某锦凤的委托代理人白金平加注“其它未发现之问题，建德公司将在业主接收后一年内负责维修”。12月14日，白金平代表高某锦凤与建德公司办理了别墅交接手续。后因高某锦凤将别墅交黄定生看管，建德公司以未经业主委托，出于物业管理及安全需要为由，予以拒绝，双方发生纠纷。高某锦凤起诉请求判令建德公司依合同约定支付自1998年5月1日起至交房之日止逾期交房的违约金（略）.98美元，建德公司应立即办妥产权证。建德公司反诉请求判令高某锦凤依合同约定支付所欠购房款（略）.9美元及自1998年5月1日起至1999年5月1日期间逾期付款的违约金（略）.9美元。原审法院还查明：由于1998年5月18日的通知要求高某锦凤“于近日来公司验收并办理别墅交接手续”的时间不明确，建德公司表示愿意给其10天时间，属合理期间，可予以照准，因此，高某锦凤应于1998年5月28日前与建德公司办理别墅交接手续。
原审法院认为：合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务。依合同约定，建德公司应于1998年4月30日交房，但其至1998年5月18日才通知高某锦凤近日接收房产，已构成违约，建德公司应依合同约定承担自1998年5月1日起至5月28日止的逾期交房违约金。自1998年5月29日至8月10日、10月11日至12日，高某锦凤未依通知时间前往办理别墅交接手续，双方无法对房屋进行验收，故该期间的迟延交付的责任应由高某锦凤承担。在双方两次交接过程中，虽因别墅存在缺陷和质量问题而进行整改，但鉴于合同对房产交付要求约定不明，整改又是依买方要求进行，因整改而导致迟延交房的责任如何承担，双方未能达成一致意见，从公平保护双方合法权益出发，因整改导致迟延交房的责任比照合同约定的逾期交房责任，双方各承担一半。因此，8月11日至10月10日计61天、10月13日至12月14日期间计63天的逾期交房违约金建德公司承担一半；建德公司拒绝黄定生看管房屋，引发的纠纷，属另一法律关系，高某锦凤据此要求建德公司支付逾期交房的违约金之请求，不能成立。按合同约定，高某锦凤应全部付清购房款后，建德公司才协助办理产权，高某锦凤至今尚未付清购房款，且办妥产权证不是建德公司的单方义务，故高某锦凤请求建德公司立即办妥产权证的诉讼请求不能成立。高某锦凤至今尚欠购房款（略）.9美元，建德公司要求其支付该款项及逾期违约金，应予准许。双方于1998年12月14日正式办理交房手续，而高某锦凤未依合同约定在办理交房手续后付清购房余款，故应自1998年12月14日起至实际付款之日按合同约定支付违约金，但依法应以不超过尚未履行的（略）.9美元为限。建德公司主张高某锦凤应自1998年5月1日起计算逾期付款违约金有违合同约定，该请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第一百一十三条的规定，判决：一、建德公司应于判决生效之日起十日内支付给高某锦凤逾期交房违约金（略）美元；二、高某锦凤应于判决生效之日起十日内支付给建德公司购房款（略）.9美元及逾期付款违约金（略）.9美元；三、驳回高某锦凤的其他诉讼请求。
宣判后，双方均不服，高某锦凤上诉称：按合同约定，建德公司应当在1998年4月30日交付合格房产，建德公司交房通知传真件内容所写日期是1998年5月18日，实际是1998年5月25日发出，对该传真件的真实性有异议，且将近日随意解释为十日内无任何事实和法律依据，原审判决认定其未依通知前来办理别墅交接手续，判令其承担1998年5月28日至8月10日、同年10月11日至10月12日迟延交房的责任不妥；其与建德公司于1998年8月10日、10月12日两次共同验收房屋，建德公司确认存在缺陷和质量问题需要整改，并出具书面验收情况报告给其，因此，原审判决认定整改是应高某锦凤要求进行，并以合同对房产交付要求约定不明为由，判令其承担整改期间迟延交房违约金的一半是错误的。其领到别墅钥匙后，委托黄定生看护，却被建德公司以未交清余款不能接管为由，将看管人赶走，致其无法使用该别墅，应视为双方的交接手续无效，因此，建德公司还应承担1998年12月12日以后未能交房的违约责任；由于建德公司违约在先，其为防止损失的扩大才暂时不支付购房余款，原审判决其承担逾期付款违约责任错误；原审判决其承担全部反诉案件受理费不当；请求撤销原审判决，判令建德公司立即支付从1998年5月1日起至今为止的违约金并立即办妥产权证；驳回建德公司的反诉请求；一、二审案件受理费均由建德公司承担。
建德公司答辩称：双方签订合同时，台湾山庄已具备交房条件，迟延办理房屋交接手续的责任在高某锦凤，高某锦凤要求其承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求应予驳回；原审判决认定其拒绝黄定生看管房屋属另一法律关系正确，高某锦凤要求其承担1998年12月14日以后的违约责任无理；高某锦凤至今未付清全部购房款，且按合同约定其仅承担协助办理产权证的义务；因此，高某锦凤的上诉请求应予驳回。
建德公司上诉称：双方签订合同时，别墅房屋已经质监站验收合格，已经具备交房条件，当时是根据高某锦凤的意见将交房时间定在1998年4月30日，合同并未约定应由建德公司通知高某锦凤接收房屋，高某锦凤不按约定交纳购房尾款及接收房屋，却以小瑕疵为借口要求其整改，从而影响别墅的交接，责任不在其，原审判决其承担自1998年5月1日起至5月28日止逾期交房违约金及整改期间一半的逾期交房违约金缺乏依据；请求撤销原审判决第一项关于建德公司应于判决生效之日起十日内支付给高某锦凤逾期交房违约金（略）美元的判决；维持原审判决第二项、项第三项关于“高某锦凤应于判决生效后十日内支付给建德公司购房款（略）.9美元及逾期付款违约金（略）.9美元；驳回高某锦凤其他诉讼请求”的判决；二审诉讼费由高某锦凤负担。
高某锦凤答辩称：双方签订合同时，其所购买的房屋尚不具备交付条件，1998年8月10日、10月12日两次检查其所购买的房屋，均因存在缺陷和质量问题而无法交付，建德公司也已书面认可，未能交付房屋的责任在建德公司。
经审理查明：台湾山庄AX号别墅，由建德公司开发建设，其主体工程于1995年7月12日经厦门市质监部门核定为合格一等品，其分项工程于1997年12月12日被评定为合格。1990年高某锦凤与建德公司曾签订《台湾山庄买卖合同书》，购买AX号别墅，1994年8月4日，建德公司取得台湾山庄预售许可证。1998年1月7日，双方重新签订《商品房预售合同》，约定：建德公司将台湾山庄AX号别墅出售给高某锦凤，交房时间1998年4月30日；该房屋基本情况是建筑面积423平方米，砖混结构，装修：花岗岩地面、乳胶、铝合金门窗、方块砖外墙、进口厨具；高某锦凤应分期支付房价款（略）.5美元，最后一期房款（略）.81美元于交房时付清；高某锦凤未按期付款或建德公司未按期交房，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房价款3‰的违约责任金；高某锦凤在接收房屋一年内，若因施工原因造成的问题，由建德公司按国家工程质量评定标准负责维修；房屋产权证书，将在高某锦凤付清全部购房款后，由建德公司协助办理等。该合同经公证机关公证、房管部门登记备案。高某锦凤已交购房款（略）.6美元，1998年4月30日，双方没有办理房屋交接手续。上述事实，双方均认可，本院予以确认。
1998年8月10日、10月12日双方先后二次对房屋进行了验收，高某锦凤提出了整改意见，其中10月12日建德公司工程部在验收后出具书面《验收情况》，内容是AX号别墅还存在：车库楼梯、地磁砖需清洗等问题，需再整改；高某锦凤的委托代理人白金平加注：“其它未发现的问题，建德公司将在业主接收后一年内负责维修”。对上述事实，双方均认可，本院予以确认。高某锦凤提供一份落款为工程部的《工程验收情况》的复印件，内容是8月10日经双方共同检查，发现AX号等别墅存在缺陷和质量问题需要整改等，建德公司否认该《工程验收情况》的真实性，高某锦凤不能提供原件，其称该件附在经公证的建德公司与庞淑韵签订的合同中，也与事实不符。本院认为高某锦凤提供的该份证据，因真实性无法确认，故不能采信。高某锦凤还提供双方于1990年签订的购买AX号别墅的《台湾山庄买卖合同书》及所附《建材及设备说明》，并依上述事实认为AX号别墅尚不具备双方在《建材及设备说明》中所约定的交付条件。建德公司则认为《台湾山庄买卖合同书》及附件《建材及设备说明》虽属真实，但已不生效，对双方没有约束力；AX号别墅虽有需要整改的问题存在，但已经具备法定的交付条件，故不应影响房屋的交付。
1998年12月14日，高某锦凤委托白金平与建德公司办理了台湾山庄AX号别墅的交付手续，但至今尚欠购房款（略）.9美元。该事实双方均认可，本院予以确认。高某锦凤提供其委托律师于1998年12月18日、1999年2月11日二次向建德公司书面表明“要求建德公司承担逾期交房责任及房屋损坏责任，并因此暂缓缴交尾款”的函件，证明其未支付购房尾款系行使不安抗辩权。建德公司对二份函件的真实性没有异议，但认为不能证明高某锦凤可以不支付购房尾款。高某锦凤提供记载有其于1998年5月、7月、8月前后三次入境签证的护照，证明其有按约前往建德公司办理房屋验收事宜，只因质量问题未实际接收房屋。建德公司认为护照只能证明入境的事实，但不能说明高某锦凤有按约来办理房屋交接手续。本院认为，高某锦凤无法提供其有依约到建德公司办理房屋交接手续的直接证据，其提供的护照也不足以证明，故该事实本院不予认定。
另查明，高某锦凤称其接收AX号别墅后，将房屋委托黄定生看管，黄定生看管期间，被建德公司赶出台湾山庄，庭审中，建德公司认可该事实，但称是因黄定生违反物业管理规定。
上述事实，均经庭审质证。
本院认为：高某锦凤与建德公司于1998年1月7日签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原审认定合同有效正确。双方在签订《商品房预售合同书》时，高某锦凤购买的台湾山庄AX号别墅主体、分项工程已经质监部门核定合格，具备交付条件。双方在合同中除对地面、卫生间等七部分的装修用材另有约定外，对AX号别墅的交付条件没有其他约定。双方在1990年《台湾山庄买卖合同书》及所附《建材及设备说明》中约定的交付条件已被《商品房预售合同》的约定所取代，高某锦凤认为建德公司未按《建材及设备说明》交付房屋，是无理的，不予支持。高某锦凤要求整改的问题不是因违反合同有关装修条款所造成的，建德公司接受其整改要求，应属其履行合同约定的维修义务，并不能表明双方确认房屋不具备交付条件。1998年4月30日，AX号别墅已具备合同约定的交付条件，高某锦凤未按时前来接收房屋，在以后的二次交接过程中却要求建德公司对合同约定以外的项目进行整改，由此造成房屋实际迟延交付，应由高某锦凤承担责任；原审判决建德公司承担部分逾期交房违约金不当，建德公司要求撤销该项判决的上诉请求，本院予以支持。AX号别墅在合同约定的交房之日已具备交付条件，在1998年12月14日也已实际交付，高某锦凤主张不安抗辩权，没有依据，其主张不应承担逾期付款违约金的上诉请求，不予支持，原审有关高某锦凤应承担逾期付款违约金及支付尚欠购房款的判决，应予维持。高某锦凤已于1998年12月14日实际接收了AX号别墅，现又以建德公司拒绝黄定生看管房屋为由，要求建德公司支付1998年12月14日以后逾期交房违约金的请求，理由不能成立。根据合同约定，高某锦凤在付清全部购房款后，建德公司才有义务协助办理产权证，高某锦凤在未付清房款的情况下，要求建德公司立即办妥产权证的上诉请求，不符合双方的约定，本院不予支持。但原审在判决高某锦凤支付尚欠购房款的同时，未判令建德公司在高某锦凤交清房款后应协助高某锦凤办理产权证不妥，应予纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)、(三)项的规定，判决如下：
一、维持厦门市中级人民法院(1999)厦房初字第X号民事判决第二、三项，即高某锦凤应于本判决生效之日起十日内支付建德公司房款（略）.9美元及逾期付款违约金（略）.9美元；驳回高某锦凤的其他诉讼请求；
二、撤销厦门市中级人民法院(1999)厦房初字第X号民事判决第一项，即建德公司应于本判决生效之日起十日内支付高某锦凤逾期交房违约金（略）美元；
三、建德公司在高某锦凤交清房款后应协助其办理产权证。
本案一、二审案件受理费各（略）元，由建德公司负担一、二审各1243元，高某锦凤负担一、二审各（略）元。
本判决为终审判决。
审判长张乃慰
代理审判员李剑清
代理审判员谢守庸
二○○○年五月十九日
书记员黄卉靓
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