上诉人（原审被告）潢川县X路管理局。
法定代表人王某某，该局局长。
委托代理人黄某乙，该局工作人员。
被上诉人（原审原告）洪某某，男，X年X月X日生。
委托代理人张某某，女，39岁。
原审第三人杨某某，男，X年X月X日生。
上诉人潢川县X路管理局与被上诉人洪某某、原审第三人杨某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2009）潢民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人潢川县X路管理局委托代理人黄某乙、被上诉人洪某某及委托代理人张某某、原审第三人杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2003年5月1日，洪某某与被告潢川县X路管理局签订房屋租赁合同一份，被告将其所有的位于潢川县X路X号综合楼由西向东第二间门面房租赁给原告洪某某使用，租赁期限一年，年租金9000元。该房屋租赁合同到期后，原、被告双方没有签订新的租赁合同，但该租赁房屋一直由原告洪某某使用，并每年向被告潢川县X路管理局交纳租金。因被告潢川县X路管理局欠原告洪某某施工机械租赁费x.40元，原、被告双方于2008年1月21日，对该施工机械租赁费达成还款协议，就拖欠原告洪某某施工机械租赁费x.40元一事，约定按x元计算，自2008年5月1日开始，将环城东路X号综合楼由西向东第二间门面房交洪某某使用，按照当年市场租赁价格冲抵欠款，并出具收款收据。协议签订后，原告洪某某作为该门面房的使用权人继续使用房屋，并于2008年9月21日和被告潢川县X路管理局财务人员梁艳办理冲抵欠款手续，由梁艳在欠款欠据上注明冲抵2008年房租x元整。2008年10月27日，潢川县X路管理局向原告洪某某等三位租赁户以书面形式通知其可以参加环城东路X号综合楼整体的招租竞拍。原告洪某某以欠款尚未冲抵完为由当场表示拒绝。2008年11月11日被告潢川县X路管理局与第三人杨某某签订房屋租赁合同，将位于环城东路X号综合楼整体租赁给杨某某，此后，第三人杨某某以其与被告潢川县X路管理局签订了房屋租赁合同为由，向原告洪某某收取房屋租赁费，为此双方发生纠纷。杨某某分别于2009年6月25日、7月19日用汽车堵在洪某某商店门前阻止其经营。
以上事实，有当事人陈述、还款协议、租赁合同、照片予以证实。
原审认为，原、被告于2003年5月1日签订的房屋租赁合同，是双方在平等自愿的基础上签订的，属有效合同。在该租赁合同到期后，原、被告双方虽然没有签订新的租赁合同，但原告仍继续使用原租赁房屋并交纳租金，被告认可并接收租金，原、被告双方的租赁关系已形成事实上的不定期房屋租赁关系。因被告潢川县X路管理局欠原告洪某某施工机械租赁费，原、被告双方于2008年1月21日就该欠款达成还款协议，该份以欠款冲抵房租的协议即是对原、被告间债权债务偿还方式的约定，也是对租赁合同的重新约定，原、被告之间不定期租赁合同转化为附解除条件的租赁合同。即被告潢川县X路管理局在不能以现金偿还原告洪某某欠款时，以原告洪某某对被告潢川县X路管理局所有的潢川县X路X号综合楼由西向东第二间门面的使用作为其折抵欠款的付款方式，以当年市场租赁价格按年度结算折抵租金，直至将欠款偿清为止，租赁关系自然解除。该份协议未侵犯国家及他人利益，合法有效，应受法律保护。协议签订后，被告潢川县X路管理局未能以现金方式对欠款x元进行清偿，双方当事人自2008年5月1日开始依据该协议内容约定履行另一种还款的方式，即为以房租折抵欠款。被告潢川县X路管理局在明知其欠原告施工机械租赁费未折抵完、租赁合同及还款协议尚在履行期间，告知原告参加潢川县X路X号综合楼的整体竞标。在原告洪某某明确表示拒绝竞标的情况下，仍与第三人杨某某签订了潢川县X路X号综合楼整体租赁合同，其中包括了原告租赁被告的由西向东第二间门面房，其行为违反了原、被告间的还款协议和租赁合同的约定，侵害了原告洪某某的合法权益；故被告潢川县X路管理局与第三人杨某某签订的房屋租赁合同中涉及潢川县X路X号综合楼由西向东第二间门面房的部分无效。因被告潢川县X路管理局不能以现金清偿欠原告洪某某施工机械租赁费，该欠款也未能以房租折抵完毕，原告洪某某请求本院确认与被告签订的租赁合同有效、并继续履行，符合法律规定及合同的约定，原审予以支持。被告潢川县X路管理局辩称其与原告洪某某间的房屋租赁合同为不定期合同，可以随时解除，其理由违反了原、被告间的以房租抵欠款的协议的约定，该意见本院不予采纳。第三人杨某某以其与被告潢川县X路管理局签订了环城东路X号综合楼的整体房屋租赁合同为由，向原告洪某某收取房租，在无果的情况下，强行阻止原告洪某某正常的经营活动，其行为是错误的，原告请求本院判令第三人杨某某不得干扰其正常经营活动，理由正当，原审予以支持。故判决：一、确认原告洪某某与被告潢川县X路管理局于2008年1月21日签订的还款协议合法有效；二、确认被告潢川县X路管理局与第三人杨某某于2008年11月11日签订的房屋租赁合同涉及潢川县X路X号综合楼由西向东第二间门面房的部分无效；三、驳回原告洪某某要求撤销被告潢川县X路管理局与第三人杨某某于2008年11月11日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。四、第三人杨某某于本判决生效之日起，不得再对原告洪某某经营的商店实施侵害行为及干扰其正常经营活动。
潢川县X路管理局上诉称，上诉人与被上诉人之间的还款协议实质为还款合同，而非租赁合同，且该合同为附成就条件的还款合同，实质内容为：1、还款方式为以房屋租赁费抵销欠款；2、租赁费的确定以当年市场租赁价格为标准，现在的市场价格为每年2万元；3、还款的成就条件为被上诉人在同等条件下通过签订租赁合同未取得租赁权，在被上诉人在同等条件下不愿取得租赁权，还款的成就条件未成立；4、上诉人于2008年10月27日提前通知被上诉人，提出了租赁方式和条件，但被上诉人因自身原因没有取得租赁权，而又拒不退出门面房，系侵权行为。双方并不存在直接的债权债务关系，被上诉人也没有债权凭证，仅与下属单位独立法人信阳顺通路业有限公司之间有合同关系，双方对合同关系没有结算，债权债务关系不明确，双方之间签订的还款协议并没约定所欠租赁费具体数额，不产生相应的合同效力，被上诉人不能依此合同取得合同权利。请求改判。
洪某某答辩称，还款协议是原房屋租赁合同的补充合同，在上诉人没有还清欠款的情况下擅自单方终止原租赁合同，是违约行为，不受法律保护；上诉人欠我机械租赁费事实清楚，债权债务关系明确。原判正确，请求维持原判。
杨某某称，其与公路管理局签订的整体租赁合同有效，但洪某某不退房，不同意原判。
经审理查明，原审认定的基本事实正确。另查明，上诉人欠被上诉人机械租赁费10.6万元，被上诉人于2007年10月以上诉人为被告诉至法院，后上诉人与被上诉人达成了还款协议，被上诉人撤诉。
本院认为，上诉人潢川县X路管理局将其门面房一间租赁给被上诉人洪某某经营多年，因其所属单位欠被上诉人施工机械租赁费，被上诉人诉至潢川县人民法院，上诉人为避免诉讼，与上诉人于2008年元月21日达成以房租冲抵上诉人欠被上诉人机械租赁费的还款协议，此协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，因达成了还款协议，被上诉人撤回起诉，但上诉人在履行该协议期间，于2008年11月11日又与原审第三人杨某某签订租赁合同，将包括被上诉人租赁的一间门面房在内的综合楼整体租赁给杨某某、年租金14万元，之前，上诉人虽通知被上诉人可参加招租竞拍，但上诉人是将综合楼整体对外招租，不是被上诉人租的一间门面房竞租，条件不对等，被上诉人不参加竞租，仍应享有双方签订的还款协议约定的租赁一间门面房的权利，双方应按此协议履行，上诉人上诉称被上诉人在同等条件下不愿取得租赁权，拒不退房，系侵权行为的理由不能成立；上诉人虽是其下属机构欠被上诉人的机械租赁费，但上诉人与被上诉人达成了还款协议，应视为被上诉人对该笔债务的认可，原判正确，上诉人的请求，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长刘友成
审判员李在本
审判员张辉家
二○○九年十月十四日
书记员王某慧
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