辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈民（2）房终字第X号
上诉人(原审原告):崔某某，男，X年X月X日出生，朝鲜族，无职业。住址：沈阳市皇姑区明廉小区X号楼X-X-X室。
委托代理人：张天宇，辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，辽宁省工业安装工程公司工人。住址：沈阳市和平区X街X路X-4甲X-X-X室。
委托代理人：徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市新华法律服务所主任。住址：沈阳市和平区X路X号。
被上诉人（原审被告）：金某某，女，X年X月X日出生，朝鲜族，无职业。住址：沈阳市皇姑区X路X-X号楼X-X-X号。
委托代理人：王某，辽宁金某律师事务所律师。
上诉人崔某某因与被上诉人王某某、金某某房屋买卖合同
纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2003）和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年2月27日受理后，依法由审判员白云良任审判长，与代理审判员曹桂岩、高子丁组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人崔某某及其委托代理人张天宇，被上诉人天王某某及其委托代理人徐某某，被上诉人金某某及其委托代理人王某到庭参加诉讼，现已审理终结。
本院经审理查明：上诉人崔某某与被上诉人金某某原系夫妻关系，双方于2000年3月经婚姻登记机关登记离婚，离婚协议约定：将坐落于沈阳市和平区X路X#X-X-X号公有房屋由金某某承租使用，但对坐落于和平区X街的一处房屋未作约定。2000年5月，坐落于和平区X街的房屋被拆迁，并于2002年2月回迁，回迁房屋坐落于沈阳市和平区X路X-X号X-X-X（以下简称诉争房屋）。崔某某将包括诉争房屋的拆迁协议、各种与拆迁有关的交款收据及准住证等在内的全部手续交给金某某。2002年6月6日金某某与王某某达成房屋买卖协议，将诉争房屋以12.5万元的价格卖于王某某，并将该房屋的一切手续及票据交给王某某。2002年6月10日，王某某将购房款12万元交于金某某。2002年6月12日，崔某某在其身份证复印件上写明“此房同意转让，崔某某”，并按上手印。现诉争房屋由王某某装修并已实际居住使用。崔某某以其系诉争房屋所有权人，房屋买卖未经其同意，且房屋并未办理过户手续，于2003年9月诉至原审法院，要求王某某搬出诉争房屋。
上述事实，有当事人陈述，房屋拆迁协议书，准住证，拆迁收款收据，崔某某同意转让房屋的身份证复印件，离婚协议书，房屋买卖协议书、收款收条等证据佐证，经一、二审庭审质证，予以确认。
原审法院认为：崔某某主张2002年6月12日在身份证复印件下写的“此房同意转让”是同意转让身份证地址的房屋，即沈阳市和平区X路X号5#X-X-X，从崔某某与金某某离婚协议书已明确位于沈阳市和平区X路X#X-X-X房屋离婚后承租人为金某某，故对崔某某主张同意转让的是身份证地址房屋，不予采信。关于崔某某虽未在房屋买卖协议书上签字，但于2002年6月12日在身份证复印件上，已写明“此房同意转让”并写有崔某某，按上手印，足以证明崔某某是对该诉争房屋买卖行为的追认，明确同意转让诉争房屋。在房屋买卖协议书签订后，崔某某已收到房款x元，王某某对该房屋已实际居住，王某某有理由相信崔某某与金某某出卖行为系真实意思表示，王某某系善意有偿取得，故诉争房屋买卖合同有效。关于崔某某主张诉争房屋没有办理产权手续，要求王某某腾房，因未办理房屋产权手续，并不是王某某不予办理，而是当时砂山新村都未办理。在诉讼中，沈阳市和平区第四房产物业公司通知砂山新村业主统一办理房屋产权手续。故对崔某某要求王某某腾房的请求，不予支持。鉴于以上客观事实，崔某某有义务协助王某某办理房屋产权变更手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决：驳回崔某某的诉讼请求。案件受理费200元由崔某某负担。
上诉人崔某某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人系诉争房屋所有权人，被上诉人金某某与王某某之间不是合法的房屋买卖关系，被上诉人在购房中存在过错，不是善意。上诉人与被上诉人金某某离婚后，金某某为达到独占房产的目的，用“将珲春路的房产更名给崔某某”及“与崔某某假离婚”等理由欺骗上诉人将诉争房屋的全部手续交给金某某，而后金某某将诉争房屋以低价（12.5万元，上诉人认为当时诉争房屋值15万元）转让给被上诉人王某某，王某某明知金某某不是诉争房屋所有权人而购买，并于2002年6月6日与金某某签订《房屋买卖协议书》，金某某冒用上诉人名义在协议书签字；2、本案应为房屋权属纠纷，而非是房屋买卖合同纠纷；3、原审认定上诉人曾收取金某某给付的购房款6.5万元与事实不符，事实是金某某偿还欠款；4、2002年6月12日，金某某又采取欺骗手段让上诉人在身份证复印件上书写“此房同意转让”，其中“此房”系指和平区X路X#X-X-X房屋，而不是指本案诉争房屋；5、原审适用《中华人民共和国合同法》第135条判决驳回上诉人诉讼请求错误；6、本案一审适用普通程序审理，法院指定的举证期限应不少于30天，本案一审于2003年9月24日立案，10月23日开庭，举证期限少于30天。请求撤销一审判决，判令王某某将诉争房屋返还于上诉人。
被上诉人王某某答辩称：1、金某某与王某某签订的房屋买卖合同有效。上诉人系委托金某某卖房，并将诉争房屋的16份手续原件交给金某某，并亲自在自己的身份证复印件上载明“此房同意转让”，故金某某出卖房屋的行为系基于上诉人的授权，系典型的表见代理行为；2、王某某购房系善意，且支付了对价，并已实际居住近两年。上诉人要求被上诉人腾退房屋没有法律依据。请求维持一审判决。
被上诉人金某某答辩称：1、上诉人与被上诉人金某某离婚时对诉争房屋未进行处分，诉争房屋应为金某某与上诉人共有，而不是上诉人独自所有；2、上诉人与被上诉人金某某系合法离婚，不是所谓的假离婚；3、被上诉人与上诉人亲属不存在借贷关系，其给上诉人的款不是偿还的欠款，是卖房款；4、上诉人写明“此房同意转让”，即表明上诉人与被上诉人金某某共同同意转让诉争房屋，且同意转让的就是诉争房屋，而不是其他房屋；5、原审适用法律正确，审判程序合法。请求维持原判。
本院审理认为：1、金某某出卖房屋的行为构成表见代理。上诉人崔某某在明知其已与被上诉人金某某离婚的情况下，仍将以崔某某名义与拆迁人签订的拆迁协议、写有交款人为崔某某的增加面积款收据、准住通知等全部手续交给金某某，并在自己的身份证复印件上载明“此房同意转让”，无论崔某某是否系基于金某某欺骗，也无论“此房同意转让”中的“此房”是否系诉争房屋，作为买受人王某某均有理由相信金某某系受崔某某委托出卖房屋，而且，金某某是以崔某某的名义与被上诉人王某某签订《房屋买卖协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，金某某的代理卖房行为有效。崔某某与金某某在2000离婚协议书中已明确约定，坐落于沈阳市和平区X路X#X-X-X房屋离婚后承租人为金某某，而不是崔某某，故崔某某主张同意转让的是身份证地址房屋的理由不足。即使崔某某本意是同意金某某转让原由崔某某承租的房屋即身份证地址的房屋，由于崔某某未明确载明“此房”的具体含义，亦属于授权不明，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”之规定，崔某某仍应承担基于授权不明所产生的不利后果，并不能对抗被上诉人王某某。综上，金某某代崔某某与王某某签订《房屋买卖协议书》的行为属表见代理，且该《房屋买卖协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反国家利益和社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”以及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”的规定，该《房屋买卖协议书》具有法律约束力，上诉人崔某某应受《房屋买卖协议书》的约束，不得擅自变更或解除。
2、关于本案案由。如前所述，金某某代崔某某与王某某签订《房屋买卖协议书》的行为属表见代理，因此，崔某某为《房屋买卖协议书》的对方当事人，在《房屋买卖协议书》没有被依法撤销或者变更前，对崔某某有约束力，向王某某交付房屋系出卖人崔某某的合同义务，崔某某要求返还房屋系违约行为，王某某依据《房屋买卖协议书》占有、使用诉争房屋有合法依据，且王某某已支付了绝大部分购房款，并已实际居住近两年。所有权虽为绝对权，具有排他性，但相对于与所有权人存在以所有物为标的的合同行为的对方当事人而言，所有权人应受合同约束。故本案为买卖合同纠纷，而非房屋权属纠纷。
3、关于本案一审法院是否违反法定程序的问题。本案原审法院于2003年9月24日立案，并于当天向崔某某、金某某、王某某送达举证通知书，于2003年10月23日开庭审理。由于原审适用普通程序审理，法院指定的举证期限应不少于30天，现原审法院所指定的举证期限少于30天，属违反法定程序，但并未影响案件正确判决，故该违反程序问题，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（四）项关于发回重审的规定。
4、关于当事人主张的其他问题。第一，本案系房屋买卖合同纠纷，金某某的行为系代理崔某某，王某某向金某某交付购房款的行为，即为向崔某某履行支付购房价款义务，至于金某某是否将购房款给付崔某某及应给付多少，均不属于本案二审审理范围。因为，崔某某在一审中并未向金某某提出返还购房款的诉讼请求。第二，本案系房屋买卖合同纠纷，不是原离婚的当事人重新提起的确认离婚时尚存且未分割的财产为共同财产，并要求分割该共同财产的诉讼，故诉争房屋是否为崔某某与金某某的共同财产均不影响买卖合同的成立，故诉争房屋是否为共同财产，不属于本案审理范围。第三，本案系房屋买卖合同纠纷，至于上诉人崔某某与被上诉人金某某是否存在借贷关系，以及履行情况等均不属于本案审理范围。
综上，上诉人崔某某要求被上诉人王某某腾退房屋的理由没有法律依据，不予支持，原审判令驳回崔某某的诉讼请求并无不当，应予维持。但原审仅依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定作为裁判依据不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人崔某某负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
代理审判员曹桂岩
代理审判员高子丁
二00四年五月二十四日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款：委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
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