上诉人(原审被告):黄某乙，男，X年X月X日出生，回族，无职业。住址：沈阳市和平区X路六段26-X号。
被上诉人(原审原告):关某，女，X年X月X日出生，满族，无职业。住址：沈阳市于洪区X街X栋X-X-X号。
上诉人黄某乙因与被上诉人关某租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民四房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年11月28日立案，由审判员白云良任审判长并主审，与审判员常振明、代理审判员王大鹏组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人黄某乙，被上诉人关某到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审法院查明：关某于2003年8月20日与黄某乙签订房屋租赁协议，约定关某将其位于沈阳市于洪区（现铁西区）杨士乡X村的房屋租给黄某乙，其中有办公房、厂房、车库、简易房以及全部厂区，承租期为2003年9月1日至2012年8月31日，黄某乙于每年2月和8月份分两次支付租金，2月份支付x元，8月份支付x元，合计每年租金为x元。黄某乙2005年2月末未支付关某租金，于4、5月份每月支付关某5000元租金，截止2005年8月底尚欠关某租金8000元。双方在租房协议第三项中约定了如有违约行为，关某有权收回房屋的解约条款。关某于2005年6月8日起诉至法院。以上事实有当事人陈述、租房协议、房屋所有权证书复印件、身份证复印件等佐证，经开庭质证，予以确认。
原审法院认为：关某与黄某乙之间的房屋租赁合同合法有效，黄某乙应按照合同约定支付租金，不应以关某不开发票为由拒付租金。黄某乙不支付租金的行为属于违约行为。鉴于双方在协议中已经约定关某有权在黄某乙违约时解除合同，故对关某要求收回房屋的诉讼请求不予支持，黄某乙应返还房屋并按照双方合同约定结清电费。对于关某要求黄某乙赔偿损失的诉讼请求，因关某不能向法院提供相应的证据证明损失存在，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除关某与黄某乙之间的房屋租赁合同；二、黄某乙于本判决生效之日起10日内将其承租关某的位于铁西区X乡X村的房屋腾空，并将该房屋返还关某；三、黄某乙于本判决生效之日起3日内支付关某租金8000元；四、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费1150元由黄某乙承担。
上诉人黄某乙不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人没有违约行为，直到被上诉人起诉之日没有欠房屋租金。被上诉人有过错，在收到房屋租金后，始终没有给上诉人有效收据，致使单位财会无法工作。请求撤销一审判决，继续履行租赁合同。
被上诉人关某答辩称：关某上诉人要发票的事从未提过，第一次签订合同时上诉人按期给了租金，其余从未按时给付租金。被上诉人无数次向上诉人要款，上诉人从未说过发票的事。上诉人已经停产一年了，已经没有能力偿还被上诉人房租，不应该再占着被上诉人房屋。上诉人去年这个时候将锅炉停了，将暖气冻裂了，造成大面积漏水，墙皮脱落，并在被上诉人车间里安装了冷冻机，体积特别重，应该安装在架子上，结果直接安装在墙壁上，使墙角渗漏。到8月末上诉人欠被上诉人8000元。被诉人要求上诉人支付从9月到现在的租金。既然双方签订了合同，互相就有约束，违约就要有违约金，要求支付违约金，还要利息。电费得由上诉人交清。上诉人虽要求继续履行合同，但上诉人根本就没有履行合同的诚意。
本院查明：2003年8月20日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，约定被上诉人将其位于沈阳市于洪区（现铁西区）杨士乡X村的房屋租给上诉人，其中有办公房、厂房、车库、简易房以及全部厂区，承租期为2003年9月1日至2012年8月31日，租金为每年x元，黄某乙每年分两次付给关某，每次应在租金到期的前一个月付给关某。如有违约，关某有权收回房产，并不承担黄某乙为此所受的经济损失，首次付款为x元。关某于2005年6月8日起诉至法院，关某在起诉状中陈述黄某乙尚欠租金3200元，并在原审庭审中称“租金到6月是3200元”。以上事实有当事人陈述、租房协议、房屋所有权证复印件佐证，本院予以确认。
本院审理认为：关某《租房协议》应否解除的问题。上诉人与被上诉人签订的《租房协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家利益和他人合法权益，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则履行合同义务。由于《租房协议》明确约定“租金为每年x元，黄某乙每年分两次付给关某，每次应在租金到期的前一个月付给关某。如有违约，关某有权收回房产，并不承担黄某乙为此所受的经济损失。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，黄某乙未按约定支付租金，双方约定的合同解除条件成就，关某有权解除合同，故原审判令解除上诉人与被上诉人签订《租房协议》并无不当，应予维持，上诉人要求继续履行合同没有法律依据，不予支持。
关某上诉人黄某乙所欠被上诉人关某租金额。上诉人与被上诉人系租赁合同关某，支付租金是上诉人的合同义务，根据最高人民法院《关某民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，上诉人对所付租金负举证责任，上诉人在上诉状中虽提出截止到被上诉人向原审法院起诉时，其不欠被上诉人租金，但上诉人在一、二审均未举出其支付被上诉人租金的证据，故应由上诉人承担举证不能的不利后果，即本院对被上诉人在一审起诉时所称上诉人尚欠其租金3200元予以确认。
原审判决判令黄某乙给付租金8000元超出当事人请求范围。关某在原审起诉时要求给付所欠租金3200元，原审法院于2005年6月8日向关某送达举证通知书，指定的举证期限为35日，根据最高人民法院《关某民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，关某应当在原审法院指定的举证期限35日届满前提出增加给付租金的诉讼请求，而原审法院开庭审理为2005年9月5日，关某当庭才提出到9月5日黄某乙应给付租金8500元。人民法院审理民事案件，应当围绕当事人的诉讼请求进行审理，凡不属于依法增加的诉讼请求，均不应予以审理。因此，原审判决判令上诉人黄某乙给付租金8000元超出当事人请求范围，关某虽补交诉讼费，此项判决亦属于不当，应予纠正。
关某在原审起诉时还有要求上诉人黄某乙“交清电费”的诉讼请求，原审判决在理由部分予以说明，但未在判决主文中予以明确裁判，关某亦未就此提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第151条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关某实和适用法律进行审查”及最高人民法院《关某民事经济审判方式改革问题的若干规定》第35条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院对此问题不予审查。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民四房初字第X号民事判决主文第一项、第二项；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民四房初字第X号民事判决主文第四项；
三、变更沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民四房初字第X号民事判决主文第三项为：黄某乙于本判决生效后10日内给付关某房屋租金3200元；
四、驳回上诉人黄某乙其他上诉请求及被上诉人关某反驳。
一审案件受理费1000元，由黄某乙负担；二审案件受理费1150元，由黄某乙负担1000元，关某负担150元。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员常振明
代理审判员王大鹏
二00五年十二月八日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关某律
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项：原判决适用法律错误的，依法改判。
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