上诉人（原审原告）：沈阳市画苑。住所地：沈阳市和平区X街X号。
法定代表人：于某，经理。
委托代理人：林江，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市X街大药房。经营场所：沈阳市和平区X街X号。
合伙企业事务执行人：王学国，经理。
委托代理人：窦彦民，辽宁鼎泰律师事务所律师。
上诉人沈阳市画苑与被上诉人沈阳市X街大药房租赁合同纠纷一案，前由沈阳市和平区人民法院于2005年7月作出[2005]和民房初字第X号民事判决。沈阳市画苑不服，向本院提起上诉。本院由审判员白云良任审判长并主审，与审判员关云光、常振明组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沈阳市画苑法定代表人于某及其委托代理人林江，被上诉人沈阳市X街大药房委托代理人窦彦民到庭参加诉讼，经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院认定:2004年9月19日，沈阳市画苑与沈阳市X街大药房签订《房屋承租协议》（续签），约定沈阳市画苑将位于某阳市和平区X街X号一、二层楼出租给沈阳市X街大药房，承租期限三年，年租金80万元，付款方式为按季度付款，付款期限为上季度末15日前，押金10万元，继续押在沈阳市画苑，在合同签字前一次付清。协议还约定了其他事项。沈阳市画苑与沈阳市X街大药房均在该协议上加盖了公章，沈阳市画苑任家树、沈阳市X街大药房王学国亦在该协议上签字并加盖印章，辽宁渡文律师事务所对该份协议进行了见证。合同签订后，诉争房屋一直由沈阳市X街大药房使用，沈阳市X街大药房已实际交付2005年上半年房租总计x元。后双方就房屋租赁问题协商未果，沈阳市画苑起诉至法院。上述事实，有企业法人营业执照、《房屋承租协议》（续签）、律师见证书、产权证、专用收款收据、辽宁省房屋出租专用发票、合伙企业营业执照及陈述在卷佐证，予以确认。
原审法院认为：沈阳市画苑与沈阳市X街大药房签订的《房屋承租协议》（续签）上，双方单位均加盖了公章，沈阳市画苑主张该份协议无效，应提供充分的证据证明该份协议具有法定无效的情形。沈阳市画苑主张《房屋承租协议》（续签）无效的事实依据为该协议非沈阳市画苑真实意思表示，系沈阳市X街大药房与沈阳市画苑法定代表人恶意串通形成，亦或是由于某阳市X街大药房欺诈形成。但从沈阳市画苑提供的证据看，其并不能证明沈阳市X街大药房实施上述行为。故沈阳市画苑与沈阳市X街大药房签订的《房屋承租协议》（续签）应视为双方真实意思表示。因该协议亦不违反法律、法规的强制性规定，不损害国家利益、社会公共利益，合法有效。故对沈阳市画苑主张确认协议无效的诉讼请求，不予支持。因该协议约定的租赁期限为三年，现租赁期限未满，沈阳市X街大药房有权按协议约定使用该房屋，故对沈阳市画苑主张返还出租房屋的诉讼请求，亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于某事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回沈阳市画苑的诉讼请求。案件受理费500元由沈阳市画苑承担。
上诉人沈阳市画苑不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院疏漏了本案重要事实如下：1、被上诉人在与任家村签订《房屋承租协议》（续签）（以下简称续签协议）之前，被上诉人与上诉人签有一年租房协议，履行期限是2003年10月至2004年10月，后延顺至12月31日。上诉人原法人代表任家树于2003年5月就患有肺癌长期不能上班，此间上诉人实际负责人系陆春，即签订一年租房协议的上诉人代表。对此事实有双方一年期协议和任家树病历佐证。2、上诉人法人代表变更后，于2004年9月7日上午邀请了被上诉人法人代表王学国到沈阳市书画院见面，上诉人在场人有法人代表于某，部门负责人杨海滨、卢惠霞，上诉人当面向王学国告知任家树已不是法人代表，双方探讨租房协议期满后问题没有达成一致。对此事实有卢惠霞工作日记和证人证言。3、上诉人原法人代表任家树被免职后把持公章未交，市委主管领导王世伟于2004年9月17日在上诉人处检查工作，针对任家树免职后不交公章问题高度重视，并指示“依法强制收缴”。任家树于某天后即2004年9月19日与被上诉人签订续签协议并于某日中午交回公章。对此事实有王世伟部长讲话录音稿和《续签协议》为证。4、任家树与被上诉人签订续签协议时明知自己被免职无权代表上诉人签订租房协议，并明知续签协议按年租金80万元，三年将使上诉人损失105万元，却利用把持公章之机与被上诉人私自续签协议，被上诉人更是在明知任家树已不是法人代表，无权代理上诉人的情况下与任家树续签协议。任家树没有向上诉人说明《续签协议》事宜，直到其2004年11月27日病故。5、被上诉人与任家树续签协议是2004年9月19日，协议约定履行期限是2005年1月1日至2007年12月，显然续签协议是附生效期限的协议，而所附期限未至续签协议并不生效，恰在续签协议未生效的3个多月时间里，被上诉人及任家树始终隐瞒续签协议，上诉人依据一年期协议要求收回租房与被上诉人纠纷不断。对此事实的证据有上诉人要求收回租赁房屋公证书，双方往来交涉收房函和上诉人对外招租广告。6、被上诉人在一年租期届满后（任家树已病故），《续签协议》生效期开始已既成事实情况下，拿出了《续签协议》，上诉人当即提出质疑。2005年1月16日被上诉人首先起诉上诉人称：“上诉人不顾续签协议的效力，名目张胆地登报招租，还拒收租金，拒绝到房产部门办理《房屋租赁证》”，之后被上诉人撤诉。2005年1月17日被上诉人冒充上诉人办理了2005年《房屋租赁证》；1月19日采取公证送达方式向上诉人强行交付“租金”。对此事实的证据有2005年《房屋租赁申请表、证》、被上诉人付款公证书。7、上诉人始终认为《续签协议》是被上诉人与任家树恶意串通的结果，而被上诉人一年租房协议期满，拒不腾房。综上，一审判决适用法律不当。我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…..。”这里“欺诈”是指一方当事人故意欺骗他人而使人陷入错误与之订立合同行为。欺骗他人的方法包括故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，目的是为了使对方当事人作出错误意思表示。而“恶意串通”，是指合同当事人明知或者应当知道某种行为将会损害国家，集体或者第三人利益的情况下，而故意共同实施该行为。本案被上诉人与任家树恰是实施了上述行为签订的《续签协议》，被上诉人与任家树续签协议之前就明知任家树已被免职，上诉人没有授权任家树签协议、盖公章。任家树虽系上诉人职工，但与被上诉人续签协议加盖公章的行为既不是职务行为，也不是代理行为，故依法不能以“表见代理”推定任家树的行为系上诉人法人行为，更不应认定《续签协议》“是原告真实意思表示”，判决协议有效。如果说被上诉人在与任家树续签协议时不知道任家树是否有权代理签协议，那么协议签订后开始生效前的三个月时间里，从上诉人主张收房，对外招租与其不断纠纷中显然是明知或应当知道任家树的行为是背着上诉人的私下行为，而协议内容是被上诉人低价承租房屋三年，使上诉人损失105万元，形成国企利益受损的客观事实。由此可见被上诉人与任家树是恶意串通签订《续签协议》，并一起隐瞒《续签协议》真实情况，使协议开始期限届至既成事实。而一审判决没有综合本案全部证据认定事实，正确适用法律，仅以《续签协议》上盖有上诉人公章的孤立证据，判决《续签协议》有效，显然是错判。请求撤销一审民事判决，依法改判上诉人、被上诉人房屋承租协议为无效协议，返还租赁房屋。
被上诉人沈阳市X街大药房答辩称：上诉人与被上诉人2004年9月19日签订的房屋承租协议是上诉人与被上诉人双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当按协议约定全面履行自己的义务，现上诉人提出协议无效无事实及法律依据。该协议已经辽宁渡文律师事务所进行了见证，内容真实合法有效。被上诉人根据协议约定全面履行了自己的义务，按照约定交纳了租金，上诉人也接受了被上诉人履行的义务，上诉人现主张协议是被上诉人与上诉人原法定代表人恶意串通形成或由于某上诉人欺诈形成没有事实和法律依据。请求维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。
上诉人沈阳市画苑对自己的上诉请求举证如下：证据1，房屋承租协议，证明被上诉人与任家树签订协议的内容和时间；证据2，情况说明，是任家树在与被上诉人续签协议当天亲笔书写，是在一审判决以后被上诉人代理人汪漾提供的，证明续签协议确系任家树在明知自己被免职后且没有新任法人代表授权的情况下，冒称法人代表与被上诉人恶意串通签署续签协议；证据3，沈文联党组发[2004]X号文件，证明于某于2004年8月17日任沈阳画苑法人代表；证据4，沈书画院[2004]第X号文件，证明任家树于2004年8月27日被免去法人代表，并未再安排工作，属上诉人病休人员。文件下达之日任家树即明知自己不再是法人代表，文件下达后距任家树与被上诉人私下续签协议相隔24天；证据5，沈阳市委宣传部长王世伟在画苑检查工作讲话，证明2004年9月17日任家树被免职22天仍不交公章，市委主管领导指示采取强制措施，任家树是在非法占据公章期间与被上诉人私签协议；证据6，企业法人营业执照，证明2004年10月28日上诉人法定代表人为于某。以上证据1-6证明任家树与被上诉人续签协议时已不是法人代表，其利用非法占用公章未经上诉人委托与被上诉人私下签订的续签协议，协议无效。证据7，证人卢惠霞工作日记，证明被上诉人王学国2004年9月7日上午去沈阳市书画院，于某是以上诉人新任法人代表身份与王学国见面，王学国此时已知道任家树不再是法人代表，此时距续签协议12天；证据8，关于某还租赁物的敦促函，证明上诉人于2004年12月2日在原来的一年期房租协议前要求收回出租房，没有与被上诉人续租的意思，也不知道被上诉人与任家树签订的续签协议存在；证据9，居民死亡医学证明书，证明2004年11月27日任家树病故于某癌晚期；证据10，沈阳日报招租广告，证明2004年12月20日上诉人对外公开招租，没有与被上诉人续租的意思，也不知道有被上诉人与任家树私下的续签协议存在；证据11，关于某还租赁物的敦促函的回函，证明被上诉人于2004年12月31日回函时才拿出续签协议，从隐瞒9月19日与任家树签协议至12月31日公开协议计100多天时间；证据12，商榷函，证明上诉人接到被上诉人送来的续签协议后，明确表示任家树无权代理上诉人续签协议，不同意续签协议；证据13，回函，证明被上诉人坚持认为续签协议有效，强行续租；证据14，起诉状，证明被上诉人承认的事实有上诉人对外招租，拒收房租，拒绝办理房屋租赁证，足证上诉人否认续签协议的效力；证据15，和平法院民事裁定书，证明被上诉人于2005年2月22日无理撤诉；证据16，房屋租赁登记申请表、2005年房屋租赁证，证明被上诉人采取欺骗手段获得承租手续，并强行占房续租；证据17，公证书，系被上诉人强行占房续租后，采取公证送达方式交“租金”，证明上诉人不同意续租被迫收费。
被上诉人沈阳市X街大药房对上诉人沈阳市画苑提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性有异议，该情况说明不是在举证期限内提出，而且日期是2004年9月19日，不属于某证据，在二审不应作为新证据进行质证；对证据3是上诉人的内部文件，被上诉人不知情，对被上诉人没有效力；对证据4的真实性有异议，是上诉人内部形成文件，被上诉人不知情；对证据5是上诉人内部文件，与被上诉人没有关系，而且与本案没有关联性；对证据6是复印件，看不清楚，无法质证；对证据7的真实性、合法性有异议，是上诉人自己制作；对证据8、9、10、11的真实性无异议；对证据7-11要证明的问题有异议，证明不了上诉人主张的请求，不能证明被上诉人明知任家树不是上诉人的法定代表人，证明不了上诉人没有续签协议的表示，只能证明上诉人违约；对证据12-17的真实性无异议，对证明的内容有异议。证据12、13不能证明被上诉人强行租赁上诉人的房产，只能证明被上诉人在履行协议时上诉人不予配合，有违约行为；对证据14-15是被上诉人处分自己诉权的一种形式，用以证明上诉人否认协议效力及被上诉人无理撤诉的观点，没有事实依据；对证据16不能证明被上诉人采取欺骗手段办理房屋登记手续，根据合同法的规定房屋租赁协议一经签订，没有特殊情况就已经生效，进行房屋登记申请只是法律规定的义务，合同是否生效与是否进行房屋租赁登记没有必然关系；对证据17上诉人已经接受，视为履行合同，上诉人提出为了减少损失收取费用没有法律依据；证据12-17证明不了上诉人否认协议效力，否认拒绝签订协议及被上诉人强行租赁上诉人房屋，只能证明上诉人在履行协议的过程中有违约行为。
被上诉人沈阳市X街大药房举证如下：证据1，律师见证书，证明上诉人与被上诉人双方自愿签订房屋承租协议（续签）；证据2，辽宁省房屋出租专用发票共三份，证明被上诉人如期交纳了房屋租赁协议所规定的义务中约定的租金。其他证据与一审一致，不再重新举证。
上诉人沈阳市画苑对被上诉人沈阳市X街大药房所举证据质证如下：对证据1的真实性无异议，但可以证明是任家树个人与被上诉人签订的协议进行的见证；对证据2发票上载明的很清楚是预收2005年的租金，对房屋被上诉人在一年租期期满以后，以续签协议有效继续强占上诉人房屋，上诉人曾经非常明确的表示协议无效，而且拒收租金，该发票不能证明上诉人认可续租收取租金，而是避免损失，并且被上诉人占据房屋从赔偿的角度也要付费。
根据双方当事人的陈述及举证、质证意见，本院认定以下事实：2003年10月10日，上诉人与被上诉人签订《沈阳市画苑房屋承租投标书》及《房屋承租协议（草）》，约定上诉人将沈阳市画苑一、二层（投标书约定的是建筑面积338平方米，协议中约定的是使用面积338平方米）租于某上诉人，期限一年，年租金115万元。2004年2月20日，被上诉人要求减免租金，上诉人承诺被上诉人于2003年10月11日起至2003年11月30日止为被上诉人装修期，不计算房租；从2004年12月1日起至2004年12月31日止为《房屋租赁协议》的顺延期，不计算房租。2004年8日，任家树被免去法定代表人职务。2004年9月19日，任家树与被上诉人签订《房屋承租协议》（续签），约定沈阳市画苑将位于某阳市和平区X街X号一、二层楼出租给沈阳市X街大药房，承租期限三年，年租金80万元，付款方式为按季度付款，付款期限为上季度末15日前，押金10万元，继续押在沈阳市画苑，在合同签字前一次付清。协议还约定了其他事项。上诉人沈阳市画苑与被上诉人沈阳市X街大药房均在该协议上加盖了公章，沈阳市画苑任家树、沈阳市X街大药房王学国亦在该协议上签字并加盖印章，辽宁渡文律师事务所对该份协议进行了见证。2004年11月2日，上诉人向被上诉人发出《关于某还租赁物的敦促函》并经沈阳市浑南新区公证处公证送达于某上诉人。被上诉人回函表示双方签订有续租协议，不同意返还房屋。
另查明：被上诉人已支付2005年房屋费用60万元。
本院认为：任家树在与被上诉人签订房屋续租协议时，任家树已被沈阳市书画院免去法定代表人职务，其亦未经沈阳市画苑授权，其无权代表沈阳市画苑与被上诉人签订房屋续租协议。该协议中虽盖有沈阳市画苑印章，但系由于某家树被免职后仍把持公章，故房屋续租协议对沈阳市画苑无约束力，且任家树与被上诉人所签订的房屋续签协议将原租赁协议中的年租金115万元变更为80万元，损害了沈阳市画苑的利益。因此，对上诉人主张续租协议无效并返还房屋的上诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决；
二、盖有上诉人沈阳市画苑印章的任家树与沈阳市X街大药房于2004年9月19日签订的《房屋承租协议》（续签）无效；
三、被上诉人沈阳市X街大药房于某判决发生法律效力后三十日内将位于某阳市和平区X街X号房屋一、二层（即被上诉人原承租房屋）返还于某诉人沈阳市画苑；
四、驳回被上诉人沈阳市X街大药房反驳。
一审案件受理费500元，二案案件受理500元，计1000元，由被上诉人沈阳市X街大药房负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员关云光
审判员常振明
二00五年十二月十四日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款：（二）原判决适用法律错误的，依法改判。
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