上诉人（原审原告）田某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-X号。
委托代理人帅辉，系辽宁欣合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）辽宁维华房地产开发有限公司，住所地辽中县X镇X村。
法定代表人韩某某，系该公司董事长。
委托代理人罗丹，系辽宁同方律师事务所律师。
上诉人田某某因商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员白云良担任审判长，由审判员常振明主审，审判员关云光组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田某某、委托代理人帅辉、被上诉人的委托代理人罗丹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定事实，2003年9月25日原、被告签订商业网点认购预订书，约定原告购买由被告开发的“铁西维华商业广场”商业网点MX号，面积为169.88平方米，房款为x元，付款方式为一次性付清。协议签订后，原告履行了付款义务。2003年12月商业网点陆续交付，因施工问题原告购买的网点结构、面积发生变化，原告向被告提出退房要求。经双方协商，原、被告于2004年4月7日达成书面协议，被告决定将因结构变化多出的面积赠送给原告，同时原告收回退房要求，并不再以任何理由提出退房。嗣后，因双方对采暖费、物业费等问题产生争议，致使原告一直不能办理进住手续。签订4月7日协议后，原告与沈阳康好物资有限公司签订租房协议，将其购买的MX号网点以年租金18万元的价格租与他人用于经营。但由于原告没有能够进住，致使其出租网点的目的没能实现。原告曾就采暖费的问题起诉至法院，后未经审理，被告同意不收取该笔费用。原告以要求确认协议无效并退房为由于2004年6月16日起诉来院。另查，原告于2004年7月10日收到被告邮寄的入住通知。立案后被告提出反诉，但其未能按期缴纳反诉费。
上述事实，有当事人陈述、原告提供的商业网点认购书、4月7日协议书、租房协议书，被告提供的商品房销售许可证、立案通知书、起诉书各一份、邮信存根、入住通知各一份、法院调取的询问笔录两份，已经双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，原、被告签订的商业网点认购协议，详细规定了所购商品房的地点和房价，即合同的标的和价款具体而确定，说明双方就合同的主要条款已经达成合意，合同即依法成立。嗣后，因商品房的结构、面积有所变动，原告曾提出退房，但原、被告又于4月7日达成协议，被告赠送面积，原告不再提退房。这一节事实说明在明知房屋现状的情形下，原告同意以原价购买被告已竣工的MX号网点，并不再提出退房要求。故两份协议均为双方真实意思表示，合法有效。庭审中原告提出4月7日的协议系被告的胁迫、欺诈行为所致，因其不能举证，不能成立；原告还提出因采暖费、物业费等争议致使原告不能办理入住手续，但关于这两笔费用的交纳，是合同成立后双方具体履行合同义务的问题，并不能对两份协议的有效成立形成抗辩。故原告要求确认协议无效并退还房款，本院不能支持。当然，4月7日协议达成后，因采暖费问题被告没有为原告办理入住手续，且被告要求原告交纳没有使用房屋期间的采暖费，对此被告确有过错，应负迟延履行的责任。原告提出其与他人签订了出租房屋协议，承租方已出庭作证，而从被告的角度来看，其应预见到迟延履行会造成原告房租收益的损失。故被告应赔偿迟延办理入住手续期间给原告造成的损失。关于具体数额的确定，可参照原告已签订的房屋租赁合同的租金来计算。但被告已于7月10日向原告下达了入住通知，从而赔偿应是有期限的。被告未按期缴纳反诉费，本院对其反诉请求不作审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第107条、第113条之规定，判决：一、原、被告签订的两份协议为有效协议；二、被告赔偿原告房租损失x元，于本判决生效后15日内付清；三、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费3270元，原告负担1270元，被告负担2000元。
宣判后田某某不服上诉至本院，上诉请求：1、撤销原判，依法改判解除合同，退原告全部购房款。2、承担不履行合同的违约责任。3、承担违约造成经济损失。4、承担一切诉讼费。主要事实和理由，上诉人从2003年9月25日以认购被上诉人的商业网点，MX号开始因被上诉人中途单方改变建筑结构，上诉人2003年10月22日提出解除认购，退全部房款。2004年3月份有关方面介入，当时被告人承诺的很好，过后被上诉人找上诉人谈，“要钱困难，得分批分期在二年内还清”，上诉人在被上诉人的劝说引领之下达成4月7日的协议，是使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。而被上诉人未履行其协议。上诉人于2004年5月21日向铁西区人民法院起诉，认为被告不应向其收取采暖费，被告收到法院通知后，同意免收采暖费，并起草了交房协议，原告亦未在协议上签字，但其撤回了起诉。由此可见，是被上诉人一再违约，不信守协议，被上诉人违约给上诉人带来了经济损失达x元，综上，请二审法院撤销一审判决，退上诉人全部购房款，及违约金、损失金。
本院经开庭查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商业网点认购预订书，上诉人并交付了购房款，应当认定该认购预订书是合法有效的民事法律行为。后因被上诉人所建网点房屋结构面积有所变动，上诉人提出退房是合理的。但双方又于2004年4月7日达成协议，被上诉人赠送给上诉人多余的网点面积，上诉人亦表示不再退房，本院认为该协议，应认定为原协议的补充协议，是双方当事人真实意思表示自愿达成的，应当认定合法有效，双方应当按照该补充协议履行。关于上诉人主张退给上诉人全部购房款，因上诉人与被上诉人又达成了补充协议，上诉人再次请求返房没有法律依据，故对其主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3270元整，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员常振明
审判员关云光
二00五年六月七日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
