上诉人（原审被告）:李某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市第三砂轮厂下岗工人，住（略）。
委托代理人：石某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市苏家屯区振兴法律服务所法律工作者，住（略）。
委托代理人：王某某，男X年X月X日出生，汉族，系沈阳市第十二建筑工程公司退休干部，住（略）。
被上诉人（原审原告）：穆某某，女，X年X月X日出生，汉族，系农民，住（略）。
委托代理人：刘某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市苏家屯区陈相法律服务所法律工作者，住（略）-X号。
原审第三人：崔某，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市苏家屯区烟草公司职员，住（略）-X号X室。
委托代理人：刘某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市苏家屯区陈相法律服务所法律工作者，住（略）-X号。
案由：房屋买卖合同纠纷。
上诉人李某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2005）沈苏民房初字第X号民事判决，于2005年6月6日向本院提起上诉。其上诉请求，要求撤销原审判决，要求被上诉人与原审第三人履行购房协议，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
本院经审理查明：被上诉人穆某某与崔某敏系夫妻关系。婚后生有一子崔某，一女崔某。案涉房屋（三间）系被上诉人穆某某与崔某敏在婚后购置,并办理了产权过户手续，房权证登记产权过户手续，房权证登记产权人为崔某敏。2001年4月崔某敏去世，其房产证未变更。2003年10月27日，被上诉人穆某某与上诉人李某某商定，穆某某将上述位于陈相镇X村房屋卖给李某某，定价人民币12,000.00元，先付人民币1万元，余款2,000.00元待更名后再支付。当时上诉人李某某知悉房屋产权人为崔某敏且已去世，崔某敏有一子。李某某于2003年10月27日付穆某某定金人民币3,000.00元，2004年2月26日付买房款人民币7,000.00元，同日又付电话费用300.00元，电视天线30元，锅两个50元。2004年2月26日，穆某某将房产证（名为崔某敏），土地使用证交给李某某。2003年10月，李某某入住案涉诉争之房屋并在房内建了火炕，火墙及粉刷三间房屋。2004年3月初李某某着手办理房证及土地证更名手续。后因陈相屯镇政府未批准而未果。2004年3月初，李某某开始建设案涉猪舍，至2004年4月末建成，期间用了穆某某部分物品。原审审理中经李某某申请，原审法院委托苏家屯区价格认证中心对此猪舍及李某某对案涉房屋装修的造价进行评估，结论为总造价为人民币13，770元，并支付评估费550元。
另查明，原猪舍位置面积为可建房屋一间。崔某于2005年1月20日出具证明一份，证明放弃自己的继承份额，其份额归其母亲所有。
再查明，经上诉人与被上诉人协商，上诉人同意于2006年2月1日前将被上诉人转包给上诉人的12.8亩承包地返还给被上诉人，双方解除承包协议。
原审法院认为，案外人崔某敏与原告穆某某在婚姻关系存续期间共同购置的案涉房屋属于双方的婚后共同财产。崔某敏死亡后，崔某敏所有的此项财产应依照《中华人民共和国继承法》之规定，由原告穆某某、第三人崔某、崔某继承。现崔某放弃继承，并将其份额转由其母亲所有，崔某此行为系在崔某敏死亡后，在此房屋属于原告、第三人及崔某共有的情况下，对其个人的财产所有权的合理处分，其意见表示真实，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家集体及第三人之合法利益，其行为有效。第三人崔某依法律规定，对案涉房屋有1/6的所有权。原告穆某某在未通知第三人的情况下，将此房屋出卖给被告李某某，李某某亦在庭审中表示知道崔某作为继承人的存在，其变应知道崔某作为继承人，对此房屋亦存在部分产权，但原、被告均用“签买卖房屋协议时以案外人崔某敏的名字”的方式，规避了应征得共有人崔某同意这一必经程序，李某某虽辩称崔某对此买卖行为明知且同意之主张，因李某某未提供证据证明，故其此主张本院不予支持。被告李某某在明知房产证登记人为崔某敏，且已过世，房屋不单属于穆某某所有，且崔某敏另有其他继承人的情况下，购买此案涉房屋故李某某此行为不构成善意取得，已存在恶意之倾向。原告穆某某在明知其非此房屋完全产权人的情况下，未通知其他共有人，其主观上亦存在恶意之倾向，依照“在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”之规定，原、被告签订的房屋买卖协议应为无效。崔某作为有独立请求权的第三人其主张佥有效，本院予以支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告穆某某应当将从被告李某某处取得的购房款1万元返还给被告李某某，考虑李某某实际占有了案涉房屋，而原告方本人及亲属在些期间一直未能在些房居住的情况，被告李某某应支付原告穆某某房屋占用期间的房租。综合本案涉房屋及本地的实际生活水平及房屋实际使用面积，房租酌定为每月人民币120元。考虑原告在出卖房屋时存在过错，被告李某某在购买房屋时，亦知道此房产权存在瑕疵，非原告穆某某单独所有，而去购买，综合本案发生时双方在房屋买卖过错中的过错程度，双方过错均等，对此次买卖房屋合同的无效均应承担50%的责任。考虑李某某虽未提供往返（未来必然发生李某某搬走之事实）的搬家费用之依据，但此实必须亦应发生，李某某必然要投入一定的时间和精力去处理，法院酌定李某某搬家费用为人民币（一次）100元，由李某某自付100元，另100元由原告穆某某支付。关于李某某支付电话、电视天线及锅两个的费用于原告，考虑电话及电视天线系固定之物，移动后会损害其价值，锅两个可随时由李某某带走，故李某某应返还原告穆某雅电话一部及电视天线一个，穆某某应返还李某某相关费用共计人民币330元。关于李某某反诉称原告穆某某应赔偿其猪舍及室内装修人民币2万元，考虑李某某与穆某某在签订买卖合同时均有过错，且李某某在未取得房产产权（房屋产权变动以过户为准，并采用物权公示方法）之情况下，盲目投资兴建高档猪舍，且原告不表示接受，并坚决要求被告拆除并赔偿其合理损失，最后李某某修建之猪舍造价已起出其所购房屋之造价，依照合同法“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额不应超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，案涉房屋建猪舍处仅能建房屋一间，且此房在农村偏僻之处，原告的损失预见范围最大应为一间房屋的造价为人民币4,000元左右（由三间房卖价为12,000元推出），但考虑被告李某某在建猪舍及房屋装修时确实投入大量资金，经评估价值双方亦无异议，依据民法之公平、补偿及效益之基本原则，猪舍移动或拆除对被告李某某相当不利，唯有依照不动产产权变动之作法，猪舍作为房屋的附属物，一并返还原告。本庭综合被告建猪舍的实际投入，被告又擅自挖土毁坏了原告原住处的宅基地，原告作为一位农村老年人，高档猪舍对其无多大价值，且影响其未来的居住及转让，被告李某某亦用了原告穆某某部分使用物资，法院因此酌定原告穆某某给付被告李某某猪舍及房屋维修补偿费人民币8,000元。关于原告穆某某诉称此猪舍系违章建筑。，但未提供相关部门证实，故此主张本院不予支持。关于李某某辩称猪舍还有其他损失，但未提供相关证据，且评估人员已现场办公，被告李某某之真实投入均应体现于评估结论书中，故被告李某某此主张本院不予支持。关于被告李某某辩称原告穆某某应赔偿其精神损失问题，因本案系合同纠纷，法律无违约存在精神损失赔偿之规定，故其主张本院不予支持。原审法院判决：一、原告穆某某与被告李某某签订的房屋买卖协议无效；二、李某某于本判决生效后10日内搬出原居住的位于苏家屯区X镇X村三间房屋（房权证登记人崔某敏）；三、李某某所建位于苏家屯区X镇X村猪舍归原告穆某某所有（李某某建猪舍所用物品均予留下，见附表）；四、原告穆某某于本判决生效后30日内返还被告李某某购房款人民币1万元整；五、被告李某某于本判决生效后30日内支付原告穆某某、第三人崔某房租（从2003年10月起，计算至被告李某某搬出之日止，按月租金人民币120元计算）；六、被告李某某于本判决生效后30日内返还原告穆某某电话一部、电视天线一个、房证一本（产权人崔某敏）、土地使用证一本；七、原告穆某某于本判决生效后30日内返还被告李某某人民币330元整；八、原告穆某某于本判决生效后30日内给付被告李某某补偿款人民币8,000元整；九、原告穆某某于本判决生效后30日内给付被告李某某搬家费人民币100元整；十、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费350元，由原、被告各负担175元；反诉费1310元，由原告负担600元，由被告负担710元；评估费550元，由原、被告各负担275元。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、本调解书生效后，被上诉人穆某某于2006年2月1日前返还给上诉人李某某购房款及补偿款人民币2万元；
二、本调解书生效后，上诉人李某某于2006年2月1日前将位于（略）三间房屋（房屋所有权证登记人为崔某敏）及猪舍、仓房返还给被上诉人穆某某；
三、本调解书生效后，上诉人李某某于2006年2月1日前返还被上诉人穆某某转包给上诉人的承包地12.8亩；
四、一审案件受理费双方已各自分担完毕；二审案件受理费50元由上诉人李某某承担；
五、双方无其他纠纷。
上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。
审判长张青
代理审判员陈兴田
代理审判员王某华
二○○五年八月九日
书记员韩鹏
本调解书所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条规定：第二审人民法院审理上诉案件，可以进行调解。调解达成协议，应当制作调解书，由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章，调解书送达后，原审人民法院的判决即视为撤销。
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