上诉人（原审被告）陈某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人潭巍，系辽宁天润律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）王某甲，女，1960年1月1日，汉族，住（略）—X号。
被上诉人（原审原告）尹某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁大山科工贸有限公司董事长，住（略）—3—X门。
委托代理人郭某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁大山科工贸有限公司职员，住（略）。
被上诉人（原审被告）马某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
原审第三人王某乙，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）—X号。
原审第三人吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）—X号。
上诉人陈某、王某甲因房屋买卖协议纠纷一案，不服铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由本院审判员白云良担任审判长、由审判员常振明主审、审判员关云光组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某甲、陈某及陈某委托代理人谭巍、被上诉人尹某某及委托代理人郭某某、原审第三人吴某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告陈某与第三人王某乙、第三人吴某某与第三人王某甲为夫妻关系，第三人王某甲系王某乙姐姐。原告有位于沈阳市铁西区X路X号X门X门网点两套，原告与第三人吴某某于2004年6月15日签定协议：甲方为尹某某，乙方为陈某、马某，甲方在铁西区X路X号有网点两套，X门X.99平方米（马某），X门X.18平方米（陈某），两套门市房的整体出售价395万元。乙方两人同意共同出资395万元购买此网点。乙方同弘富房屋开发公司（即辽宁弘富房屋开发公司）签订购房合同后，乙方应付给甲方购房定金2000元，如乙方违约定金不予返还，如甲方违约定金如数返还并赔付乙方违约金2000元。2004年6月24日原告与第三人王某乙签定协议：甲方为尹某某，乙方为陈某、马某，乙方保证在2004年6月30日前交给甲方170万元，甲方将X门X.18平方米的购房发票交给乙方。余款保证在7月15日前一次性付清，甲方再将X门X.99平方米的购房发票交给乙方。如一方违约，违约方赔偿另一方损失费10万元。2004年7月30日原告与第三人王某乙签定协议：甲方为尹某某，乙方为陈某、马某，乙方愿意出资395万元购买甲方在铁西区X路X号网点两处，X门X.18平方米、X门X.99平方米。乙方同意先付给甲方150万元，暂欠245万元。甲方收到150万元后，应马某将两处网点的售房发票交给乙方，乙方拿到发票后15天应将购房贷款办理完毕，并将购房得到的贷款马某还清2个网点尚欠甲方的购房款245万元。如此协议不能履行，原签订的协议仍具有法律效力，并必须在两天内到市房地产大厦把备案的名字改为尹某某，更名费用由乙方承担，并按原协议约定支付甲方违约金10万元。2004年6月，原告与被告陈某、第三人吴某某到辽宁弘富房屋开发有限公司签订了购买该房屋的合同书，并由该公司办理了房屋产权备案手续。第三人王某甲于2004年9月5日在原告拟稿的承诺书上签字，该承诺书内容为：“我保证在9月9日前将购买铁西区X路X号X门、X门门市房380万元房款一次性付清，如果不能付清，保证在9月10日前自出费用到房地产交易中心把名更为尹某某并赔偿违约金壹拾万元整。每迟延一天再另付违约金二千元。”第三人王某甲又于该承诺书上写明：“如果马某和陈某不能按自己承诺的办，我愿意按尹某某的意见办。我承诺马某拿380万元之后余款我愿补齐。”现原告要求解除与二被告订立的房屋买卖协议及赔偿违约金为由于2004年11月4日起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈某，房屋转让协议书三份、承诺书一份、商品房销售发票一份，经庭审质证，本院予以确认。
原审法院认为，第三人王某乙、吴某某虽未取得被告陈某的书面委托与原告订立了房屋买卖协议，但被告陈某按照原告与第三人王某乙、吴某某订立的协议去房屋开发公司订立合同，表明被告陈某已经知道第三人王某乙、吴某某与原告订立房屋买卖协议行为，以默视的方式追认第三人王某乙、吴某某的无权代理行为，故第三人王某乙、吴某某与原告订立房屋买卖合同的行为的相关法律后果由被告陈某承担。原告与第三人王某乙、吴某某订立的房屋买卖合同主观上是善意的，且存在被告陈某与第三人王某乙为夫妻关系、第三人王某乙为第三人王某甲的弟弟、第三人王某甲与第三人吴某某为夫妻关系的客观事实，使原告在最初与第三人王某乙、吴某某订立合同时有理由相信第三人王某乙、吴某某有代理权，故第三人王某乙、吴某某代理被告陈某的代理行为有效。原告与被告陈某签订的房屋买卖协议，具备合同有效的一般条件，已依法成立。虽然原告与被告陈某签订房屋买卖协议时并未取得该房屋的产权登记，但原告已取得了该房屋的使用权并已实际使用，从维护当事人的意志和维护市场经济秩序原则考虑，原告与被告陈某签订的房屋买卖协议应为有效协议。因被告陈某已不能履行协议，故原告要求解除与被告陈某签订的房屋买卖协议偿付违约金的诉讼请求理由正当，本院予以支持。第三人王某甲向原告保证与被告陈某间房屋买卖协议的履行，自愿承担违约责任，且双方合同已无法履行，应由第三人王某甲承担违约金10万元，故原告要求第三人王某甲承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告无证据证明被告马某追认第三人王某乙、吴某某的无权代理行为，原告与被告马某订立房屋买卖协议无效，原告要求解除与被告马某签订的房屋买卖协议偿付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。第三人王某乙、吴某某为被告陈某的代理行为，由被告陈某承担民事责任，原告要求第三人王某乙、吴某某承担连带责任的主张无法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第66条、《中华人民共和国合同法》第107条的规定，判决：一、解除原告与被告陈某签订的房屋买卖协议协议；二、被告陈某给付原告违约金10万元，于本判决发生法律效力至日起十日内付清；三、第三人王某甲给付原告违约金10万元，于本判决发生法律效力至日起十日内付清；四、驳回原告、被告陈某及第三人王某甲、王某乙、吴某某其它诉讼请求。案件受理费5510元，由被告陈某、第三人王某甲承担（原告已预交，由被告陈某、第三人王某甲直付原告）。
宣判后，王某甲、陈某均不服，上诉至本院，王某甲上诉请求，依法判决驳回尹某某的起诉。主要事实理由，被上诉人尹某某既未取得房屋的所有权，因此尹某某无权转让房产，而无效的合同不存在违约金问题。按照我国《担保法》第5条“主合同无效，担保合同同时无效”，上诉人的承诺书不具有约束力。因此本人不存在应该承担违约责任。假设合同有效，依照《担保法》第6条的规定，“被保证人不履行债务时，由保证人代为履行。”具体到本案陈某和王某甲承担的仅是同一债务而已。但判决却含陈、王某承担一份违约金，即双倍违约金，实属徇情枉法裁判。
陈某上诉请求，依法驳回尹某某的起诉。主要事实和理由，依照我国《城市房地产管理法》第35条，“房地产转让应当办理权属登记，依照其第37条：未登记认领取权属证书的房产不得转让，违法转让，合同无效。根据《民法通则》第56条规定，民事法律行为，法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。依照《城市房地产管理法》房屋买卖合同应采取书面形式，并且须办理房屋买卖过户登记手续。在房地产交易中，转让必须办理权属登记，未登记的法律不予保护。针对一审的主体认定，以房屋低债是抵销尹某某公司的债务，而不是抵销尹某某私人的债务。将房屋转到尹某某个人的名下。尹某某不是此房屋的合法产权人，故尹某某在本案中不具备诉讼主题资格。
被上诉人尹某某辩称，辽宁大山科工贸有限公司是私营企业，尹某某是公司董事长，公司已经将涉案房产归到尹某某名下，是公司内部的事情，我方具备诉讼主体资格，我方有几份协议和承诺证明上诉人自始至终承认双方买卖关系，且到房产局进行了备案，而且履行了协议，证明双方是认真考虑的，是自愿、公正的，合理合法，上诉人不履行协议，不付款，对上诉人的违约责任我方提起诉讼，要求上诉人赔偿违约金是完全依据双方协议进行的，承诺书是王某甲签订的，与我方沟通的担保，如果我方骗保或者胁迫，其应该报案，保护自己的合法权益，对方作出的承诺不矛盾，违约不付款，不履行协议是显而易见的，请求二审法院维持原判，维护当事人合法权益。
经本院开庭审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为，尹某某与陈某、马某签订的三份购房协议虽然都由吴某某和王某乙以代理人的名义在协议书上签字。但陈某按签订的协议又与房屋开发公司订立了合同，故应当认定陈某对王某乙、吴某某与尹某某签订的购房协议是认可的，为此认定吴某某、王某乙代理陈某与尹某某签订的三份购房协议书是合法有效的民事法律行为。因陈某并未按其协议履行义务，按照双方签订的购房协议应当承担其违约责任，赔偿尹某某违约金十万元整。
关于陈某上诉主张合同无效问题，尹某某所出卖的房屋虽未取得房屋产权，但辽宁弘富房屋开发有限公司已将该房折低欠款抵给辽宁大山科工贸发展公司，该公司同意将其房产权落到其董事长尹某某名下，故辽宁弘富房屋开发有限公司将两处门市房的商品房销售发票开在尹某的名下，该房已归尹某某所有。尹某某并实际占有了此房，故在此情况下与陈某签订了购房协议，辽宁弘富房屋开发有限公司并与陈某签订购房合同，并已备案登记。此房屋出卖的实际情况陈某是清楚的，并且自愿签订了合同，并能实现房屋买卖合同的目的，故该三份购房协议书应当认定是有效的，现因陈某无法履行协议而造成了合同终止。故主张合同无效是无理的，不予支持。陈某实属违约，按照协议承担违约责任的条款，原判决赔偿尹某某违约金10万元，并无不当。
关于尹某某的主体资格问题，因弘富公司已将该房屋抵帐给大山发展公司，而该公司亦同意将该房转到尹某某个人名下，弘富公司并出商品房销售发票在尹某某名下，由尹某某对外签订了协议书，为此尹某某已实际占有了抵债的房屋，虽然陈某又与弘富公司签订了购房合同，是通过此行为达到合同的目的，故实际出售人是尹某某，为此尹某某有诉讼主体资格主张权利。为此上诉人陈某主张尹某某没有诉讼主体资格欠妥，不予支持。
关于上诉人王某甲主张本案陈某和王某甲承担的仅是同一债务，不同意再承担违约金问题，依据王某甲的承诺书，实际是一种担保保证行为，该行为已明确了保证义务，在陈某不履行义务时，由保证人代为履行违约责任，为此王某甲的承诺行为应当认定为保证人的行为，在陈某不能支付违约金10万元时，由王某甲承担一般保证责任，原审法院判决王某甲另行支付给尹某某10万元违约金欠妥。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条第一、二款、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第X号民事判决第一项，即解除原告与被告陈某签订的房屋买卖协议；第二项、即被告陈某给付原告违约金10万元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
二、撤销铁西区人民法院（2004）沈铁西民二房初字第X号民事判决第三项，即第三人王某甲给付原告违约金10万元，于本判决发生法律效力至日起十日内付清；四、驳回原告、被告陈某及第三人王某甲、王某乙、吴某某其它诉讼请求；
三、王某甲对被告陈某给付尹某某10万元违约金承担一般保证责任。
四、驳回三方的其它请求。
一、二审案件受理费x元，由尹某某承担5510元，由陈某承担x元。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员常振明
审判员关云光
二00五年十二月八日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》第六条：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十七条第一款：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
第二款：有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：
（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；
（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；
（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项规定：原判决适用法律错误的，依法改判。
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