福建省高级人民法院
民事判决书
(1999)闽民终字第X号
上诉人(原审被告)福州市龙华房地产开发公司，住所地福州市X巷X号。
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人邓敬熙，福州君立律师事务所律师。
委托代理人唐某，该公司职员。
上诉人(原审被告)福建山川俱乐部有限公司，住所地福州市华林某X号轻安大厦X层。
法定代表人方某甲，该公司董事长。
委托代理人吴苏光，福州天长律师事务所律师。
委托代理人陈某某，该公司职员。
被上诉人(原审原告)福州市二建房地产开发公司，住所地福州市台江区X路X号。
法定代表人方某乙，该公司总经理。
委托代理人黄孝明、许某，福州共和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)林某某，男，68岁，汉族，福建省劳改局退休干部，住（略）。
原审第三人福州市鼓楼第一建筑工程公司，住所地福州市鼓楼区光禄坊X号X层。
法定代表人吕某某，该公司总经理。
委托代理人胡建荣，福州天骄律师事务所律师。
委托代理人薛某某，该公司职员。
上诉人福州市龙华房地产开发公司(以下简称龙华公司)、福建山川俱乐部有限公司(以下简称山川公司)因与被上诉人福州市二建房地产开发公司(以下简称二建房地产公司)、林某某、原审第三人福州市鼓楼第一建筑工程公司(以下简称鼓一建公司)房地产开发合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院[1997]榕民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙华公司的委托代理人邓敬熙、唐某，上诉人山川公司委托代理人吴苏光、陈某某，被上诉认二建房地产公司的委托代理人黄孝明、许某，原审第三人鼓一建公司委托代理人胡建荣、薛某某到庭参加诉讼。林某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认为，福州市龙华房地产开发公司茶会东住宅小区工程部(以下简称茶会工程部)由龙华公司设立，该工程部有关债权债务应由龙华公司承受，龙华公司与二建房地产公司签订的《合作建房合同书》因未办理合建审批手续及土地使用权变更登记手续，应认定为无效合同。二建房地产公司所余（略）.57元投资款，龙华公司应予返还。二建房地产公司主张由被告支付其投资款利息缺乏依据，不予支持。二建房地产公司与龙华公司签订的《茶会东住宅小区补充合同书》后，林某某参与项目运作，龙华公司参与项目转让，双方某按合同条款实际履行，应认定无效合同。二建房地产公司与福建山川俱乐部有限公司开发部(以下简称山川公司开发部)签订的(联合承包开发茶会小区协议书)，因山川公司开发部不具备法人资格，缺乏法定形式要件，且合同未实际履行，应认定为无效合同。山川公司开发部实际由林某某操作，但经山川公司授权，因无效合同所应承担的责任由林某某承担，山川公司承担连带责任。茶会工程部与鼓一建公司签订的《协议书》及《建设工程施工合同》，因内容违反国家有关法律政策及未实际履行等，应认定为无效合同，鼓一建公司主张按协议约定月息二分计算，不予采纳。但龙华公司应按同期银行贷款利率承担资金占用期间的利息，龙华公司应将利息余款（略）.70元返还鼓一建公司。龙华公司、鼓一建公司、二建房地产公司、林某某四方某订的《处理茶会东工程项目债权债务协议书》未实际履行，1996年2月29日签订的《补充协议》缺乏形式要件，均应认定无效。龙华公司与工程部签订的《借房协议书》已实际履行，产生的（略）元租金应作为茶会东住宅小区项目的实际费用支出予以确认。泰康公司所欠该项目转让余款由龙华公司负责追偿并享有。茶会东小区工程项目在运作过程产生亏损（略）.61元，根据各方某错确定二建房地产公司、林某某、龙华公司分别以4∶4∶2比例承担亏损责任。亏损款中，由林某某个人经手支出的（略）元应由林某某个人承担，山川公司不承担连带责任。茶会东小区工程项目中其余去向不明款，因审计含在项目亏损中，今后如通追回归原、被告共同所有。被告林某某经合法传唤未到庭参加诉讼，可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七条第一款第一项、第七条第三款、第十六条第一款、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、龙华公司与二建房地产公司签订的《合作建房协议书》、《茶会东住宅小区补充合同书》、二建房地产公司与山川公司开发部签订的《联合承包开茶会小区协议书》、工程部与鼓一建公司签订的《协议书》、《建设工程施工合同》、龙华公司、鼓一建公司、二建房地产公司、林某某四方某订的《处理茶会东工程项目债权债务协议书》、龙华公司、鼓一建公司、二建房地产公司三方某订的《补充协议》均为无效合同。二、龙华公司应于本判决生效之日起十日内付还二建房地产公司投资款（略）.57元。三、林某某应于本判决生效之日起十日内将经手支出的（略）元付还龙华公司。四、二建房地产公司应于本判决生效之日起十日内将承担的项目亏损款（略）.44元交付龙华公司。五、林某某应于本判生效之日起十日内将承担项目亏损款（略）.44元交付龙华公司，山川公司对林某某该款项还款承担连带清偿责任。六、龙华公司应于本判决生效之日起十日内付还鼓一建公司利息余款（略）.70元。
龙华公司与山川公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。龙华公司上诉称，上诉人龙华公司与被上诉人二建房地产公司签订的《合作建房合同书》、《茶会东住宅小区补充合同书》等系列合同均已实际履行，根据最高人民法院相关司法解释应认定有效，原审法院背离事实认定相关合同无效是错误的。二建房地产公司承包经营茶会工程部，理应对该工程部的债权债务承担责任。闽中青所[1997]审字X号《审计报告》是在财务帐目不清，资料不完整情况下作出的，原审法院据此作为各方某事人承担责任的判决依据，有失公正。另二建房地产公司与鼓一建公司签订的借款协议，只能约束该合同双方某事人，与上诉人龙华公司不存在法律上权利义务关系。原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人二建房地产公司承担其承包的茶会工程部的有债权债务。山川公司上诉称，上诉人山川公司出具的[93]X号委托书是委托林某某专项用于参与开发“南洋花园”使用的，林某某持该委托书复印件与二建房地产公司签订开发茶会小区合同，系林某某盗用上诉人山川公司名义的行为，其责任只能由林某某个人承担。二建房地产公司应当知道山川公司开发部不具有法人资格，且委托书明示责任应由林某某个人承担的情况下，仍与林某某签订合同，双方某恶意串通之嫌，据此责任也应由林某某与二建房地产公司承担。原审法院认定林某某山川公司委托书，并判决上诉人山川公司对林某某的项目亏损承担连带责任是错误的。请求二审法院改判上诉人山川公司对林某某的项目亏损款（略）.44元不承担连带责任。被上诉人二建房地产公司庭审答辩称，原审法院对有关合同的效力、茶会工程部承包经营、审计报告内容及与鼓一建公司的施工合同等事实认定清楚，判决龙华公司承担相应责任是正确的；山川公司应对其授权林某某的行为承担责任，原审法院对该事实的认定与判决也是正确的。请求二审法院驳回两诉人的上诉，维持原判。第三人鼓一建公司庭审述称，龙华公司是茶会工程部的设立人，原审法院判决由其返还利息余款是正确的，二建房地产公司因承包经营茶会工程部，对该利息余款应负连带责任。
经审理查明，1993年9月28日，二建房地产公司与龙华公司签订《合作建房合同书》，约定双方某同出资合作建造茶会东小区X#、2#住宅商品房项目，总投资约1227万元，双方某资各占50%，按资金实际到位率共负盈亏，其中启动资金150万元，由龙华公司出资50万元，二建房地产公司出资100万元；茶会工程部由龙华公司设置，双方某同出人组建，经理双方某定，负责实施该项目的开发、施工及售楼工作等条款。同日双方某签订《茶会住宅小区补充合同书》，约定二建房地产公司承包经营茶会东小区X#、2#住宅商品房项目，实行项目专项管理，独立核算，自负盈亏。龙华公司设立茶会工程部，开设银行专户和提供工程部经营活动所需方某。具体分工是龙华公司负责向有关部门办理规划、立项、用地建审等审批手续，并对该项目的工程质量与财务收支享受监督权；二建房地产公司负责资金筹集、施工设计、售楼等事宜及其它条款。合同签订后，二建房地公司派其副总经理林某某参与项目运作，并于同年11月23日汇入龙华公司10万元。后龙华公司任命林某某为茶会工程部经理。
1993年6月28日，山川公司向林某某出具的闽山川[93]X号委托书载明，“根据林某某与我司签订的责任承包开发部合同条款，其受我公司委托全面负责开发部事宜及承担开发部所有民事、经济责任，林某某有权以我司开发部名义对外签订业务合同，订购所需的建材、装饰材料与其经济行为有关的公证等手续，开发部所有的业务开展及产生的连带责任由林某某自负”。1993年11月18日林某某持闽山川[93]X号委托书以山川公司开发部名义与二建房地产公司签订《联合承包开发茶会小区协议书》，约定由二建房地产公司负责土地成本投资，山川公司开发部负责项目建设投资，并实行承包经营，工程开发完成后全部交山川公司开发部自行安置等。之后，林某某即参与项目运作，但资金问题未能解决。1993年12月3日，二建房地产公司又与福建新标准咨询服务公司(以下简称新标准公司)签订《关于联营开发茶会小区安置房的合同书》(已另案处理)。合同签订后，新标准公司经二建房地产公司指定分别于1994年3月2日、3月4日汇入茶会工程部计50万元。1994年11月至1995年4月间，茶会工程部付还新标准公司31万元。1993年12月10日至1994年12月28日期间，二建房地产公司又陆续汇往茶会工程部或经其指定户头（略）元。1993年12月15日，茶会工程部向龙华公司借房并签订《借房协议书》，约定借房时间为一年(自1993年12月15日至1994年12月14日止)，茶会工程部应向龙华公司缴纳楼房和设备折旧费每月3700元，每六个月缴交一次等。1996年3月28日，林某某致函龙华公司要求退房，后双方某理房屋交接手续，该项租金计（略）元。
1994年6月25日，茶会工程部与鼓一建公司签订《协议书》，约定项目基建工程由鼓一建公司承包承建，鼓一建公司应负责借款和垫款200-300万元，月息每元2分，期限半年。1994年7至9月间，鼓一建公司共汇给茶会工程部200万元。同年10月28日，鼓一建公司与茶会工程部签订《建设工程施工合同》。之后，茶会工程部款将该工程交鼓一建公司承包承建。茶会工程部已付还鼓一建公司200万元本金及11万元利息，经查福州市城市合作银行东街支行，尚有（略）.70元利息未还。项目运作过程中，茶会工程部预售部分楼花，预收房户本金（略）.25元，后由二建房地产公司代还本金（略）元，余款已由龙华公司偿还。1994年9月28日，龙华公司与二建房地产公司签订《茶会东住宅小区补充协议书》，双方某定二建房地产公司欠龙华公司征地款100万元延期还款及计息标准等项。该协议书签订后未履行。由于资金无法筹措，桩基工程完工后，项目无法进行。1996年1月31日，龙华公司、鼓一建公司、二建房地产公司及林某某四方某意将项目转让给宁德建设工程总公司福州公司承接，并签订《处理茶会东工程项目债权债务协议书》。后宁德建设工程总公司福州公司并未承接该项目。1996年2月29日，龙华公司、鼓一建公司、二建房地产公司三方某订《补充协议》，约定项目转由福州康泰住宅开发有限公司(以下简称康泰公司)承接经营及债务的清偿方某等。该协议还约定1995年12月2日以后所欠鼓一建公司利息和罚金由林某某负责清偿，但林某某未在《补充协议》上签字。1996年3月6日，龙华公司与康泰公司签订《协议书》，双方某定由康泰公司承接该项目，转让款为460万元。1997年1月5日，康泰公司经有关工程质监部门审核，取得茶会东小区X#、2#住宅商品房的工程竣工验收证书，并于1997年9月19日经福州市土地管理局批准，从龙华公司转让取得该项目的土地使用权。
原审法院在审理期间，委托福建中青审计师事务所对茶会小区工程进行财务鉴定，其结论为：二建房地产公司尚余投资款（略）.57元，茶会住宅小区项目亏损为（略）.91元，加上茶会工程部的租金（略）元和鼓一建公司的欠款银行利息（略）.70共计（略）.61元，该亏损款中含林某某以个人借款或其它方某支出的款项（略）元。另查明，1994年1月31日，龙华公司依据福州市人民政府榕政地[1994]X号批复，取得茶会东住宅小区项目建设用地许某证。又查明，龙华公司与二建房地产公司合作建造的茶会东住宅小区项目，未经有关部门审批，也未办理土地使用权变更登记手续。还查明，龙华公司设立的茶会工程部与山川公司设立的山川公司开发部，均没有领取工程管理部门核准的营业执照。
本院认为，龙华公司与二建房地产公司签订的《合作建房合同书》，因未办理合建审批手续及土地使用权变更登记手续，违反法律规定，应认定无效，依据该无效合同订立的《茶会东住宅小区补充合同书》、《茶会东住宅小区补充协议书》、《联合承包开发茶会小区协议书》、《处理茶会东工程项目债权债务协议书》及其《补充协议》，也应认定无效。龙华公司与二建房地产公司对双方某作工程只完成桩基工程，之后，该合作工程由合同双方某外的第三人康泰公司承接竣工并办理土地使用权变更手续，上诉人龙华公司主张其与二建房地产公司间的合作建房合同已实际履行，系列合同依法应当认定有效，缺乏事实与法律依据。原审法院以合同当事人未实际履行作为认定合同无效的依据之一不妥，但认定合作建房相关合同无效是正确的。茶会工程部是龙华公司设立的公司内部机构，龙华公司对其及茶会工程部收取二建房地产公司的投资款应当返还。福建中青审计师事务所的审计鉴定结果，其依据与程序符合法律规定，对该结论应予认定。上诉人龙华公司对该审计鉴定结果的异议理由不成立。原审法院对审计结论调整认定茶会小区工程项目亏损为（略）.61元并无不当，但该亏损中所含的林某某个人支出（略）元应予扣除，实际项目亏损应为（略）.61元。二建房地产公司负责承包经营茶会工程部，对该项目亏损应负主要过错责任；龙华公司设立茶会工程部，在二建房地产公司承包经营该工程部后参与办理项目各项审批手续并对项目工程质量及财务行使监督权，后将该工程转让第三人，对该项目亏损有一定过错；林某某以山川公司开发部部名义与二建房地产公司联合承包经营，山川公司开发部对茶会小区工程亏损也有过错。山川公司作为山川公司开发部的法人组织，应依法对山川公司开发部的行为后果承担责任。二建房地产公司、龙华公司与山川公司应根据各自过错大小，对茶会小区工程亏损以6∶2∶2承担责任，即二建房地产公司承担（略）.17元，龙华公司与山川公司各承担（略）.72元。原审法院对三方某事人过错程度的认定及亏损责任承担的判决不当，应予更正。山川公司向林某某出具委托书，授权其以山川公司开发部名义对外活动，该委托书未注明委托代理事项、权限时间等具体事项，属授权不明，委托人山川公司应依法对该授权的法律后果承担责任，代理人林某某负连带责任。至于山川公司在委托书中明示林某某的行为后果应当自负的约定，属另一法律关系，本案不予审理。山川公司以其出具的委托书系单项委托林某某用于开发“南洋花园”并明示责任由林某某自负为由请求免责，没有相应事实佐证，不予支持。原审法院对山川公司与林某某之间授权不明，判决由林某某对该行为承担责任，山川公司承担连带责任违反法律规定，应予纠正。
茶会工程部与鼓一建公司签订的《协议书》，合同双方某鼓一建公司施工垫资数额及其利息的约定，因合同主体双方某是非金融机构的企业，属企业间借贷关系，违反《中华人民共和国银行管理暂行条例》第四条“禁止非金融机构经营金融业务”的规定，应认定无效。龙华公司作为茶会工程部的法定代表，对该借款的资金占用费余款应当返还。龙华公司以该借款与其不存在法律上的权利义务关系为由请求免责无理，不予支持。因二建房地产公司不是茶会工程部的设立人，鼓一建公司要求二建房地产公司对该资金占用费余款的偿还负连带责任，缺乏法律依据。林某某以个人借款或其它方某向茶会工程部支取的款项，其与茶会工程部间形成债权债务关系，应当由林某某向茶会工程部的法人组织龙华公司偿还。原审法院对借款资金占用费及林某某欠款的认定与判决是正确的。
依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第十六条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项的规定，判决如下：
一、维持福州市中级人民法院[1997]榕民初字第X号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项。
二、撤销福州市中级人民法院[1997]榕民初字第X号民事判决第四项、第五项。
三、二建房地产公司应于本判决生效之日起十日内偿付龙华公司项目亏损款（略）.17元。
四、山川公司应于本判生效之日起十日内偿付龙华公司项目亏损款（略）.72元，林某某对该款承担连带责任。
二审案件受理费（略）元，由龙华公司负担（略）元，山川公司负担2135元。
一审案件受理费及审计鉴定费负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长吴杰
代理审判员李剑清
代理审判员董碧仙
一九九九年七月十八日
书记员黄卉靓
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