原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司。
负责人雷某某。
委托代理人陶某某。
委托代理人黎某某。
被告卿某某，男，汉族。
委托代理人梁某某。
原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称珠江物业公司）诉被告卿某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员姜铮适用简易程序于2011年1月10日公开开庭进行了审理，代理书记员喻艳担任记录。原告珠江物业公司的委托代理人陶某某、黎某某，被告卿某某及其委托代理人梁某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告珠江物业公司诉称，卿某某因购买湖南珠江实业投资有限公司开发建设的珠江花城小区桂苑X栋X号商品房（建筑面积227.01平方米）与珠江物业公司于2007年9月1日签订了一份《前期物业管理服务协议》。该协议约定，珠江物业公司向卿某某提供相关的物业管理服务，卿某某应按照建筑面积每平方米每月1.6元的标准于每季度首月之前5天交纳本季度的物业管理费，如卿某某延期交纳，珠江物业公司有权要求卿某某补交并按欠交金额的日1‰的标准向卿某某收取从逾期之日起至付清之日止的违约金。协议签订后，珠江物业公司依约向卿某某提供了相关的物业管理服务，但是卿某某自2008年12月1日起至今一直未向珠江物业公司交纳物业管理费。珠江物业公司经多次催讨未果，遂向法院起诉，请求判令：1、被告卿某某支付所欠原告珠江物业公司的物业管理费2905.7元（自2008年12月1日起至2009年7月31日止）；2、被告卿某某向原告珠江物业公司支付自逾期之日起至付清之日止的延期交纳物业管理费的违约金1914元（暂自2008年12月1日计算至2010年9月30日止）；3、被告卿某某承担本案一切诉讼费用。
被告卿某某辩称，卿某某购买了珠江花城小区桂苑X栋X号房屋后，因该房屋存在严重的质量问题，北面和西面墙面渗水，顶层屋顶渗水，导致无法居住。房屋的墙面及屋顶属于公共部位，该公共部位属于物业管理服务范围。卿某某曾向珠江物业公司反映了渗水情况，珠江物业公司也派人进行了维修，但一直未修好。对此，珠江物业公司曾向卿某某口头承诺，在未修好之前，免收物业管理费。卿某某并非故意拒交物业管理费，系珠江物业公司承诺免交才未交纳，不存在违约行为。请求法院驳回珠江物业公司的诉讼请求。
经审理查明，2007年9月1日珠江物业公司（甲方）与卿某某（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，由珠江物业公司为卿某某购买的位于珠江花城小区桂苑X栋X号房屋（建筑面积227.24平方米）提供物业管理服务。具体协议约定如下：1、甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；3、根据协议向乙方收取各项物业管理费用（包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费等）；4、乙方依据本协议向甲方缴纳各项物业管理费用；5、转让或出租商铺、住宅时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；6、甲方对房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等房屋共用部位进行维护和管理；7、甲方对共用的上下水管道、落水管、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井等房屋共用设施设备及运行的维护和管理；8、甲方对公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集和清运，实行一体化管理；7、甲方配合公安部门维护本物业区域的公共秩序，24小时公共区域安全值班、监督和巡视，甲方不承担乙方人身与财产保管、保险责任；8、甲方对房屋共用部位、公共设施设备实行小修与急修，小修不出3天，及时率达99%以上，急修接到报修通知后30分钟到达现场；9、乙方从《商品房买卖合同》中约定的交房之日起次月向甲方交纳物业管理服务费用；10、物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取，空置房屋应按上述相关标准按时全额交纳，每次交纳费用时间为每季度首月之前5天交纳本季度费用；11、受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府或行业规定；12、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标。乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任；13、乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金；双方还就其他权利义务进行了约定。
协议签订后，珠江物业公司向卿某某供了相应的物业管理服务。珠江物业公司曾多次向卿某某发出《收费通知单》，要求卿某某交纳2008年12月1日后拖欠的物业管理费，但卿某某至今未交纳。现珠江物业公司诉至本院，要求卿某某支付从2008年12月1日起至2009年7月31日止的物业管理费2905.7元及2008年12月1日至2010年9月30日的违约金1914元。
另查明，2007年3月4日卿某某与湖南珠江实业投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，由卿某某以x元的价格购买了湖南珠江实业投资有限公司开发建设的珠江花城小区桂苑X栋X号房屋。同时湖南珠江实业投资有限公司向卿某某出具了《住宅质量保证书》，承诺对屋面及外墙面防水的保修年限为5年并承诺承担维修义务。卿某某与原配偶李满贞在2008年3月离婚后，于2009年8月5日将珠江花城小区桂苑X栋X号房屋产权过户至李满贞名下。
上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《收费通知单》、《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，珠江物业公司与卿某某签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。按照协议约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按协议约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，卿某某以其所购买房屋的外墙及屋顶渗水，珠江物业公司未予修缮为由而拒交物业管理费。依照湖南珠江实业投资有限公司向卿某某出具的《住宅质量保证书》，该公司承诺承担维修义务，故该修缮义务应为湖南珠江实业投资有限公司而非珠江物业公司。本院对卿某某拒交物业管理费的理由不予采信。对卿某某称珠江物业公司曾口头承诺在修好渗水问题前免收其物业管理费的辩解理由，因卿某某未向本院提交证据证明，且珠江物业公司对此亦予以否认，本院对此辩解理由不予采信。故本院对珠江物业公司要求卿某某支付物业管理2095.7元的诉讼请求予以支持。在《前期物业管理服务协议》中明确约定了如逾期交纳物业管理费，珠江物业公司可从逾期之日起按每日1‰要求卿某某支付违约金，但该违约金约定过高，本院酌情降低为每日万分之二点一，卿某某应按此标准向珠江物业公司承担违约金。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告卿某某在本判决发生法律效之日起3日内向原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司支付2008年12月1日起至2009年7月31日止的物业管理费2905.7元；
二、被告卿某某在本判决发生法律效之日起3日内向原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司支付2008年12月1日起至2010年9月30日止所欠物业管理费的违约金（以2905.7元为基数，按日万分之二点一计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元,由被告卿某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员姜铮
二0一一年一月十九日
代理书记员喻艳
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