上诉人（原审原告）：苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市鑫凯达汽配有限公司业主，住（略）。
委托代理人：韩某某，男，X年X月X日出生，系辽宁省人民检察院离休干部，住（略）。
被上诉人（原审被告）：陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，现羁押于沈阳市于洪区马山家子辽宁省女子监狱二监区三小队。
委托代理人：张晓群，辽宁长风律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：孟某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市华光灯泡厂退休工人，住（略）。
委托代理人：李昌新，辽宁四洋律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区X街X-X号。
法定代表人；王大巍，该公司总经理。
委托代理人：张某，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司部门经理，住（略）。
上诉人苏某某因房屋买卖纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2005）和民房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年11月22日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员董菁担任审判长，审判员马岩主审，代理审判员李方晨参加评议，公开审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：诉争房产位于沈阳市和平区X街X号，建筑面积155.4平方米，系第三人沈阳市和兴房地产开发有限公司开发建设。第三人孟某某于1998年1月7日取得该房产所有权证书。该房实际由被告陈某某使用，1999年10月25日，原、被告签订租赁协议，约定被告将该房产租与原告用于经营。同年12月7日，双方又就该房产签订了买卖协议，约定被告以人民币60万元将该房产卖与原告。同时将该房部分原始购房付款收据，离婚手续等交给原告。原告先后以现金、支票等形式付给被告人民币44.4万元。后原告使用该房产期间，因第三人孟某某对原、被告间买卖行为提出异议及不同意原告继续使用该房产，酿成纠纷，原告诉讼来院。
原审法院认为，被告陈某某与原告舒长海签订诉争房产买卖合同时，被告并未取得该房所有权，并依法登记取得权属证书，也无第三人孟某某授权无权处分该项房产，该买卖行为违反相关法律规定，系无效民事行为。对原告请求不予支持。原审法院判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费500元，由原告承担。
宣判后，上诉人苏某某不服，向本院上诉称：1、被上诉人陈某某对诉争房屋有处分权，无需孟某某的同意和授权。2、房屋买卖合同应属合法有效。3、孟某某虽然取得了房屋所有权证，但其并不是真正的房屋所有权人。
被上诉人陈某某、孟某某及其沈阳市和兴房地产开发有限公司均答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有孟某某房屋所有权证书，租赁协议，房屋买卖协议，付款收据及当事人陈某，开庭笔录等证据，并经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，被上诉人孟某某在取得诉争房屋的所有权后，即对该房屋享有占有、使用、收益、处分的民事权利。孟某某曾经诉争房屋交由陈某某代为出租，但未授权陈某某出售房屋。陈某某将房屋出租给苏某某，孟某某对此表示认可，但对于陈某某将诉争房屋由原来的租赁转变为卖与苏某某的民事行为，未予追认。因此苏某某与陈某某之间产生的房屋买卖民事行为，由于陈某某超越代理权限而归于无效。对于苏某某提出陈某某对诉争房屋有处分权的问题。经审查，孟某某于1998年1月7日即取得诉争房屋的所有权，后将该房屋交由陈某某使用经营，陈某某不具有该诉争房屋的处分权，其只能在孟某某的授权范围内行使出租房屋的权利。对于苏某某提出本案房屋买卖合同应属有效，孟某某虽然取得房屋所有权证，但其并不是真正房屋所有权人的问题。由于苏某某的此项请求，缺乏确实、充分的证据加以证明，同时与法律规定及本案事实相悖，应属于法无据，因此本院对于上诉人苏某某所提出的以上两项上诉理由，不予支持。综上，原审法院对本案事实的认定并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人苏某某负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二OO五年十二月十二日
书记员韩某
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。
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