上诉人（原审被告）：百脑汇电子信息(沈阳)有限公司。住所地：沈阳市和平区X街X甲X号。
法定代表人：许某某，该公司董事长。
委托代理人：张朔，辽宁德民达功律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区X街X号222。
委托代理人：石某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住（略）。
委托代理人：苏某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区X路X号X-X-X。
上诉人百脑汇电子信息(沈阳)有限公司（以下简称百脑汇公司）与被上诉人任某因商品房买卖合同纠纷一案，不服高新技术产业开发区人民法院（2006）沈高新法民房初字第X号民事判决，于2006年12月25日向本院提起上诉，高新技术产业开发区人民法院于2007年1月24日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员曹桂岩担任某判长、代理审判员才玉莹主审、代理审判员王大鹏参加评议的合议庭，于2007年2月7日开庭公开审理了本案，上诉人百脑汇公司的委托代理人张朔、被上诉人任某及委托代理人石某、苏某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年3月29日，任某与百脑汇公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：百脑汇公司将坐落于沈阳市和平区X街X号甲第X幢四层4SX号，建筑面积105.97平方米房屋(席位)出售给任某用于经营，单价人民币7,554.50元，价款人民币800,550元。任某付款人民币320,550元，余款人民币480,000元办理贷款(合同第六条约定分期付款)。任某未按合同规定时间付款，按下列方式处理：1、逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，任某按日向百脑汇公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，百脑汇公司有权解除合同。百脑汇公司解除合同的，任某按累计应付x%向百脑汇公司支付违约金。任某愿意继续履行合同的，经百脑汇公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，任某按日向百脑汇公司支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。百脑汇公司如未按合同规定的期限交付商品房，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，百脑汇公司按日向任某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，任某有权解除合同。任某解除合同的，百脑汇公司应当自任某解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按任某累计已付x#%向任某支付违约金。任某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，百脑汇公司按日向任某支付已交付房价款万分之五的违约金。百脑汇公司在2003年8月31日前将经验收合格的商品房交付给任某(合同第八条规定)。任某于2003年5月14日至7月15日向百脑汇公司交付房款人民币320,550元。百脑汇公司提供2003年8月14日任某、百脑汇公司签订入场席位查验单的复印件证明，双方对查验项目均无异议，任某、百脑汇公司签字。2005年3月24日，任某与沈阳城花物业管理有限公司签订物业管理公约，并于同日办理了装修申请。任某于2005年5月16日在交通银行广厦支行办理了个人住房抵押贷款，贷款合同中百脑汇公司作为担保人签字。任某交付百脑汇公司房款人民币480,000元，至此任某购房款全部付齐。任某于2005年6月13日在沈阳市和平区房产局办理了商品房的所有权证。2005年5月7日，百脑汇公司将同层所购买的另一房屋(4T22)租赁给冯亮亮经营，租期一年，年租金人民币20,000元。
原审法院另查明,2003年7月15日，任某与沈阳诚泰房地产开发有限公司（后更名为百脑汇公司）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：百脑汇公司将坐落于沈阳市和平区X街X号甲第X幢四层4SX号，建筑面积105.97平方米房屋(席位)出售给任某用于经营，单价人民币7,738.98元，总价款人民币820,100元。任某先付款人民币330,100元，余款人民币490,000元办理贷款。合同规定的其他内容与上述合同的内容一致。2003年12月6日，任某与张立等七名股东成立辽宁百脑汇科贸有限责任某司，地址为沈阳市和平区X街X甲号。同日，任某与辽宁百脑汇科贸有限责任某司签订房屋借用协议，内容为：任某将位于沈阳市和平区X街X甲号四楼产权房屋二套，其中房号4S21面积105.97平方米，借给辽宁百脑汇科贸有限责任某司无偿使用。期限10年(自2003年12月3日至2013年12月3日)。百脑汇公司对任某所购买的商品房于2005年3月30日在沈阳市房产局办理了备案登记。2004年12月17日沈阳诚泰房地产开发有限公司更名为百脑汇公司信息(沈阳)有限公司。
经任某申请，原审法院经沈阳市中级人民法院委托辽宁天和资产评估有限公司对任某所购买的商品房(席位)，即相邻两席位之间因未设置中岛区隔离间，面积21.50平方米进行了评估，价值为人民币2,100元。
百脑汇科技广场地下1-X层，地上1-X层于2003年9月28日经沈阳市公安局消防验收合格。百脑汇资讯广场装饰装修工程于2003年10月30日经沈阳市工程质量监督站装饰装修监督分站验收合格；百脑汇科技广场于2004年8月20日在沈阳市X乡建设委员会办理了工程竣工验收手续。
2006年8月15日，任某诉至原审法院，请求法院判令百脑汇公司支付逾期交付席位的违约金人民币91,677.30元，赔偿不能使用席位的经济损失人民币107,000.54元，赔偿相邻两席位之间因未设置中岛区隔离间人民币70,000元，赔偿房屋租赁差价款人民币1,553,136元，并由百脑汇公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，1、关于《商品房买卖合同》。任某与百脑汇公司先后签订商品房买卖合同二份，第一份为2003年7月15日，第二份为2005年3月29日(该合同为在房产部门备案的合同)。合同内容在单价和总价款上、付款金额和办理贷款的金额上及合同签订的时间上均存在差异。该二份合同均系由百脑汇公司提供的格式合同，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条之规定，存在争议的二份合同中的每平方米单价和总价款应作出不利于提供的格式合同一方的解释(即百脑汇公司)，应以任某提交的合同所确定的每平方米单价和总价款为准。任某所出具的贷款合同上百脑汇公司作为担保人已经对任某尚欠的金额作出了确认，即应当以房产部门备案的合同为本案认定的依据。2、关于商品房验收合格的时间。商品房买卖合同第八条规定：任某应当在2003年8月31日前交付经验收合格的商品房。百脑汇科技广场于2004年8月20日才在沈阳市X乡建设委员会办理工程竣工验收手续。该日期为商品房验收合格的时间。3、关于商品房交付的时间。商品房买卖合同第十一条规定：双方进行验收交接时，百脑汇公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，百脑汇公司未能提供双方签署房屋交接单和证明文件。不能确定2003年8月31日为商品房交付的时间。百脑汇公司举证入场席位查验单系复印件，不能举证原件，且任某否认签订入场席位查验单。本院对席位查验单复印件不予确认。即使该入场席位查验单成立，只仅能证明任某入场对所拟定的房屋进行了查验，而不能直接证明入场席位查验单上的时间(2003年8月14日)为房屋交付任某的时间。百脑汇公司提出任某与辽宁百脑汇科贸有限责任某司签订的房屋借用协议、转让股权证明，证明任某在2003年12月3日之前已经实际占有使用、支配房屋，但不能举证证明辽宁百脑汇科贸有限责任某司实际使用该商品房，同时也不能证明其已经于2003年8月31日向任某交付了商品房。百脑汇科技广场于2004年8月20日才在沈阳市X乡建设委员会办理工程竣工验收手续，该日期为商品房验收合格的时间。百脑汇公司在商品房没有验收合格之前即于2003年8月31日向任某交付了商品房是不符交易习惯的。2005年3月24日，任某与沈阳城花物业管理有限公司签订物业管理公约，并于同日办理了装修申请。任某提出的百脑汇公司于2005年3月24日交付商品房的时间应当以此时间为百脑汇公司交付商品房的时间。4、违约责任。2004年8月20日为百脑汇公司交付商品房时间。即百脑汇公司未按合同的规定时间交付商品房，应当承担违约责任。按商品房买卖合同规定，百脑汇公司应向任某支付从2003年9月1日起至2005年3月24日止(564天)已付款人民币320,550元日万分之五的违约金，即人民币90,395.10元。5、百脑汇公司在沈阳市和平区X街X甲第一幢四层多数相邻两席位之间均设置了中岛区隔离间，但在任某所购买的商品房相邻两席位之间没有设置中岛区隔离间。经评估价值为人民币2,100元百脑汇公司应予赔偿。百脑汇公司提出任某为方便其使用，要求其不安装中岛区隔离间，没有提供相应的证据加以证明，本院不予支持。6、关于商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同的内容。7、关于诉讼时效。任某、百脑汇公司签订的第二份商品房买卖合同时间为2005年3月29日。任某以此为依据向本院诉讼，没有超过诉讼时效。综上，任某的部分诉讼请求符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款(七)、(八)项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，原审法院判决如下：1、百脑汇公司于本判决生效后七日内向任某支付违约金人民币90,395.10元；二、百脑汇公司于本判决生效后七日内赔偿任某相邻两席位中岛区隔离间损失人民币2,100元；3、驳回任某其他诉讼请求。案件受理费人民币11,832元，评估费人民币2,000元，合计人民币13,832元。任某承担人民币8,610元，百脑汇公司承担人民币5,222元。
宣判后，百脑汇公司不服原判，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由是：1、上诉人与被上诉人虽签订过两份《商品房买卖合同》，但2005年3月29日签订的《商品房买卖合同》是为了给被上诉人办理按揭贷款及备案所用，且该份合同中约定的交付诉争房屋期限与前一份合同一致，即为2003年8月31日，该时间应为诉讼时效起算点。根据《民法通则》中关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，现被上诉人于2006年8月16日提起诉讼要求上诉人给付逾期交付席位的违约金及其他诉讼请求均已经超过法定诉讼时效，一审法院予以支持属适用法律错误；2、上诉人提供证据证明被上诉人已实际使用了诉争房屋，故不存在违约行为，亦无需承担相关的违约责任，而一审法院对上述事实未予认定属认定事实错误。
被上诉人任某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由是：１、因双方签订的第二份合同中变更了原合同中关于价款的约定，故一审法院认定第二份合同的签订时间为诉讼时效起算点符合法律的规定，答辩人的诉讼请求并未超过诉讼时效；２、答辩人与辽宁百脑汇科贸有限责任某司签订房屋借用协议的行为系为了办理营业执照所用，并不能证明答辩人已实际使用了诉争房屋，故一审法院对此事实认定正确；３、《商品房买卖合同》中约定的交付诉争房屋期限为2003年8月31日，因上诉人未履行合同义务与答辩人办理交房手续，造成答辩人不能按期使用房屋，故上诉人违约交房行为存在，应承担逾期交房的违约责任。
二审期间本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，二审庭审时，双方当事人对于诉争席位的实际交付时间为2004年8月20日均表示“没有异议”。
上述事实，有2003年7月15日《商品房买卖合同》、2005年3月29日《商品房买卖合同》、专用收款收据、辽宁天和资产评估有限公司于2006年11月2日作出的辽天评报字（2006）X号《资产评估报告书》等证据及双方当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于任某向人民法院起诉追究百脑汇公司逾期交付席位违约责任某否超过法定诉讼时效期间的问题。本案系属违约之诉，适用普通诉讼时效期间即二年的期间。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在违约之诉中，应当从违约方违约合同之日开始起算。在本案中，任某与百脑汇公司分别于2003年7月15日、2005年3月29日就诉争席位签订过两份《商品房买卖合同》，上述《商品房买卖合同》中关于诉争席位的单价、总价及首付款数额虽进行了变更，但对于诉争席位的交付时间并未达成新的合意，依然均明确约定为2003年8月31日前，现百脑汇公司并未按期交付，而延至2004年8月20日才实际交付，即从2003年9月1日开始，因百脑汇公司未按合同约定的最后交付期限交付席位，已构成违约，任某也明知百脑汇公司已经违约，故任某追究百脑汇公司逾期交付席位违约责任某诉讼时效即从2003年9月1日起开始起算，如无引起诉讼时效中止或者中断的事由，则截止到2005年9月1日诉讼时效届满。故原审法院认为“任某、百脑汇公司签订的第二份商品房买卖合同时间为2005年3月29日。任某以此为依据向本院诉讼没有超过诉讼时效。”属适用法律错误，应予纠正。因任某向人民法院提起本案诉讼主张其权利是在2006年8月16日，已超过两年的诉讼时效，且任某并未提供证据证明在上述诉讼时效存续期间存在引起诉讼时效中止或者中断的事由，故任某提出的追究百脑汇公司逾期交付席位违约责任某诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间。综上，对于百脑汇公司上诉提出的任某要求其给付逾期交付席位违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的上诉请求，本院予以支持。
关于上诉人提出的一审法院判令其赔偿任某相邻两席位中岛区隔离间损失2,100元亦超过诉讼时效问题。本院认为，因双方当事人于2005年3月29日签订的《商品房买卖合同》附件《沈阳百脑汇咨询广场B1、4F建材标准》中明确约定了“中岛区隔间：高级防火砂酸钙板或金属冲孔板”，而事实上百脑汇公司并未在任某所购买的诉争席位相邻两席位之间设置中岛区隔间，故任某提出要求百脑汇公司赔偿其相邻两席位中岛区隔离间损失人民币2,100元的诉讼请求并未超过诉讼时效，原审法院判令百脑汇公司应按辽宁天和资产评估有限公司作出的辽天评报字（2006）X号《资产评估报告书》中确认的数额，即“相邻两席位之间因未设置中岛区隔离间，……价值为人民币2,100元”承担赔偿责任某无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销高新技术产业开发区人民法院（2006）沈高新法民房初字第X号民事判决第一项，即“1、百脑汇公司于本判决生效后七日内向任某支付违约金人民币90,395.10元；”；
二、维持高新技术产业开发区人民法院（2006）沈高新法民房初字第X号民事判决第二项、第三项，即“2、百脑汇公司于本判决生效后七日内赔偿任某相邻两席位中岛区隔离间损失人民币2,100元”、“3、驳回任某其他诉讼请求”；
三、驳回百脑汇公司其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币11,832元，评估费人民币2,000元，合计人民币13,832元，由任某承担人民币10,000元，百脑汇公司承担人民币3,832元。
二审案件受理费人民币11,832元，由任某承担人民币8,000元，百脑汇公司承担人民币3,832元。
本判决为终审判决。
审判长曹桂岩
代理审判员才玉莹
代理审判员王大鹏
二00七年三月九日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决适用法律错误的，依法改判。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条第一款规定：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
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