上诉人（原审原告）:吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳天健展览贸易有限公司总经理。住址：沈阳市铁西区X街X号341。
委托代理人：何凤刚，系辽宁圣华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳集智房产开发有限公司。住所地：沈阳市和平区X街X号。
法定代表人：李某某，系该公司经理。
委托代理人：杨兵，系辽宁四洋律师事务所律师。
上诉人吴某某因与被上诉人沈阳集智房产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年12月19日受理后，依法组成由审判员曹桂岩担任审判长并主审、才玉莹、王大鹏参加的合议庭，于2007年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人吴某某及其委托代理人何凤刚，被上诉人沈阳集智房产开发有限公司（以下简称为集智公司）的委托代理人杨兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明：集智公司于2004年11月3日就集智大厦X层X号房屋向吴某某发出进住通知单，通知吴某某30日内到售楼处办理入住手续。双方于同年11月29日签订《商品房买卖合同》，约定吴某某购买集智公司开发的位于沈阳市和平区X街X号集智大厦X层X号、建筑面积89.10平方米商品房，总价x.00元等内容。吴某某于同年11月30日交纳了全额房款，之后集智公司交付房屋。吴某某于2005年2月25日取得《契税证》。吴某某尚未取得房屋产权证。集智公司开发建设的集智大厦是2001年8月市政府决定启动的停缓建工程，集智公司于2003年补办了《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，于2006年8月21日通过工程消防验收，于2006年9月27日完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。
2006年9月6日，吴某某向原审法院起诉，要求：1、集智公司立即为吴某某办理房屋产权证；2、集智公司支付逾期办理房屋产权证的违约金x.80元。
原审判决认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”双方签订的《商品房买卖合同》对集智公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限没有明确约定，同时双方未约定由吴某某委托集智公司办理房屋权属证书，故集智公司作为房地产开发企业对吴某某办理权属证书应履行的是一种协助义务，即向吴某某提供必要的证明文件，使吴某某能够取得权属证书。吴某某请求判令集智公司立即为吴某某办理房屋产权证没有合同依据和法律依据，不予支持。诉讼期间，集智公司没有向法庭提供已将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案的收据证明，故可以认定集智公司至今未能向吴某某提供办理权属登记必要的文件，吴某某没有取得权属证书是集智公司的原因造成的，双方签订合同或者集智公司交付房屋至今均已近两年时间，超过了相关规定中要求购买人办理权属登记的期限，集智公司应向吴某某承担逾期办证的违约责任。双方在合同中对逾期办证没有约定违约金，根据实际情况，参考集智公司与其他购房人约定的违约金标准，可以判令集智公司承担已付购房款1%的违约金。据此，原审依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条及《中华人民共和国合同法》第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，判决：1、本判决生效之日起10日内，集智公司给付吴某某逾期办证违约金4633.20元；2、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费2167.00元，吴某某负担467.00元，集智公司负担1700.00元。
宣判后，上诉人吴某某不服，提起上诉，请求撤销原判，要求改判：“1、集智公司立即向吴某某提供办理房屋产权权属证书登记必要的文件，并为吴某某办理房屋产权证；2、集智公司支付给吴某某逾期办理房屋产权证违约金x.06元。”主要理由是：1、吴某某购房多年，集智公司一直未给办理产权证，其有违约行为，应当给吴某某办证；2、原审按照集智公司与他人的合同判决集智公司承担1%的违约责任错误，应按照最高人民法院的司法解释确定违约金。
被上诉人集智公司辩称，原审判决是公正的，要求维持。主要理由是：集智公司已完成初始登记，购房者可以办证了。在办证过程中，集智公司只有协助义务。
本院查明的事实与原审判决查明的事实基本一致。
本院还查明：1、双方签订的《商品房买卖合同》第15条第1款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（空白）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（空白）项处理”；2、2007年2月9日，沈阳市房产产权登记发证中心向集智公司作出沈房权初登字2007第x号《关于集智大厦项目初始登记的批复》，主要内容为：位于和平区X街X号房屋，建筑面积为x.23平方米，本次登记为4-X层，产权面积为x.71平方米，提交的证件齐全，批准初始登记。
上述事实，有当事人陈述、进住通知单、《商品房买卖合同》、收据、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《关于集智大厦项目初始登记的批复》等证据在卷佐证，这些证明材料已经当事人庭审质证，本院予以确认。
本院认为：吴某某与集智公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体及他人利益，故原审判决认定合法有效正确。
关于集智公司对吴某某未取得房屋权属证书是否存在违约行为及如存在违约行为，集智公司应否承担违约责任的问题。所谓违约行为是指合同当事人违反法定义务或者合同约定义务的行为。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定及双方签订的《商品房买卖合同》第15条出卖人应当在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案，办理初始登记）既是集智公司的法定义务，也是合同约定的义务。吴某某在合同签订后没有取得房屋权属证书，系由于集智公司没有向房屋产权登记机关提供必要的证明文件造成，故集智公司对此存在违约行为。虽然双方签订的《商品房买卖合同》对集智公司在争议房交付吴某某使用后多少日内将办理权属登记需由集智公司提供的资料报产权登记机关备案及吴某某何时取得房屋权属证书无明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第（3）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，吴某某应在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书，因上述理由，吴某某系由于集智公司的原因未在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书，故集智公司应向吴某某承担违约责任。
关于集智公司向吴某某承担违约责任的问题。给付违约金系合同违约方向另一方承担违约责任的方式之一。给付违约金的数额应有合同的约定或者法律规定。本案中，双方签订的合同对违约金数额无具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，集智公司应按此项规定向吴某某给付违约金，故原审判决参考集智公司与他人签订的合同按1%的标准确定集智公司给付违约金不妥，应予纠正。
关于集智公司应给付吴某某多少违约金的问题。因吴某某在原审表示要求集智公司给付至2006年9月末的违约金，故集智公司应从双方签订合同之日的90日后至2006年9月30日止，按照吴某某已付购房款总额给付吴某某逾期贷款利息。因吴某某在原审要求集智公司给付违约金x.80元，虽然吴某某现陈述其在原审庭审中口头增加了诉讼请求，要求集智公司给付违约金x.06元，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，因其未在原审举证期限届满前向原审法院提交增加诉讼请求的申请，且其亦未补交案件受理费，故在本案中，只能以其在原审主张的违约金数额x.80元为限，确定集智公司向其给付的违约金。
关于吴某某要求集智公司办理房屋产权证书的问题。商品房买卖合同属于转移房屋所有权的合同，办理房屋所有权证书是房屋买受人取得房屋所有权的重要凭证。现集智公司在二审诉讼期间（2007年2月9日）已向房屋产权登记机关办理了初始登记，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，协助房屋买受人办理房屋所有权登记手续是出卖人的主要义务之一，故集智公司应当协助吴某某办理房屋权属证书。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项、《中华人民共和国合同法》第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决主文第2项；
二、变更沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决主文第1项为：沈阳集智房产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内，按吴某某已付购房款x.00元并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向吴某某给付违约金（违约金自2005年3月1日起至2006年9月30日止，以x.80元为限）；
三、沈阳集智房产开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内协助吴某某办理房屋产权证书；
四、驳回双方其他诉讼请求。
一审案件受理费2167.00元，二审案件受理费2167.00元，共计4334.00元，由被上诉人沈阳集智房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长曹桂岩
代理审判员才玉莹
代理审判员王大鹏
二○○七年三月十六日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（2）原判决适用法律错误的，依法改判；
《中华人民共和国合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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