上诉人(原审被告):沈阳华隆基房屋开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区X路X号。
法定代表人：赵某，该公司董事长。
委托代理人：邹某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司职员，住址：沈阳市皇姑区X路X-X号X-X-X。
被上诉人（原审原告）：彭某，男，X年X月X日出生，汉族。住址：沈阳市皇姑区X街X号X-X-X。
上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司（以下简称华隆基公司）因与被上诉人彭某商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2007]沈皇民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吕丽担任审判长，由审判员王志福主审、代理审判员那卓参加的合议庭，公开审理了本案，本案现已审理终结。
原审判决查明：2004年10月彭某、华隆基公司签订商品房买卖合同，合同约定，彭某购买华隆基公司在沈阳市皇姑区X街X号X栋X号商品房一处，面积为102.38平方米，每平方米为2907元，总房款为x元，合同第15条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即双方协商。2005年4月29日华隆基公司向彭某下达商品房准住通知，限彭某于2005年6月30日进住。2006年12月31日，沈阳市房产产权登记发证中心向华隆基公司下发了《关于汇宝国际花园项目初始登记的批复》，批准为华隆基公司开发建设的位于沈阳市皇姑区X街X号房屋进行初始登记，华隆基公司共违约189天。原稿按合同约定向华隆基公司支付购房款x元，华隆基公司给彭某出具了收款收据。华隆基公司交付彭某所购买的商品房后，未在360天内给彭某办理该房的权属登记手续，彭某于2007年1月25日办理了该房产权手续，双方就违约问题协商未果，现原告于2007年4月25日起诉来院。
原审法院认为：彭某、华隆基公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。根据双方合同的约定，华隆基公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但华隆基公司直到2006年12月31日才办理完产权登记备案，已经违约应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方当事人没有约定由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的违约金，故可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即彭某主张的每日按已付购房款x元的万分之三，共189天，计x元，（自2005年6月30日至2006年12月31日止减去360天计189天）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、沈阳华隆基房屋开发有限公司于本判决生效后三日内向房玉忱支付违约金x元。二、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费280元，由沈阳华隆基房屋开发有限公司负担。
上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人不存在逾期办理房证的违约行为。上诉人认为在一审中所提交的“初始登记批复”的时间虽然为2006年12月28日，但上诉人实际报送到房产登记机关备案的时间要早于此时间，是在与买受人签订的合同约定的时间内报送的，同时鉴于，登记机关在办理批复手续过程中存在时间长的问题，希望二审法院考虑此点。2、退一步讲，假使上诉人存在违约行为，但一审法院采用的“金融机构计收逾期贷款利息的标准”日万分之三标准过高，应适用日万分之二点一的计算标准。故而，我方请求法院1、依法撤销（2007）沈皇民二房初字第X号民事判决，上诉人不应承担逾期办理房证的违约责任；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：商品房买卖合同中对上诉人逾期办理房屋权属证书的违约金约定为双方协商，在合同中我方逾期付款违约责任按照日万分之三计算违约金，因此，如果上诉人违约亦应按照日万分之三的标准来计算。
本院查明的事实与原审判决同。
上述事实有商品房买卖合同、准住通知、汇宝国际花园项目初始登记批复及当事人陈述等佐证，并经当事人质证本院予以确认。
本院审理认为：本案的争议焦点为上诉人应否按日万分之三的标准承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案一审法院对计算上诉人逾期办理房屋权属证书违约金的法律依据正确，但对上诉人承担逾期办证的违约金数额表述不准。由于中国人民银行逾期贷款利率处于浮动状态，因此，一审法院无须确定上诉人违约金的具体数额。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院[2007]沈皇民二房初字第X号民事判决主文第二项；
二、变更沈阳市皇姑区人民法院[2007]沈皇民二房初字第X号民事判决主文第一项为：沈阳华隆基房屋开发有限公司于本判决生效后三日内向彭某支付违约金，按已付购房款总额人民币x元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，违约金的起止时间为2006年6月30日至2006年12月31日止。
上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费280元、二审案件受理费280元，共计560元，由上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王志福
代理审判员那卓
二00七年七月十三日
书记员于斌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决适用法律错误的，依法改判。
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