上诉人（原审被告、反诉原告）：戢某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
委托代理人：赵某，男，X年X月X日出生，汉族，辽宁盛大房产开发有限公司法律顾问，住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉第三人）：刘某甲，女，X年X月X日出生，汉族，辽宁教育信息有限公司职员，住（略）。
委托代理人：张微娜，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：刘某乙，女，住（略）-X号。（未到庭）
被上诉人（反诉被告）：沈阳房联股份有限公司，住所地沈阳市和平区哈尔滨X号。
法定代表人：高某某，系董事长。
委托代理人：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司法律顾问，住（略）}X号。
上诉人戢某某与被上诉人刘某甲、刘某乙、沈阳房联股份有限公司（以下简称“房联公司”）因房屋侵权纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年4月9日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，审判员关云光，代理审判员王某华参加评议，对本案进行了审理。刘某乙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年11月29日，刘某甲与刘某乙签订房屋买卖协议，约定由卖方（刘某乙）将位于沈阳市和平区X街X-X号X栋X-X-X号使用权住房，建筑面积56.98平方米，转让给刘某甲。房屋总价款x元，同时对房款的给付方式、交付时间等进行了约定。截止至2005年12月6日，刘某甲将购房款x元交给刘某乙，后取得房屋使用权证。2005年12月7日，刘某甲发现戢某某在诉争房屋内居住，多次协商未果，故诉至法院，请求判决沈阳市和平区X街X-X号X栋X-X-X号房屋使用权归刘某甲，要求戢某某腾房。
原审法院认为，公民的合法权益应受到法院保护，刘某甲通过买卖形式从刘某乙处购得争议房屋，并依法取得房屋使用权证，系该房屋合法使用权人。关于被告戢某某以刘某乙以该房产抵顶欠款的主张，虽然刘某乙以房产使用权抵顶给戢某某，但是房产的所有权人不是刘某乙，刘某乙对该房产无处分权，所以抵押行为无效，对其主张法庭不予采信。依据《民法通则》第一百零六条、《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、确认位于沈阳市和平区X街X-X号X栋X-X-X号房屋使用权归原告刘某甲享有；二、被告戢某某于本判决生效后十日内，将上述房产腾空，完好交由原告接收；三、驳回反诉原告戢某某反诉请求。案件受理费1000元（本诉500元、反诉500元），由被告（反诉原告）戢某某承担。
宣判后，戢某某不服，上诉至本院。上诉请求：依法撤销原审判决；改判驳回刘某甲的起诉；判令撤销房联公司为刘某乙开具的“准住通知”；要求房联公司退还戢某某交纳的诉争房屋增加面积款、管网费及5年采暖费；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、戢某某与刘某甲没有直接利害关系。刘某甲与刘某乙的房屋行为并没有结束，刘某甲没有实际取得房屋。刘某甲应向出卖人刘某乙主张权利。2、戢某某居住使用争议房屋是依据十多年前刘某乙向戢某某抵押借款。房联公司既然给刘某乙安置，收取了回迁费用，就应将戢某某已交纳的回迁费用返还。刘某甲辩称：同意原审法院判决。刘某甲通过买卖形式从刘某乙处购得争议房屋，并依法取得房屋租赁证，是盖房合法使用权人，应当受到法律保护。房联公司辩称：房联公司因工作失误，确实存在重复收费的问题，同意将多收的款项退回。刘某乙未进行答辩。
本院经审理查明：1994年10月18日，刘某乙及其丈夫孙立业、儿子孙志勇（乙方）与赵某平（甲方）签订《个人借贷款协议书》，约定：乙方因购买东风大挂车，资金困难，向甲方借款肆万元整，月息3%，借款时间4个月。乙方愿将位于和平区X街一段一里X号平房一间14.5平方米作为抵押，房屋现已动迁，以动迁房票及户口本、身份证为依据。乙方如到期不能还款，所抵押的房产居住权自动转让给甲方，任由甲方自行处理。同日，戢某某与赵某平签订《借款协议书》，约定：刘某乙、孙立业、孙志勇一家因搞个体运输买车，向戢某某转借肆万元，月息3%，借款时间4个月。孙立业一家愿将自家平房（已动迁的动迁房票）及户口本、身份证作为抵押，如到期不能将本息还清，将不索要抵押物，回迁房屋的居住权任由戢某某自行处理或长期居住，直至本息还清。上述协议签订后，刘某乙将动迁房票、户口本及孙立业身份证交给戢某某。1996年6月24日，动迁房屋回迁时，戢某某持孙立业一家的动迁手续，以自己的名义交纳了增加面积款4340元、煤气管网费1600元及5年的采暖费，办理了回迁手续。回迁房屋当时的地址为沈阳市和平区民富小区X号262，现地址为沈阳市和平区X街X-X号X栋X。戢某某居住使用回迁房屋至今。
2005年10月20日，房联公司为刘某乙开具了沈阳市和平区民富小区X号262房屋的准住通知，并收取了刘某乙的相关费用。2005年11月29日，刘某乙与刘某甲签订《房屋买卖协议》，刘某乙以15万元的价格将该房屋出卖给刘某甲。2005年12月6日，刘某甲取得了该房屋的《公有直管住宅租赁证》。刘某乙并未实际占有争议房屋，也未向刘某甲交付争议房屋。刘某甲于2006年1月7日诉至法院，请求判决沈阳市和平区X街X-X号X栋X-X-X号房屋使用权归刘某甲，要求戢某某腾房。戢某某辩称：诉争房屋的使用权早于1994年10月18日由使用权人刘某乙以借款抵押形式抵押给被告，该行为是具有法律效力的。争议房屋原使用权人刘某乙对其房屋的使用权限仅是该房屋的一少部分，原动迁房的面积是11.6平方米，回迁安置后的面积也就是现诉争房屋的建筑面积是56.95平方米。而增加面积部分的款项是被告支付的，所以，该房屋绝大面积的使用权人是被告。且诉争房屋的使用权证，存在重大瑕疵。刘某乙与刘某甲的交易不符合常理。戢某某提出反诉，请求判令刘某乙与刘某甲对诉争房屋的使用权转让行为无效，并判令诉争房屋的合法使用权人为戢某某。由房联公司退还戢某某交付的诉争房屋增加面积款、管网费、一次交纳的5年采暖费等相关费用。请求法庭确认戢某某与刘某乙借款抵押行为的法律效力。房联公司针对反诉辩称：戢某某与刘某甲的使用权争议问题与我公司不具备法律上的因果关系；我公司在办理相关手续过程当中，是依据刘某乙提供的相关材料办理的，对借款抵押行为，我公司并不知情。我公司确实存在重复收费的问题，这是工作失误。我们同意将多收的款项退回。刘某甲针对反诉辩称：与刘某乙签订合同、办理过户手续、取得房屋使用权的整个过程是合法的；房屋没有抵押登记不能对抗第三人。请求驳回反诉请求。
另查明：孙立业于1999年5月22日去世。2007年6月13日，沈阳房产经理有限责任公司与刘某甲就争议房屋签订了《公有直管住宅租赁合同》。
在二审中，戢某某明确表示争议房屋的使用权人应为刘某乙，戢某某只是依据抵押使用争议房屋。回迁的相关费用应由房屋使用权人交纳。房联公司既然收取了刘某乙的回迁费用，就应将戢某某已交纳的回迁费用返还。
上述事实，有《个人借贷款协议书》、《借款协议书》、刘某乙的户口本及孙立业的身份证、安置动迁用房结算单、采暖费收据、动迁户回迁安置审批表、准住通知、收款收据、《房屋买卖协议》、刘某甲的《公有直管住宅租赁证》及《公有直管住宅租赁合同》及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为：戢某某与刘某乙虽未直接签订抵押借款合同，但从实际履行看，戢某某与刘某乙之间事实上已形成了抵押借款的的法律关系。因未办理抵押物登记手续，不得对抗第三人。戢某某虽占有使用争议房屋多年，但因未办理更名过户手续，并未取得该房屋的使用权。戢某某并不能举证证明刘某乙与刘某甲签订的《房屋买卖协议》有合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故对戢某某要求确认刘某乙与刘某甲房屋使用权转让行为无效的请求不予支持。原审判决刘某甲对争议房屋享有使用权并无不当。刘某甲与刘某乙签订《房屋买卖协议》时对刘某乙并没有实际占有使用转让房屋，及该房屋由他人占有使用应该是明知的。《房屋买卖协议》签订后，刘某乙并没有将房屋现实交付给刘某甲，刘某甲应依据《房屋买卖协议》，向刘某乙主张交付房屋的权利。故原审判决戢某某将争议房屋腾出交给刘某甲欠妥，应予纠正。关于戢某某要求房联公司退还其交纳的争议房屋增加面积款、管网费及五年采暖费的请求，因采暖费属于“谁受益，谁交费”，而该房屋一直由戢某某使用，因此，戢某某交纳的5年采暖费应由其自负。鉴于房联公司同意退还重复收取的增加面积款及管网费，故房联公司应将增加面积款4340元、煤气管网费1600元退还给戢某某。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决书第一项即：确认位于沈阳市和平区X街X-X号X栋X-X-X号房屋使用权归原告刘某甲享有；
二、撤销沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决书第二项即：被告戢某某于本判决生效后十日内，将上述房产腾空，完好交由原告接收；第三项即：驳回反诉原告戢某某反诉请求；
三、沈阳房联股份有限公司与本判决发生法律效力后3日内退还戢某某增加面积款4340元、煤气管网费1600元；
四、驳回戢某某、刘某甲的其它诉讼请求。
一审案件受理费1000元（本诉500元、反诉500元），由戢某某负担500元，由刘某甲负担500元。二审案件受理费500元，戢某某负担250元，由刘某甲负担250元。
本判决为终审判决。
审判长张青
审判员关云光
代理审判员王某华
二OO七年七月六日
书记员刘某晔
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律错误的，依法改判。（二）项规定：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
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