上诉人（原审被告）：沈阳华隆基房屋开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区X路X号。
法定代表人：赵某，系该公司董事长。
委托代理人：邹某某，男，X年X月X日生，汉族，系公司员工，住址:沈阳市皇姑区X路X-X号X-X-X。
被上诉人（原审原告）：张某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市皇姑热电有限公司干部，住（略）-5-3。
上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司（以下简称华隆基公司）因与被上诉人张某某商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2007）沈皇民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由民二庭审判员庄俐担任审判长并主审，审判员黄某、代理审判员李倩参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人华隆基公司的委托代理人邹某某、被上诉人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年4月21日，张某某与华隆基公司签订一份商品房买卖合同，购买位于沈阳市皇姑区X路X号29#153房屋（建筑面积79.06平方米），张某某共支付购房款x元人民币。双方在该合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商。后华隆基公司向张某某下达商品房准住通知，限张某某于2005年6月30日进住。2006年12月28日，沈阳市房产产权登记发证中心向华隆基公司下发了《关于汇宝国际花园项目初始登记的批复》，批准为华隆基公司开发建设的位于沈阳市皇姑区X路X号房屋进行初始登记。华隆基公司共违约186天。双方就违约问题协商未果，故张某某起诉来院。
原审法院认为，张某某、华隆基公司所签商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。根据双方合同的约定，华隆基公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但华隆基公司直至2006年12月28日才办理完产权登记备案，华隆基公司已违约，应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方当事人没有约定由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的违约金，故可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算，即张某某主张的每日按已付购房款x元的万分之三，共186天，计x.08元，但张某某主张180天，应予准许，即x.98元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳华隆基房屋开发有限公司于本判决生效后三日内向原告张某某支付方违约金x.98元。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费540元，由华隆基公司承担。
上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决按日万分之三标准判决，系错误的。1、被上诉人在起诉状中的计算标准是万分之二点一，而开庭时，变更了诉讼请求，比照被上诉人逾期付款违约标准即日万分之三计算不合理。2、即使按（银发[2003]X号）的计算标准也应是在日万分之二点一的基础上加收30%-50%。一审法院判决明显是适用上限，有违民法公平原则。请求撤销一审判决第一项，依法改判。
被上诉人答辩称：商品房买卖合同中对上诉人逾期办理房屋权属证书的违约金约定为双方协商，在合同中我方逾期付款违约责任按照日万分之三计算违约金，因此，如果上诉人违约亦应按照日万分之三的标准来计算。
本院查明的事实与原审判决同。
上述事实有商品房买卖合同、准住通知、汇宝国际花园项目初始登记批复及当事人陈述等佐证，并经当事人质证本院予以确认。
本院审理认为：本案的争议焦点为上诉人应否按日万分之三的标准承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案一审法院对计算上诉人逾期办理房屋权属证书违约金的法律依据正确，但对上诉人承担逾期办证的违约金数额表述不准。由于中国人民银行逾期贷款利率处于浮动状态，因此，一审法院无须确定上诉人违约金的具体数额。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院[2007]沈皇民二房初字第X号民事判决主文第二项；
二、变更沈阳市皇姑区人民法院[2007]沈皇民二房初字第X号民事判决主文第一项为：沈阳华隆基房屋开发有限公司于本判决生效后三日内向张某某支付违约金，按已付购房款总额人民币x元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，违约金的起止时间为2006年6月26日至2006年12月28日止。
上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费540元、二审案件受理费540元，共计1080元，由上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长庄俐
审判员黄某
代理审判员李倩
二00七年七月十二日
书记员白凤岐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决适用法律错误的，依法改判。
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