湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
（2011）长中民再终字第X号
再审申请人(原二审上诉人、一审原告、反诉被告)某某公司，住所地×××。
法定代表人胡某某，公司董事长
委托代理人熊某某，湖南君见（略）事务所（略）。
被申请人（原二审上诉人、一审被告、反诉原告)某某公司，住所地×××。
法定代表人杨某某，公司董事长。
委托代理人梁某某，湖南日月明（略）事务所（略）。
某某公司（以下简称佳辉公司）因与某某公司（以下简称卓越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2009）长中民一终字第X号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。二○一○年十一月二十二日，湖南省高级人民法院作出（2010）湘高法民申字第X号民事裁定，指令本院再审。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。佳辉公司委托代理人熊某某，卓越公司委托代理人梁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：佳辉公司与卓越公司于2008年4月15日签订一份《房屋租赁合同》，约定卓越公司将位于运达国际广场写字楼第七层、八层的所有房屋租赁给佳辉公司用于KTV、棋牌、康体休闲等为酒店配套的商业活动，合同租赁期为10年，合同生效之日6个月以内(即从2008年4月15日至10月15日)为租赁屋装修期，房屋装修期内免收租金。若佳辉公司在装修期届满前提前竣工开业，房屋租金则从实际开业之日计收。双方还约定在合同签订时，佳辉公司向卓越公司支付履约保证金30万元，同时双方还约定因佳辉公司违约解除合同时或者佳辉公司违约致使卓越公司依合同约定解除合同时，履约保证金将作为违约金处理不予退还；因卓越公司违约致使佳辉公司依合同约定解除合同时，卓越公司双倍返还保证金。合同第九条还对合同变更和解除做了约定：因下列情形之一影响到房屋正常使用，佳辉公司可以单方解除本合同，造成佳辉公司损失的，卓越公司应给予赔偿：“(1)因出租房屋出现产权纠纷的。(2)因出租房屋出现抵押纠纷的。(3)甲方的其他债务影响乙方正常经营的。(4)甲方违反本合同约定，导致乙方不能正常经营的。”
合同签订三天后的4月18日，佳辉公司向卓越公司缴纳了30万元履约保证金。卓越公司也曾带佳辉公司职员一起到管理涉案房屋的物业公司接洽过房屋租赁事宜。但此后，卓越公司一直没有将房屋钥匙交给佳辉公司，佳辉公司也没有向卓越公司索要过钥匙。当年9月22日，佳辉公司向一审法院起诉，要求：1、解除双方的《房屋租赁合同》；2、卓越公司向佳辉公司支付双倍保证金60万元。卓越公司亦提出反诉，请求：佳辉公司赔偿卓越公司房屋租金损失45万元。
原一审判决认为：一、佳辉公司与卓越公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，故对当事人均具有法律效力，当事人应当按照约定全面、及时履行己方义务，否则应当承担相应的违约责任。二、佳辉公司按照合同约定履行了己方义务，支付了30万元履约保证金。而至今仍未领取房屋钥匙，无法进行装修，导致合同无法履行。故佳辉公司要求解除《房屋租赁合同》，予以支持。三、关于佳辉公司要求卓越公司双倍返还保证金30万元的诉讼请求，在佳辉公司交付保证金后，应及时要求卓越公司交付租赁物，现在诉讼中双方均无证据证明是由于对方原因造成租赁物的迟延交付，对于本案纠纷的造成，佳辉公司、卓越公司均有过错，佳辉公司要求双倍返还保证金30万元的诉讼请求不予支持，鉴于本案合同解除，卓越公司应退还佳辉公司履约保证金30万元并承担资金占用期间的利息损失。四、卓越公司要求佳辉公司赔偿房屋租金损失45万元，由于缺乏证据证明其损失是45万元，并且该损失是卓越公司不向佳辉公司交付钥匙所致。故卓越公司要求佳辉公司赔偿房屋租金损失45万元，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除佳辉公司与卓越公司于2008年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、卓越公司自本判决生效之日起10日内返还佳辉公司履约保证金30万元；三、卓越公司自本判决生效之日起10日内赔偿佳辉公司资金占用损失(按照同期银行贷款利息计算从2008年4月18日至实际执行之日止)；四、驳回佳辉公司的其他诉讼请求；五、驳回卓越公司的反诉请求。如卓越公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审认为：一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。佳辉公司与卓越公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，故对当事人均具有法律效力，当事人应当按照约定全面、及时履行自己的义务。
二、关于卓越公司是否可以行使约定解除权的问题。《房屋租赁合同》第九条第四款约定，佳辉公司如因卓越公司违反合同约定，导致其不能正常经营，可以行使解除合同的权利。所谓违约行为，是指在合同成立生效后，当事人没有依约履行其合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，卓越公司确有交付租赁房屋的义务，但是其限制条件是“按照约定”。而本案中卓越公司与佳辉公司所签订的《房屋租赁合同》并没有约定交付钥匙（即交付房屋）的具体时间，应属于债务人履行期限不明确，卓越公司可以随时履行，佳辉公司也可以随时要求履行，因此佳辉公司认为卓越公司迟延交付房屋钥匙而违约没有合同依据，佳辉公司认为可以行使约定解除权的条件未成就，本院不予支持。
三、关于佳辉公司是否享有法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，上已述及，佳辉公司认为卓越公司迟延履行主要债务没有合同依据，同时，佳辉公司也没有证据证明对卓越公司应履行的义务进行了催告。卓越公司一直空置租赁物，直到原审判决解除《房屋租赁合同》后才将其出租他人，从行为上表明卓越公司准备履行合同义务，故佳辉公司认为合同目的不能实现没有事实根据。因此，原审判决适用上述规定认定佳辉公司享有法定解除权依据不足，本院不予支持。
四、关于本案合同权利义务的处理。为避免损失扩大，卓越公司在原审法院作出判决后，先后于2008年12月27日和2009年5月将涉案租赁物出租给他人，该行为可视为卓越公司同意解除《房屋租赁合同》，根据“意思自治”原则，本院尊重双方当事人的选择，解除双方的《房屋租赁合同》。
五、关于《房屋租赁合同》解除后双方诉讼请求的处理。如前所述，卓越公司没有违反合同约定，佳辉公司既无权行使约定解除权也没有法定解除权，故佳辉公司诉请解除《房屋租赁合同》违约，依据《房屋租赁合同》第五条的规定，卓越公司可不予退还履约保证金30万元。佳辉公司请求判令卓越公司双倍支付履约保证金60万元没有事实根据和法律依据，本院不予支持。卓越公司要求佳辉公司赔偿房屋租金损失的请求，因房屋自始至终由卓越公司管理，佳辉公司并未占用房屋而取得房屋使用权，卓越公司所述损失应自行承担，故本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2008）开民二初字第X号民事判决第一、五项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2008）开民二初字第X号民事判决第二、三、四项；三、驳回某某公司的其他诉讼请求。
佳辉公司申请再审称：一、原判决认定的事实不清，基本事实缺乏证据证明。1、申请再审人与被申请人在《房屋租赁合同》中已明确约定了交付租赁房屋的期限。2、被申请人没有按照合同约定及时交付房屋，导致合同无法履行，应对此承担全部责任；再审申请人对此没有过错，不应承担任何责任。被申请人辩称是由于再审申请人故意不接受租赁房屋，导致合同无法履行的说法没有任何事实依据。依法不能认可。二、原一、二审判决适用法律明显不当。1、依照我国《合同法》规定，当合同对履行期限约定不明时，可以先达成补充协议，不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定；如果依照以上的规定还不能确定的，才适用《合同法》第六十二条。而二审判决在该《房屋租赁合同》对履行期限约定不明，合同当事人没达成补充协议的情况下，没有根据合同的有关条款或者交易习惯来确定履行期限，而是直接适用《合同法》第六十二条之规定，明显适用法律不当，应予纠正。2、再审申请人可以依法解除其与被申请人签订的《房屋租赁合同》。本案中，被申请人至今没有向再审申请人交付钥匙，以自己的行为表明了其没有履行合同的诚意，导致合同目的不能实现，因此，再审申请人可以依据《合同法》第九十四条第（二）、（四）项之规定请求解除合同。3、再审申请人可以依照合同解除其与被申请人签订的《房屋租赁合同》。被申请人违反了《房屋租赁合同》第九条第4项的约定，再审申请人可以依据《合同法》第六十条要求解除合同。对此，原一、二审判决认定均有错误。故请求撤销原二审判决第二、三项及撤销原一审判决第二、三、四项；判令被申请人双倍返还履约定金60万元及承担本案全部诉讼费用。
卓越公司辩称：一、再审申请人支付履约保证金只是《房屋租赁合同》生效的前提条件，并不必然就是交付钥匙的时间，也不能证明再审申请人履行了合同义务。二、被申请人没有交付钥匙并不是拒绝交付钥匙，只有被申请人拒绝交付钥匙才会导致合同目的落空，才构成根本违约，再审申请人才能要求解除合同。但事实是，再审申请人根本就没有要求被申请人交付钥匙。三、本案《房屋租赁合同》并没有约定交房的具体日期，卓越公司没有主动交房的义务，只有在佳辉公司提出交房要求时才产生交房的义务，造成房屋未能交付的根本原因是佳辉公司不愿意履行合同所致。卓越公司没有违约，不应当退还30万元履约保证金。再审申请人违反合同约定解除合同，也违反了行使法定解除权的规定，理应承担丧失30万元履约保证金的法律后果。请求驳回再审申请人的申请。
本院认为，佳辉公司与卓越公司所签《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效。但鉴于卓越公司已于本案一审判决后将本案标的物出租给他人，双方所签《房屋租赁合同》已无实际履行的可能，应予解除。至于合同没有实际履行的责任，因卓越公司与佳辉公司所签订的《房屋租赁合同》没有约定交付房屋的具体时间及交付方式，属于债务人履行期限不明确，按照交易习惯及相关法律规定，卓越公司可以随时履行，佳辉公司也可以随时要求履行，现没有证据证明佳辉公司对卓越公司应履行的义务进行了催告。而卓越公司在收到佳辉公司30万元履约保证金后，曾带佳辉公司员工一起到物业公司接洽房屋租赁事宜，且其一直空置租赁房屋，直到原一审判决解除《房屋租赁合同》后才出租他人，在本案一审庭审时，其还表示愿意继续履行合同，卓越公司没有违反合同义务的愿望和行为。故不能认为卓越公司违约。佳辉公司在既无权行使约定解除权也没有法定解除权的情况下，诉请解除《房屋租赁合同》，构成违约，依据《房屋租赁合同》第五条的规定，卓越公司可不予退还履约保证金30万元。其请求判令卓越公司双倍支付履约保证金60万元没有事实根据和法律依据，应不予支持。综上，本院二审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2009）长中民一终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长刘朝晖
审判员陈利文
审判员杨某军
二○一一年六月十日
书记员郭壮
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