申请再审人（一审原告、二审被上诉人、原再审申请人）：王某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人：陈孝杰，河南高诚律师事务所律师。
委托代理人：吕振华，河南高诚律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、二审被上诉人、原再审申请人）：张某甲，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人：陈孝杰，河南高诚律师事务所律师。
委托代理人：吕振华，河南高诚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人）：宁陵县农机有限公司破产清算小组。
负责人：张某乙，破产清算小组组长。
被申请人（一审第三人、二审上诉人、原再审被申请人）：张某丙，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人：于某某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）。
申请再审人王某某、张某甲与原审第三人张某丙及被申请人宁陵县农机有限公司破产清算组（简称农机公司）房地产转让合同纠纷一案，王某某、张某甲不服商丘市中级人民法院（2006）商民再终字第X号民事判决，向本院申请再审。本院于2007年9月18日作出（2007）豫法立民字第X号民事裁定，决定提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，王某某及其与张某甲的委托代理人陈孝杰、吕振华，张某丙到庭参加了诉讼，农机公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告王某某诉称，1992年2月10日，张某甲代表二原告与被告农机公司签订了《土地房产转让协议》约定以20万元价格将被告位于某河镇的门市部买下，后被告反悔，要求签订租赁协议，王某某代表二原告与被告签订了《房屋租赁协议》，租期30年，租赁费20万元，先付10万元，下余10万元2009年2月10日前付清。第二天二原告将10万元租赁费交给被告，被告将房产钥匙及房产证交给二原告，在二原告准备搬入使用时，因被告与他人有纠纷，房产被法院查封一年多，期间因诉讼需要证据，被告将钥匙及房产证取走。2000年10月，张某丙突然找到二原告称，被告已将该处房产卖给其本人。2001年4月经查询得知，被告已将该处房产以20万元价格卖给第三人张某丙并办理了过户手续。被告的行为违反法律规定，请求确认被告与第三人的买卖行为无效，依法确认二原告对该房产有优先购买权。依法判令被告向原告返还10万元，赔偿经济损失10万元。
农机公司辩称，我方与二原告签订《土地及房屋转让协议》、《房屋租赁协议》及付款10万元属实。我公司与柳河镇X街因该房产权属问题诉讼结束后，公司想让原告交足费用，把房子过户给原告，原告想少交钱。为此，双方未达成协议，事情拖了一段时间，因急等用钱，就把房子卖给第三人张某丙，并办理了过户手续。
第三人张某丙辩称，原告与被告的协议与第三人无关，原告对第三人所拥有的房产无任何请求权。
宁陵县人民法院一审查明，1999年2月10日，原、被告签订了《房屋租赁协议书》并在宁陵县公证处进行了公证。1999年2月11日，原告向被告交纳现金10万元，被告将该房产钥匙和房屋产权证书交给了原告，后被告与他人因该房产的权属问题进行诉讼，该房产被商丘市中级人民法院查封，诉讼期间被告将房产证从原告处取出交到中级法院，农机公司胜诉后，把该房产以20万元价格卖给第三人，并办理了房产过户手续。
宁陵县人民法院一审认为，1999年2月10日，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，该协议合法有效。被告收原告的10万元房屋转让费及原告给被告出具的证明条，实际上是在履行双方的租赁合同。原告对本案房产享有优先购买权；被告与第三人签订的房屋买卖协议为无效协议。该院判决：1、原告张某甲、王某某对被告农机公司出卖的柳河镇X路房地产享有购买权；2、被告农机公司与第三人张某丙之间的房地产买卖行为无效。3、被告返还给原告现金10万元，于某决生效后5日内付清。一审案件受理费5510元，财产保全费1520元，其他费用400元由被告负担。
第三人张某丙不服，向商丘市中级人民法院上诉称，1、原告和被告之间签订的《土地转让协议》和《房屋租赁协议》名为租赁，实为买卖，租赁协议是一种无效行为。2、农机公司在卖房前已经多次通知王某某、张某甲支付下余欠款，但二人拒不交纳，应视为其放弃了优先购买权。上诉人与农机公司之间的房屋买卖因办理了房屋、土地的转让手续，应视为有效。请求撤销一审判决，依法改判。
王某某、张某甲以租赁协议合法有效，出卖房屋并未提前通知被上诉人为由，请求维持原判。
农机公司答辩称，我方与原告所签订的房屋租赁协议是为了应付村民闹事的假协议，经多次催要二被上诉人不予交纳下余购房款，农机公司有权转让给他人，张某丙的诉讼请求应予支持。
商丘市中级人民法院二审查明，1999年2月10日，张某甲与农机公司签订了《土地及房屋转让协议》约定，农机公司把柳河镇农机公司门市部原有土地及房屋的使用权转让给张某甲，总价值20万元，土地上的附属物归张某甲所有，转让费自合同签订之日起一次付清。合同签订后，房屋所在地的张堂村X村提出了异议，以土地及房屋属该村所有提起诉讼。为避免事态扩大，同日，农机公司的领导召开会议，起草了《房屋租赁协议书》，王某某在协议书上签字并进行了公证，以应付村民闹事。协议约定：租期10年，如单方撕毁协议，赔偿对方租费1-2倍的经济损失。1999年2月11日，张某甲向农机公司缴纳了10万元，下欠的费用，王某某为农机公司书写了“欠土地、房屋转让费10万元”的证明。在此期间，就土地、房屋的权属问题，张堂行政村X村向商丘市中级人民法院提起民事诉讼，该房产被查封。1999年底，农机公司胜诉后，一直找王某某等人催要下欠的房屋转让费，并告知如不交纳将转让他人，王某仍未交款。2000年11月15日，农机公司将该房、地产转让给张某丙，并签订了《房地产买卖契约》，张某丙一次把转让费20万元付清，张某丙办理了《土地使用证》和《房产证》的过户手续。
商丘市中级人民法院二审认为，本案争议的房地产，农机公司与张某甲所签订的“土地房屋转让协议书”是双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效协议，张某甲交纳的部分转让费说明双方均同意按此履行。签订协议后，因双方未办理过户手续，不发生所有权转移。农机公司在东街村封锁大门，阻止使用并提起诉讼的情况下，迫于某奈又与王某某签订了《房屋租赁协议》。根据协议内容，农机公司的答辩和张某丙在一、二审中所提供的证据，均证明该租赁协议应属无效。表现在：1、租赁协议是在特定条件下签订的，并非双方当事人真实意思表示。2、协议的主要内容租期30年，违反了《中华人民共和国合同法》的有关租期的规定。3、双方未办理租赁的有关登记手续。4、协议的内容仅为租赁，并未涉及房屋以外的土地，所签订的租赁协议，并未否定第一份“土地及房屋转让协议书”，转让协议仍然有效。5、在两份协议签订后所缴纳的费用和所打的欠条证明均为转让费而非租赁费。6、签订租赁协议时，农机公司与村委已就该处房地产发生争议，其权属尚未界定。据此，一审以有效协议判决张某甲、王某某享有优先购买权不当。张某丙和农机公司以租赁协议无效的抗辩理由成立。争议的房产在农机公司胜诉后，已经多次催促张某甲、王某某交纳下欠购房款，二人拒不交纳，应视为放弃了该房的优先购买权。张某丙在等价有偿的基础上取得了该房地产的产权，张某丙所持有的土地使用权和房产权应受法律保护。张某丙的上诉理由和农机公司的答辩理由成立，应予以支持。张某甲、王某某抗辩理由证据不足，不予采纳。一审认定农机公司与张某丙所签订的房屋买卖协议无效不当，应予纠正。农机公司应当根据租赁合同约定承担租赁合同无效给王某某、张某甲造成损失的赔偿责任，除返还收取的10万元外，应当赔偿王某某、张某甲10万元经济损失。该院判决：1、维持宁陵县人民法院（2001）宁民初字第X号民事判决第（三）项，即：被告返还原告现金10万元。2、撤销第（一）、（二）项，即“（一）、原告张某甲、王某某对被告农机公司出卖的位于某河镇X路的房地产享有优先购买权；（二）、被告宁陵县农机公司与第三人张某丙之间的房地产买卖行为无效。”3、宁陵县农机公司与张某丙所签订的《房地产买卖契约》有效，宁陵县农机公司转让的位于某河镇X路的房地产归张某丙所有；4、宁陵县农机公司赔偿张某甲、王某某经济损失10万元。一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费5910元，宁陵县农机公司负担2955元，张某甲、王某某负担2955元。
王某某、张某甲不服，向检察机关提出申诉。河南省人民检察院抗诉认为，1、二审法院认定农机公司与张某甲所签订的《土地房屋转让协议》有效错误，该协议缺少张某甲的签名，该协议依法不能成立。2、二审认定王某某与农机公司签订《房屋租赁协议》无效错误，该协议是当事人真实意思表示，形式完备，内容合法，经过公证，应认定有效。该协议签订是在《合同法》实施之前，该法的规定不适用本案，承租人应当享有优先购买权。农机公司与张某丙签订的《房地产买卖契约》侵犯了租赁人的优先购买权，本案适用法律错误。
第三人张某丙答辩认为，自己与农机公司的《房屋买卖契约》有效。第三人是在原审原告放弃优先购买权情况下善意取得该房产，请求维持二审判决。
商丘市中级人民法院再审查明事实除与二审基本相同外，另查明，2001年7月27日，农机公司已经被宁陵县人民法院裁定进入破产还债程序。
商丘市中级人民法院再审认为，对于某诉机关抗诉书中提出的《土地房屋转让协议》未经张某甲签字是否有效的问题。从1999年2月11日张某甲给农机公司交款的收据可以看出，收据上明显注明收张某甲的款为房屋转让费，张某甲对此并未提出异议，而当日王某某在给农机公司证明中，同样写明为“今欠到土地房屋转让费10万元，王某某”。证实双方当时的真实意思是土地房屋的买卖，而不是房屋土地的租赁。《土地及房屋转让协议书》上张某甲虽然未签字，但是该协议书意思表示真实、形式完备、内容合法；王某某自书的“证明”是一种对《土地及房屋转让协议书》约定内容效力的认可，无需用其他证明材料加以证明，人民法院即可以作为有效证据使用。检察机关以《土地及房屋转让协议书》张某甲未签字，协议依法不能生效，人民法院认定该协议无效的抗诉的理由不能成立，不予支持。
对于某诉机关提出的《房屋租赁协议》有效，在同等条件下，张某甲、王某某应享有优先购买权的抗诉理由，综合本案分析，结合其他证人证言材料及客观原因，能够证实张某甲、王某某与农机公司签订的“房屋租赁协议”是在农机公司与当地村民因土地权属问题发生争议的情况下签订的，虽经公证机关进行公证，但该公证书是在违背双方当事人真实意思的情况下进行公证的，二审对该公证书确认无效是正确的。因为农机公司已经将该处房产转卖给第三人，本案第三人张某丙已经履行了与农机公司所签订的“房地产买卖契约”全部义务，已经办理了土地及房产过户手续，且第三人无过错。张某丙按照双方合同约定取得该房地产所有权形式要件合法，应同样受到法律保护。张某甲、王某某没有实际租用房屋，要求农机公司履行“房屋租赁协议”中租赁的条款，请求人民法院支持其享有优先购买权的目的已经无法实现。由于某机公司一物两卖，在与张某甲、王某某签订房屋转让协议的情况下又签订房屋租赁协议，而后又与第三人张某丙签订了房地产买卖契约，二审根据“房屋租赁协议”条文的有关约定，判决农机公司双倍返还购房款的判决结果正确。该院判决：维持商丘市中级人民法院（2001）商民一终字第X号民事判决。
张某甲、王某某不服，向本院申请再审称，1、申请人与农机公司签订的并经公证的“房屋租赁协议”合法有效，商丘市中级人民法院二审及再审认定为无效协议适用法律错误；申请人与农机公司签订的“土地及房屋转让协议书”未成立，不能作为判决的依据，商丘市中级人民法院二审及再审认定为有效协议没有依据。2、申请人对争议房屋享有优先购买权，商丘市中级人民法院二审及再审认定申请人放弃了争议房屋的优先购买权及公证违背双方当事人意思没有事实和法律依据。农机公司与第三人签订的“房屋转让协议”侵犯了申请人的优先购买权，是无效的。
张某丙答辩称，二申请人同一天与农机公司签订了“土地房屋转让协议”和“房屋租赁协议”，但双方签订房屋租赁协议系为应付东街村群众与农机公司土地权属争议，并非双方真实意思表示。从双方履行协议的事实来看，本案二申请人与农机公司名为租赁实为买卖。二申请人交给农机公司的收款收据及王某某给农机公司出具的“证明”上，均注明是房屋转让费，双方实际履行的是房屋转让协议。东街村群众与农机公司土地权属诉讼结束后，农机公司多次催要下欠房款未果，才将房屋转让给第三人张某丙。故二申请人与农机公司之间不是租赁关系，而是买卖关系，二申请人不拥有优先购买权。请求维持原判。
本院再审查明，宁陵县人民法院审理农机公司破产案件中，因部分破产清算组成员调离工作岗位，影响破产清算正常工作，2009年1月5日通知更换破产清算组成员，张某乙为清算组组长。其它事实与商丘市中级人民法院二审及再审查明事实相同。
本院再审认为，本案申请人与农机公司于某一天签订了“土地房屋转让协议”和“房屋租赁协议”。二申请人认为其与农机公司双方系租赁关系；第三人及原审农机公司认为是买卖关系。从本案查明的事实来看，申请人与农机公司虽然同一天签订了两个协议，但农机公司给申请人出具的收据对所收款项注明为“房屋转让费”，王某某给农机公司出具的拖欠10万元剩余款项“证明”中也注明系：“土地房屋转让费”。且张某甲在支付10万元房屋转让费后，农机公司将房屋的钥匙和房产证交给了申请人。从以上农机公司给申请人出具的收款收据、申请人给农机公司出具的“证明”，及农机公司将房产证交给申请人的情况来看，双方履行的是“土地房屋转让协议”，并非“房屋租赁协议”。而导致双方签订两个协议的主要原因是东街村与农机公司就本案转让土地权属发生纠纷，东街村民封锁大门，阻止本案房地产转让并诉至人民法院。本案双方为避免农机公司与东街村矛盾激化，采取名为租赁实为转让的方式意在将本案房地产转让给申请人。后因农机公司本案土地已经办理了土地使用证，商丘市中级人民法院驳回东街村关于某机公司土地侵权的诉讼请求。农机公司于某地侵权案件胜诉后，依据其与申请人签订的“土地房屋转让协议”及王某某出具的没有还款日期的10万元欠款“证明”，向申请人主张剩余欠款未果，于2000年11月15日即在农机公司胜诉后将近一年时，与第三人张某丙签订本案房地产转让协议，以同样价格将本案房地产转让给张某丙。从以上申请人及农机公司双方支付转让费、出具欠款证明、交付房屋钥匙、催要剩余转让费的履行协议行为中体现出的均是“土地房屋转让协议”并非“房屋租赁协议”的内容。故本案申请人与农机公司之间系房地产转让关系，并非房屋租赁关系，申请人以其与农机公司系租赁关系,对转让房地产享有优先购买权的申请理由没有事实根据和法律依据。
农机公司在催要申请人拖欠房地产转让费未果的情况下，将房地产转让给第三人张某丙，因申请人违约在先，应承担协议不能履行的主要责任，农机公司应承担次要责任。双方房地产转让协议终止履行后，农机公司应当退还依据该协议所取得的10万元转让费，及承担申请人因协议不能履行的部分损失。二审判决农机公司承担赔偿申请人损失10万元，尽管有违本案双方违约责任比例，但农机公司并未申请再审，应视为对二审判决的认可，本院不予处理。农机公司终止履行其与申请人“土地房屋转让协议”后，与第三人张某丙签订的房地产转让协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，且已实际履行完毕，应为有效协议。本案争议房地产在第三人张某丙支付对价并办理权属登记后，房屋产权及土地使用权应属第三人张某丙所有，其权利应受法律保护。
综上所述，申请人关于某有本案争议房地产优先购买权、农机公司与第三人张某丙签订的房地产转让协议应为无效协议的申请理由不能成立，本院不予支持；商丘市中级人民法院再审事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百八十六条之规定，判决如下：
维持商丘市中级人民法院（2006）商民再终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长吕达
代理审判员张艾华
代理审判员申随波
二○○九年八月十二日
书记员吕存辉（代）
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