湖南省湘潭市中级人民法院
民事裁定书
（2009）潭中再字第X号
抗诉机关湖南省湘潭市人民检察院。
申诉人（原审原告）小龙王食品有限公司（原名湘某小龙王食品有限公司），住所地湖南省湘潭县X镇X路X路东侧。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人任某，女，X年X月X日出生，汉族，小龙王食品有限公司管理部部长，住（略）。
委托代理人林迪平，湖南清源律师事务所律师。
被申诉人（原审被告）刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，湘潭县人，湘潭市煤勘队职工，住（略）。
原审被告湘潭市蔬菜食品总公司，住所地湘潭市雨湖区X路X路口。
法定代表人后&u，该公司总经理。
委托代理人潘某某，男，X年X月X日出生，汉族，湘潭市人，湘潭市蔬菜食品总公司法律顾问，住（略）。
申诉人小龙王食品有限公司与被申诉人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，于2005年9月8日向湖南省湘潭市雨湖区人民法院起诉，该案在审理中，该院依据刘某某的申请，追加湘潭市蔬菜食品总公司（以下简称蔬菜公司）为被告，并于二OO六年十二月十六日作出（2005）雨法民一初字第X号民事判决，已经发生法律效力。小龙王食品有限公司不服，向检察机关申诉。湖南省湘潭市人民检察院于二OO九年五月二十日作出潭检民抗[2009]第X号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于二OO九年六月十五日作出（2009）潭中民抗字第X号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2009年8月3日公开开庭审理了本案。湖南省湘潭市人民检察院指派检察员郑子昆、石凤娇出庭。申诉人小龙王食品有限公司的委托代理人任某、林迪平，被申诉人刘某某，原审被告蔬菜公司的委托代理人潘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
湖南省湘潭市雨湖区人民法院一审查明：2002年4月5日，被告蔬菜公司与被告刘某某签订租房合同，合同约定，被告蔬菜公司将所属湘潭市蔬菜批发市场综合楼中共计38间房出租给被告刘某某作经营旅社场地，租赁时间自2002年5月5日起至2007年5月4日止，共计5年。租金为第一年月租金3000元，从第二年起月租金每年递增200元，到第五年月租金为3800元。每月租金须于当月5日前缴纳，否则每逾期一天，被告蔬菜公司向被告刘某某加收滞纳金50元，逾期半个月，则按违约处理。水电费由被告刘某某自负，被告刘某某必须按月缴纳水电费。合同还就其他事项作了约定。合同签订后，被告刘某某接收所租赁的38间房开办“湘潭市雨湖区湘蔬菜招待所”。自2004年1月开始，被告刘某某与被告蔬菜公司因房屋修缮等问题发生争议，被告刘某某开始拖欠被告蔬菜公司的房租以及部分水电费，由此，两被告之间产生纠纷，双方协商未果。同年3月25日，被告刘某某经营的“湘潭市雨湖区湘蔬菜招待所”的工商登记被湘潭市工商行政管理局雨湖分局注销。同年7月29日，被告蔬菜公司的办公楼被湖南省湘潭市中级人民法院依法拍卖，而原告以张某某之名以
x元的价格在湘潭市拍卖总公司拍得被告蔬菜公司办公楼大部分（被告刘某某所租赁的38间房也在其中）。同年8月29日，被告蔬菜公司因被告刘某某拖欠2004年1月至2004年7月的房租以及部分水电费，对被告刘某某开办的“湘潭市雨湖区湘蔬菜招待所”断电、断水。2005年2月22日，湖南省湘潭市中级人民法院作出民事裁定，将原告以张某某之名拍得的房（地）产过户给张某某。同年4月28日，原告、被告蔬菜公司共同向被告刘某某发出“权利转让和租金催交通知书”，被告刘某某收到该通知后因有异议，未按通知书的内容办理。同年7月22日，原告再次向被告刘某某送达“债权转让和租金催交通知书”，被告刘某某收到通知后于当日函复，其内容是“1、我希望贵方不要听一面之词带原蔬菜公司的遗留问题来催收我方2004年8月1日至今的费用，以免影响我们合作的诚意。2004年8月1日之前，原蔬菜公司为何不要房租，而我可正常营业，是事出有因的，务必请贵方诚心诚意考虑我的苦衷，正常处理，我保证100%的配合贵方的工作。2、2004年9月1日，我已停业，贵方的权利和义务应履行，我的合同是合法的，应有合法的权利，应得到法律的保障，请贵方考虑。3、因原蔬菜公司不负责任，使我们不能正常工作，我建议在原有‘合同’的基础上，我们就权利和义务诚心协商达成一致，正式签订合同，明确我们之间的主仆关系”。事后，原告因被告刘某某长期不交纳房屋租金，提起诉讼。
湖南省湘潭市雨湖区人民法院一审认为：1、依法成立的合同，受法律保护。被告刘某某与被告蔬菜公司签订的租房合同不违背国家的法律、政策的规定，该合同属有效合同，应受法律保护。原告依法取得被告蔬菜公司的办公楼大部分产权（含被告刘某某所租赁的38间房）后，依买卖不破租赁原则，被告蔬菜公司与被告刘某某所签订的租房合同仍有效，但被告蔬菜公司在租房合同中的权利、义务全部转移给原告。由于两被告因诸多原因发生纠纷后被告蔬菜公司对被告刘某某经营的“湘潭市雨湖区湘蔬菜招待所”断电、断水均发生在原告取得被告蔬菜公司办公楼大部分产权之前，且原告在取得被告蔬菜公司办公楼大部分产权时，被告刘某某所开设的“湘潭市雨湖区湘蔬菜招待所”已无开办的条件，加之，原告在取得房产后已履行了告知义务，因此，原告在两被告的纠纷中无责任。如被告刘某某认为被告蔬菜公司在双方的租赁合同履行中存在过错，造成了损失，可另行主张权利。对两被告的房租合同纠纷与本案不并案审理。2、原告在取得被告蔬菜公司办公楼大部分产权并承受了与刘某某之间的租赁合同权利义务后，被告刘某某应按合同向原告支付房租，原告诉请被告刘某某支付租金的理由成立。3、原告在取得被告蔬菜公司办公楼大部分房产后，被告虽长期占有所租赁的38间房屋，可被告刘某某开办的“湘潭市雨湖区湘蔬菜招待所”已停业，被告刘某某未从中获益，因此，要求被告刘某某仍依合同向原告支付房屋租金不妥，故对被告刘某某应付的租金应酌情减免。4、原告要求被告刘某某支付欠交的水电费，因原告未向本院提出明确具体的数额，且未提供相关证据，依法不予支持。5、由于被告刘某某所开办的“湘潭市雨湖区湘蔬菜招待所”的工商登记被注销，已无继续开办的条件，继续履行租房合同亦无必要，对此，原告要求解除租房合同，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零八条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百二十七条的规定，湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出（2005）雨法民一初字第X号民事判决：一、解除原告（湘潭）小龙王食品有限公司承接的由被告刘某某与被告湘潭市蔬菜食品总公司于2002年4月5日签订的“租房合同”。二、由被告刘某某在本判决生效后五日内一次偿付给原告（湘潭）小龙王食品有限公司x元。三、驳回原告（湘潭）小龙王食品有限公司要求被告刘某某偿付水电费的诉讼请求。四、被告湘潭市蔬菜食品总公司在本案中不承担责任。本案诉讼费2600元，由被告刘某某负担。
湖南省湘潭市人民检察院抗诉认为，湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2005）雨法民一初字第X号民事判决适用法律不当，判决显失公平。理由是：小龙王食品有限公司在取得湘潭市蔬菜食品总公司办公楼大部分产权后，根据买卖不破租赁的原则，与刘某某之间形成了租赁合同关系，合同是双方享受权利和履行义务的法律依据，该租赁合同对租金、滞纳金有明确约定，法院无权改变合同的约定行使自由裁量权，法院判决刘某某支付租金
x元没有法律依据。如果租赁人刘某某没有经营可将房屋退还给申诉人，但刘某某坚持不退，因此，根据合同约定，刘某某应当支付房屋占用期的租金。至于刘某某是否收益及收益多少与小龙王食品有限公司无关，刘某某的经营风险应由她本人承担。
本院再审过程中，申诉人小龙王食品有限公司称，抗诉意见正确，要求被申请人刘某某按合同约定支付租金x元等费用。被申诉人刘某某辩称，房屋拍卖的买受人是张某某个人，而原审原告为小龙王食品有限公司，主体不符。本人既未拖欠房租，也未无理占有房屋。因房屋自始存在修缮问题，原合同在履行中实际已变更，如押金减少至1万元，租金不再逐年递增。原判租金x元确实没有依据。原审被告湘潭市蔬菜食品总公司辩称，本公司与申诉人无法律上的利害关系，不是本案当事人，原审将本公司追加为被告不当。请维持本公司在本案中不承担责任某结论。
本院再审认为，原审将湘潭市蔬菜食品总公司追加为被告，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条的规定，程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款，第一百五十三条第一款（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，裁定如下：
一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2005）雨法民一初字第X号民事判决；
二、发回湖南省湘潭市雨湖区人民法院重审。
审判长黄某强
审判员韩小平
审判员文会福
二OO九年八月十四日
书记员吴慧娟
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