上诉人（原审被告）渭南三鑫物资机电设备有限公司汽车摩托车分公司(以下简称三鑫公司)。住所地渭南市X街X号。
负责人查某某,经理。
委托代理人孙晓杰，陕西大秦律师事务所律师。一般代理。
被上诉人（原审原告）陕西橡六胶带股份有限公司(以下简称陕西橡六公司)。住所地渭南市X街X号。
法定代表人赵某某,董事长。
委托代理人赵某刚,陕西渭临律师事务所律师。特别授权。
委托代理人任某某,陕西橡六公司行政部经理。特别授权。
上诉人三鑫公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服临渭区人民法院(2009)临民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人及其委托代理人孙晓杰、被上诉人的委托代理人赵某刚、任某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查某，2000年9月16日，原告陕西橡六公司(原陕西华山机带股份有限公司)与被告三鑫公司签订了一份房屋租赁合同,原告将自己单位的5间半门面房租赁给被告。合同期限为10年(从2000年9月16日起至2010年9月15日止)。每间房月租金550元，内一间为月租金300元，月租金共计3325元，年租金x元。合同约定,被告向原告垫付房屋改建费x元,垫付的x元逐年在房租中扣抵,在5年零7个半月抵完(即从2000年9月16日至2006年4月29日)。被告向原告垫付装修费x元，在2006年5月份以后的房租中抵扣(即从2006年5月1日至2007年2月28日),合同还约定了相关的违约事项及相关条款。合同签订后,被告向原告垫付房屋改建费x元,垫付装修费x元。以上垫付折抵房租费到2007年2月28日。从2007年3月1日起，原告收取被告房租费。从2007年3月1日至2O08年2月底，应收x元，实收x元,原告免收了500O元。从2008年3月1日至2009年2月底，原告应收被告x元,被告只交了x元，下欠x元未交。2006年3月16日，渭南市人民政府发出关于实施民生路区域拆迁改造工程的通知,原告门面房在拆迁范围内,应拆迁。2006年10月8日，渭南市环境保护科学技术咨询中心渭环咨（2006）OX号,认为原告生产污染环境整体搬迁。
另查某,2008年1月30日，渭南市房屋产权产籍管理处证明，原告已将其渭房权证登有字第x号注销。本院(2008)临法执字第OX号民事裁定书，将原告使用的土地x.4平方米(渭城国用(2002)字第X号国有土地证,不含生活区)及房屋(渭房权证登有字第x号房屋所有权证)作价590万元给陕西荣发实业(集团)有限公司抵偿债务。2008年4月8日，上述土地已过户到陕西荣发实业(集团)有限公司名下。
原审认为，原、被告于2000年9月16日签订的房屋租赁合同，是双方在自愿平等的基础上签订的,为有效合同。由于政府政策性拆迁及原告因环保问题整体搬迁,且被告未交纳房屋租金,原告要求解除合同的理由成立,应予支持。原告要求被告支付拖欠的x元房屋租赁费，虽然2008年4月8日已将其房屋产权注销,但该房产权利至今并未转移给他人,故被告应按约定支付2008年4月8日至2008年底房屋租赁费x元。被告认为政府拆迁停顿,时限己过,没有新的政策出台,合同对后四年房屋租金交纳方式未明确约定,但合同对垫付房费抵扣是以年计算的,被告已违背交纳租金约定,要求继续履行合同的理由不足,不予采信。被告主张原告主体资格不适格的理由不成立,不予采信。原审遂判决：一、原告陕西橡六公司与被告三鑫公司于2000年9月16日签订的房屋租赁合同终止履行。二、被告三鑫公司支付原告陕西橡六公司x元。案件受理费289元,减半收取144.5元,由被告三鑫公司承担144.5元。
一审宣判后，被告三鑫公司不服一审判决，向本院提起上诉。诉称，1、一审程序违法，导致错案。本案不属于民诉法规定的权利义务关系明确的简单案件，一审法院对本案适用简易程序审理，程序违法。2、橡六公司不是本案适格的原告。一审判决的认定是与物权法的规定相违背的，也是与该院已生效法律文书相违背的。3、一审判决不公。一审对被上诉人的诉请全部支持，而对上诉人受到的损失未考虑。请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉。被上诉人辨称，被上诉人是本案适格原告，一审适用简易程序并无不当，该争议土地虽办理了相关手续，但并没有移交，并且本案所涉及的房屋属于临建房屋，不在办理的房产手续范围之内。该合同已无法履行，应予以解除。请求驳回上诉，维持原判。
二审查某的事实除“原告门面房在拆迁范围内，应拆迁”以外，其余与一审相同，有二审庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，2000年9月16日，上诉人三鑫公司与被上诉人陕西橡六公司签订的房屋租赁合同，是双方在平等、自愿的基础上签订的,为有效合同，双方当事人均应按合同约定正确行使权利、履行义务。虽然被上诉人称由于政府政策性拆迁及环保问题整体搬迁,但一、二审中被上诉人均不能提供租赁房屋在拆迁范围内的有效证据。被上诉人并未收到拆迁办的书面通知，也未和拆迁人签订书面拆迁协议。二00六年三月十六日渭南市人民政府发的拆迁公告第五条规定，拆迁范围内的房地产不能过户，被上诉人在公告颁布后将土地过户给案外人某公司，说明其房屋土地不在拆迁范围内。在二审中被上诉人的代理人也称，其与案外人某公司是土地置换。因此，被上诉人以政府拆迁为由要求解除合同的理由不能成立。
关于被上诉人称上诉人拖欠其房租x元。合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。由于双方当事人签订的租赁合同对后四年的房租支付期限未约定，而双方签订的合同届满期限是2010年9月15日，故后四年的房租支付期限应在每年的9月15日，而2008年9月17日，上诉人向被上诉人支付了x元房租，9月17日以后的房租上诉人可以在2009年9月15日支付。因此，上诉人不存在拖欠房租的情形。二审庭审中，上诉人当庭表示愿意交纳房租，所以，被上诉人要求上诉人支付房租x元的请求应予支持，但以上诉人拖欠房租而解除合同的理由不能成立。
综上，被上诉人以政府拆迁、上诉人拖欠房租为由要求解除合同的理由不能成立。考虑本案的实际情况，上诉人对该租赁房屋投资较大，合同即将到期（仅剩余10个多月），解除该租赁合同将会给上诉人造成较大经济损失，租赁合同应继续履行。原审判决适用法律有误，依法应予纠正。上诉人的部分上诉理由成立，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销临渭区人民法院(2009)临民初字第X号民事判决。
二、驳回被上诉人陕西橡六公司要求解除双方于2000年9月16日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。
三、上诉人三鑫公司支付被上诉人陕西橡六公司2009年2月底以前的房屋租赁费x元。
一审案件受理费144.5元，二审案件受理费275元，共计419.5元，由上诉人、被上诉人各半负担。
本判决为终审判决。
审判长俞淑华
审判员李华
代理审判员张效虎
二00九年十一月十六日
书记员田培群
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